四、計(jì)算題(共2題，20分。要求列出算式、計(jì)算過(guò)程;需按公式計(jì)算的，要寫(xiě)出公式;僅有計(jì)算結(jié)果而無(wú)計(jì)算過(guò)程的，不得分。計(jì)算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后2位。請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答)

1.某商場(chǎng)的建筑面積6000㎡，土地使用期限40年，從2008年10月1日起計(jì)，不可續(xù)期。該商城于2010年10月1日進(jìn)行了抵押貸款，貸款金額600萬(wàn)元，貸款期限10年，貸款年利率6%(貸款期間貸款利率不變)，每年等額償還本息。抵押當(dāng)時(shí)的貸款成數(shù)為6成，現(xiàn)實(shí)社會(huì)一般貸款成數(shù)為5成。調(diào)查得知，現(xiàn)在附近類(lèi)似商場(chǎng)較樂(lè)觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬(wàn)元、560萬(wàn)元和500萬(wàn)元。該商場(chǎng)除上述貸款外無(wú)其他法定優(yōu)先受償款，房地產(chǎn)報(bào)酬率為8%。請(qǐng)計(jì)算該商場(chǎng)2013年10月1日的再次抵押價(jià)值以及正常市場(chǎng)條件下帶抵押合同的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格(分別計(jì)算以下兩種購(gòu)買(mǎi)方式下的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格：一是購(gòu)買(mǎi)者購(gòu)買(mǎi)后按原償還方式承擔(dān)還款義務(wù);二是購(gòu)買(mǎi)者一次性?xún)斶€剩余貸款后購(gòu)買(mǎi))。(10分)

2.某廠房的建設(shè)用地使用權(quán)于2004年9月30日以出讓方式取得，不可續(xù)期;建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于2005年9月30日建成，建筑面積lOOOO㎡，容積率為1. 25。因設(shè)計(jì)原因空調(diào)系統(tǒng)比正常多投入120萬(wàn)元，每年多耗電0.5萬(wàn)元。經(jīng)調(diào)查，2013年9月30日，類(lèi)似工業(yè)用途50年建設(shè)用地使用權(quán)的取得價(jià)格為1500元/㎡，取得稅費(fèi)為4. 5%。類(lèi)似房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地重新購(gòu)置價(jià)格是購(gòu)置空地總成本的1. 35倍;類(lèi)似廠房的正常建設(shè)成本為1800元/II12，建筑物重建價(jià)格是建設(shè)成本的1. 32倍;房屋門(mén)窗、屋頂破損修復(fù)需要30萬(wàn)元，空調(diào)系統(tǒng)以外的其他設(shè)備重置價(jià)格為80萬(wàn)元，平均壽命為10年，殘值率為零。土地報(bào)酬率為7%，房地產(chǎn)報(bào)酬率為8qo。請(qǐng)計(jì)算該廠房2013年9月30日的市場(chǎng)價(jià)值。(10分)

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