為了幫助考生系統(tǒng)的復(fù)習(xí)房地產(chǎn)估價(jià)師考試課程，全面的 了解2011年房地產(chǎn)估價(jià)師考試教材的相關(guān)重點(diǎn)， 小編特 編輯匯總了2011年 房地產(chǎn)估價(jià)師考試各章復(fù)習(xí)的重點(diǎn)資料，希望對(duì)您參加本次考試有所幫助！

12、商用房地產(chǎn)抵押貸款是開(kāi)發(fā)商以銷售的房地產(chǎn)作為抵押擔(dān)向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)的貸款。( )

13、房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈虧平衡分析包括最低租售價(jià)格分析、最高土地獲取成本分析、最高租售數(shù)量分析和最高工程費(fèi)用分析等多種形式。( )

14、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理以運(yùn)行管理為主，指導(dǎo)物業(yè)管理和設(shè)施管理公司的工作，目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值的最大化。 ( )

15、零售商業(yè)物業(yè)的基礎(chǔ)租金是指業(yè)主獲得的、與租戶經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)無(wú)關(guān)的一個(gè)最低租金收入。( )

四、計(jì)算題(共2小題，20分。要求列出算式、計(jì)算過(guò)程，需按公式計(jì)算的，要寫(xiě)出公式，僅有計(jì)算結(jié)果而無(wú)計(jì)算過(guò)程的，不得分)

1.某家庭擬購(gòu)買一套新房，并將原有住房出租。預(yù)計(jì)原有住房的凈租金收入為每月2000元，資本化率為9.6%，假設(shè)租金和住房市場(chǎng)價(jià)值不隨時(shí)間發(fā)生變化。該家庭希望實(shí)現(xiàn)"以租養(yǎng)房"，即每月的抵押貸款還款額不超過(guò)原有住房的租金收入。

購(gòu)買新房的最低首付款為房?jī)r(jià)的30%，余款申請(qǐng)年利率為6%的住房抵押貸款，按月等額還款，最長(zhǎng)貸款年限為20年。問(wèn)：

(1)該家庭能夠購(gòu)買最高總價(jià)為多少萬(wàn)元的新房(精確到小數(shù)點(diǎn)后2位)?

(2)設(shè)該家庭購(gòu)買了這一最高總價(jià)的新房，并希望在還款一段時(shí)間之后，利用出售原有住房的收入一次性提前還清抵押貸款，問(wèn)至少需要在還款多少個(gè)月(取整)后，再出售原有住房并還清貸款?(8分)

2.某購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地面積為10000m2，總建筑面積為15000m2。預(yù)計(jì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)周期為2年，總投資為13500萬(wàn)元(不包括貸款利息)。項(xiàng)目第l年投資8100萬(wàn)元，其中資本金為5400萬(wàn)元，其余為甲銀行貸款：項(xiàng)目第2年投資5400萬(wàn)元，

全部為甲銀行貸款;甲銀行貸款年利率為9.0%，按年復(fù)利計(jì)息，項(xiàng)目竣工時(shí)一次性還清本息。項(xiàng)目竣工后開(kāi)發(fā)商將購(gòu)物中心用于出租經(jīng)營(yíng)，且立即向乙銀行申請(qǐng)抵押貸款以償還甲銀行貸款本息，乙銀行貸款期限為3年、年利率為7.0，按年付息、到期還本

。購(gòu)物中心的可出租面積為總建筑面積的70%，采用基礎(chǔ)租金加百分比租金形式出租，基礎(chǔ)租金不隨時(shí)間變化，百分比租金為超額營(yíng)業(yè)額的10%。預(yù)計(jì)購(gòu)物中心的出租率為95%，年超額營(yíng)業(yè)額為10000萬(wàn)元。購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)成本為毛租金收入的35%。

開(kāi)發(fā)商于項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)3年后整體轉(zhuǎn)售，凈轉(zhuǎn)售收入是年凈經(jīng)營(yíng)收入的9.5倍。假設(shè)投資和貸款發(fā)生在年初，收入、運(yùn)營(yíng)成本和還款均發(fā)生在年末，不考慮所得稅及其他稅收。請(qǐng)回答下列問(wèn)題：

(1)若開(kāi)發(fā)商要求的自有資金目標(biāo)收益率為20%，則購(gòu)物中心的年最低基礎(chǔ)租金為多少元，m2(精確到個(gè)位)?

(2)在該最低基礎(chǔ)租金水平下，設(shè)項(xiàng)目全部投資的目標(biāo)收益率為13%，求項(xiàng)目全部投資的內(nèi)部收益率是多少(精確到小數(shù)點(diǎn)后2位)?(12分)

參考答案

一、單項(xiàng)選擇題

1、C2、D3、B4、C5、C

6、C7、D8、C9、D10、A

11、A12、B13、C14、B15、B

16、A17、B18、A19、D20、B

21、C22、C23、D24、A25、A

26、C27、A28、D29、D30、A

31、C32、D33、A34、D35、C

二、多項(xiàng)選擇題

1、ACE2、BCDE3、ABD4、BD5、CE

6、BCD7、ABD8、ABC9、BCE10、ACE

11、ADE12、ADE13、ABC14、ABCD15、ABD

三、判斷題

1、√2、×3、×4、×5、√

6、×7、×8、√9、×10、√

11、×12、×13、×14、×15、√

四、計(jì)算題

1.解：已知：A=2000元，n=240個(gè)月，i=60%/12=0.5%，R=9.6%

(1) 求購(gòu)房最高總價(jià)

 

 

購(gòu)房最高總價(jià)=P/70%=279161.54/70%=39.88萬(wàn)元

(2)求出售原有住房時(shí)間

住房市場(chǎng)價(jià)值V=A×12/R=2000×12/9.6%=25萬(wàn)元

設(shè)剩余M個(gè)月需要償還25萬(wàn)元，有：(1+0.%)M=2.667

M=log2.667/(1+0.5%)=196.66個(gè)月

240-196=44個(gè)月

在還款44個(gè)月之后出售住房

2.解：

解法一：敘述法

一、設(shè)最低基礎(chǔ)租金為x，求最低基礎(chǔ)租金

(1)計(jì)算各年自有資金凈現(xiàn)金流量

1)第1年年初凈現(xiàn)金流量=-5400萬(wàn)元

2)第2年年初：投資=-5400萬(wàn)元;甲銀行貸款5400萬(wàn)元

凈現(xiàn)金流量=-5400+5400=0萬(wàn)元

3)第3年年初：

歸還甲銀行貸款=2700×(1+9%)2+5400(1+9)=9093.87萬(wàn)元

乙銀行貸款=9093.87萬(wàn)元

凈現(xiàn)金流量=-9093.87+9093.87=0萬(wàn)元

4)第3、4年年末：

還本付息=9093.87×7%=636.57萬(wàn)元

營(yíng)運(yùn)成本=(1.5×70%×95%×x+10000×10%)×35%=(0.9975x+1000)×35%萬(wàn)元

經(jīng)營(yíng)收入=1.5×70%×95%×x+10000×10%=(0.9975x+1000)萬(wàn)元

凈現(xiàn)金流量-(0.9975x+1000)×65%萬(wàn)元

5)第5年年末：

還本付息=636.57+9093.87=9730.44萬(wàn)元

營(yíng)運(yùn)成本=(0.9975x+1000)×35%萬(wàn)元

經(jīng)營(yíng)收入=(0.9975x+1000)萬(wàn)元

轉(zhuǎn)售收入=(0.9975x+1000)×65%×9.5萬(wàn)元

凈現(xiàn)金流量=(0.9975x+1000)×65%+(0.9975x+1000]×65%×9.5-9730.44

=(0.9975x+1000)×65%×10.5-9730.44萬(wàn)元

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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