二、多項選擇題(共15題，每題2分。每題的備選答案中有2個或2個以上符合題意，請在答題卡上涂黑其相應的編號，全部選對的，得2分;錯選或多選的，不得分;少選且選擇正確的，每個選項得0.5分)

1.下列估價師的行為中，不符合估價規(guī)范的有( )。

A.僅要求委托人提供估價對象權屬證書復印件，但在實地查勘時對復印件中的相關信息進行核對

B.委托人將其對估價對象價值的期望主動告知估價師，估價師認為該價值不離譜，便按此出具估價報告

C.估價師認為估價對象有較大投資價值，將相關信息告知特定投資人

D.估價師在估價過程中接受委托人提供給其個人的加班費

E.估價師認為自己的專業(yè)能力還不足以做好估價，邀請其他估價師幫助其完成估價工作

2.下列房地產(chǎn)狀況描述內容中，屬于反映房地產(chǎn)實物狀況的有( )。

A.房屋實際用途 B.土地開發(fā)程度

C.房屋建筑結構 D.房屋出租情況

E.房屋維護狀況及完損程度

3.影響工業(yè)房地產(chǎn)價格的區(qū)位因素主要有( )。

A.是否適于安裝設備 B.是否易于取得動力

C.是否便于處理廢料 D.是否接近大自然

E.是否利于獲取原料

4.關于投資價值與市場價值異同點的說法，正確的有( )。

A.市場價值是客觀的價值，而投資價值是建立在主觀的、個人因素基礎上的價值

B.用收益法評估投資價值時，凈收益的計算通常要扣除所得稅，而評估市場價值時通常不扣除所得稅

C.用收益法評估投資價值和市場價值時，其中的報酬率取值應相同

D.用成本法評估投資價值和市場價值時，其中的利息取值可能不同

E.投資價值的評估結果一般大于市場價值的評估結果

5.某套期房住宅的套內建筑面積為l20㎡，套內墻體面積為20 rri2，分攤的共有建筑面積為30㎡，套內建筑面積的購買單價為15000元/㎡，購買人采用的付款方式為：首付60萬元，余款向銀行申請貸款。關于該房地產(chǎn)價格的說法，正確的有( )。

A.使用面積的購買單價為12500元/㎡.建筑面積的購買單價為12000元/㎡

C.名義價格為180萬元 D.實際價格為180萬元

E.現(xiàn)房價格低于180萬元

6.下列房地產(chǎn)價格影響因素中，不屬于區(qū)位因素的有( )o

A.地形、地勢 B.土地開發(fā)程度

C.土地用途、容積率 D.朝向、樓層

E.外部配套設施

7.對某房地產(chǎn)轉讓價格進行評估時，經(jīng)分析發(fā)現(xiàn)將其裝修改造后能獲得最大收益，這時應遵循的估價原則有( )。

A.替代原則 B.謹慎原則

C.合法原則 D.最高最佳利用原則

E.價值時點原則

8.某小區(qū)中有一幢沿街商業(yè)樓，一、二層為商業(yè)用房，三一六層為住宅，現(xiàn)需評估其中第四層某套住宅價格，擬選取該小區(qū)中另一幢6層住宅樓第四層的某套住宅為可比實例，該樓為同期建造但不臨街。對該可比實例與估價對象進行對比，進行房地產(chǎn)狀況調整時，判斷錯誤的有( )。

A.因位于同一小區(qū)，區(qū)位因素相同，不需進行區(qū)位狀況調整

B.因同期建造，質量一致，不需進行實物狀況調整

C.因房地產(chǎn)權利性質相同，不需進行權益狀況調整

D.因樓層相同，不需進行樓層因素調整

E.因臨街狀況不同，應進行噪聲污染因素調整

9.收益法估價中求取凈收益時，通常不作為運營費用扣除的有( )。

A.電梯折舊費 B.租賃保證金利息

C.房地產(chǎn)稅 D.企業(yè)(個人)所得稅

E.房屋保險費

10.關于資本化率應用及內涵的說法，正確的有( )。

A.資本化率應用在直接資本化法中

B.資本化率是有效毛收入乘數(shù)的倒數(shù)

C.資本化率是通過折現(xiàn)方式將房地產(chǎn)收益轉換為價值的比率

D.資本化率能明確表示房地產(chǎn)的獲利能力

E.資本化率通常用未來第一年的凈收益除以價格來計算

11.關于假設開發(fā)法中開發(fā)完成后的價值的說法，正確的有( )。

A.靜態(tài)分析法中開發(fā)完成后的價值是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況在價值時點的房地產(chǎn)市場狀況下的價值

B.動態(tài)分析法中對適宜預售的房地產(chǎn)，開發(fā)完成后的價值是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況在預售時的房地產(chǎn)市場狀況下的價值

C.評估酒店等在建工程的價值時，預測開發(fā)完成后的價值可以包含家具、設備及特許經(jīng)營權的價值

D.可用成本法根據(jù)當前的客觀成本及應得利潤測算開發(fā)完成后的價值

E.被迫轉讓開發(fā)前提下開發(fā)完成后的價值要低于自愿轉讓開發(fā)前提下開發(fā)完成后的價值

12.在假設開發(fā)法的靜態(tài)分析法中，應計利息的項目有( )。

A.待開發(fā)房地產(chǎn)的價值 B.后續(xù)建設成本

C.后續(xù)管理費用 D.后續(xù)銷售稅費

E.待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費

13.下列房地產(chǎn)估價活動中，適用長期趨勢法的有( )。

A.比較某項目在不同檔次商品房開發(fā)方式下的開發(fā)價值

B.判斷某經(jīng)營性房地產(chǎn)的未來運營費用水平

C.預測某地區(qū)限購政策出臺后對房價的影響程度

D.對可比實例進行市場狀況調整

E.對房地產(chǎn)市場中出現(xiàn)的新型房地產(chǎn)的價格進行評估

14.關于路線價法中選取標準宗地的說法，正確的有( )。

A.應一面臨街 B.土地形狀應為矩形

C.臨街寬度與臨街深度之比應為1：1 D.用途應為所在區(qū)段的代表性用途

E.容積率一般設定為1.0

15. -份完整的房地產(chǎn)估價報告通常包括封面、致估價委托人函、目錄及( )。

A.估價師聲明 B.估價假設和限制條件

C.估價特殊說明 D.估價技術報告

E.估價結果報告

三、判斷題(共15題，每題1分。請根據(jù)判斷結果，在答題卡上涂黑其相應的符號，用“√”表示正確，用“×”表示錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至零分)

1.在房地產(chǎn)損害賠償估價中，如果損害修復的必要費用大于修復所能帶來的價值增加額，則損害在經(jīng)濟上是可修復的。 ( )

2.臨街廠房實際用于商業(yè)運營，抵押估價時可按商業(yè)用途評估，但估價風險應通過估價假設來規(guī)避。 ( )

3.城市經(jīng)濟發(fā)展和人口增加帶來房地產(chǎn)需求增加，從而引起房地產(chǎn)價格上漲，這種房地產(chǎn)價格上漲屬于房地產(chǎn)自然增值。 ( )

4.運用收益法評估投資價值時采用的報酬率應是特定投資者所要求的最低期望收益率。 ( )

5.在商品房價格快速上漲情況下，提高購買商品房首付款比例，上調購買商品房貸款利率，會抑制商品房價格上漲。 ( )

6.不論何種估價目的，估價所依據(jù)的房地產(chǎn)狀況始終是價值時點時的狀況，所依據(jù)的房地產(chǎn)市場狀況不一定是價值時點時的狀況。 ( )

7.比較法中權益狀況調整的內容主要包括土地使用期限、規(guī)劃條件、配套設施狀況、出租情況、地役權設立情況等影響房地產(chǎn)價格的因素。 ( )

8.某可比實例房地產(chǎn)的實物狀況優(yōu)于標準房地產(chǎn)3%，估價對象房地產(chǎn)的實物狀況劣于標準房地產(chǎn)5%。若采用直接比較法，可比實例房地產(chǎn)的實物狀況調整系數(shù)為0. 922。 ( )

9.收益法估價中采用V=A{1-[(1+g)/(1+Y)]n}/(Y-g)的公式時，按照估價對象類似房地產(chǎn)客觀租金逐年遞增的比率確定g值。 ( )

10.收益法中運營費用包含經(jīng)濟壽命比整體建筑物經(jīng)濟壽命短的構件、設施設備、裝飾裝修等的重置提撥款。 ( )

11.位于同一住宅樓不同樓層的兩套住宅，面積、戶型、裝修等條件均相同，采用成本法估價時，由于其分攤的成本相同，所以估價結果也相同。 ( )

12.假設開發(fā)法估價中運營期的預測主要考慮未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的一般正常持有期或者經(jīng)濟壽命。 ( )

13.運用長期趨勢法估價時，若歷史價格受短期波動影響較大，可采用加權移動平均法進行趨勢分析。 ( )

14.按照建筑面積分攤高層建筑地價的方法主要適用于各層用途相同且價格差異不大的建筑物。 ( )

15.夫妻共有一套房改房，房改售房價格10萬元，現(xiàn)時市場價值50萬元?，F(xiàn)二人因離婚分割財產(chǎn)委托估價，該房改房的評估價格應為兩者的平均值30萬元。 ( )

（責任編輯：fky）

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