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同樣，假設(shè)開發(fā)法是通過將一宗未完成的房地產(chǎn)在完成后的市

場價值減去尚需投入的開發(fā)成本以及稅費、利潤，得出該未完成的

房地產(chǎn)的價值，如果估價對象的狀態(tài)逐步接近最終產(chǎn)品，這時的假

設(shè)開發(fā)法也就逐步接近市場法了。

二、價值標(biāo)準(zhǔn)、估價方法與估價目的

在定義估價方法時，《規(guī)范》已經(jīng)明確了公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)，

在應(yīng)用估價方法進行各種目的的估價時，《規(guī)范》又再一次強調(diào)了

公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)。在土地使用權(quán)出讓價格評估、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格

評估、(從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的)房地產(chǎn)租賃價格評估、房地產(chǎn)抵押

價值評估時，都明確要求采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)：

“6.1.2土地使用權(quán)出讓價格評估，應(yīng)分清土地使用權(quán)協(xié)議、

招標(biāo)、拍賣的出讓方式。協(xié)議出讓的價格評估，應(yīng)采用公開市場價

值標(biāo)準(zhǔn)。招標(biāo)和拍賣出讓的價格評估，應(yīng)為招標(biāo)和拍賣底價評估，

參照6.10房地產(chǎn)拍賣底價評估進行。”

“6.2.2房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估，應(yīng)采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)。”

“6.3.2從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的房地產(chǎn)租賃價格評估，應(yīng)采用

公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)。”

“6.4.2房地產(chǎn)抵押價值評估，應(yīng)采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)，……”

在房地產(chǎn)課稅估價時，則要求“宜采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)”：

“6.6.3房地產(chǎn)課稅估價宜采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn);并應(yīng)符合

相關(guān)稅法的有關(guān)規(guī)定。”

由此可見，針對不同估價目的而進行房地產(chǎn)估價時要考慮的一

個首要問題，也是確定估價的價值標(biāo)準(zhǔn)，而并不是選擇估價方法。

曾經(jīng)有人提出，市場法估價的結(jié)論是最接近實際的，成本法估

價的結(jié)論通常偏低，收益法估價的結(jié)論通常偏高。實際上通過前面

的簡單分析可以看到，在嚴(yán)格采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)的前提下，排

除允許的誤差后，各種方法估價得出的結(jié)論應(yīng)該是趨于一致的。由

此引伸，各種估價方法與估價目的在一般情況下并無嚴(yán)格的對應(yīng)關(guān)

系。曾經(jīng)有人很認真地用表格的形式將各種目的的估價與各種估價

方法做出匹配，提出在某種估價目的下，最適合采用某種方法，其

次可選用某種方法。而由上面的分析我們可以自然地得出這樣的結(jié)

論：各種估價方法的應(yīng)用在多數(shù)情況下并不受估價目的的限制。

當(dāng)然，《規(guī)范》的5.1.7條這樣規(guī)定：“在無市場依據(jù)或市場

依據(jù)不充分而不宜采用市場比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法進行估價

的情況下，可采用成本法作為主要的估價方法。”看上去，這是對

成本法作為主要估價方法作了一些限制，實際上是《規(guī)范》條文的

明確規(guī)定：

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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