為了幫助考生系統(tǒng)的復習房地產(chǎn)估價師考試課程，全面的 了解2011年房地產(chǎn)估價師考試教材的相關重點， 小編特 編輯匯總了2011年 房地產(chǎn)估價師考試各章復習的重點資料，希望對您參加本次考試有所幫助！

⑵ 繪制竣工圖

開發(fā)項目的竣工圖是真實地記錄各種地下、地上建筑物、構筑

物等詳細情況的技術文件，是對工程進行驗收、維護、改建、擴建的依據(jù)。因此開發(fā)商應組織、協(xié)助和督促承包商和設計單位，認真負責地把竣工圖編制工作做好。竣工圖必須準確、完整。如果發(fā)現(xiàn)

繪制不準或遺漏時，應采取措施修改和補齊。技術資料齊全，竣工圖準確、完整，符合歸檔條件，這是工程竣工驗收的條件之一。在竣工驗收之前不能完成的，應在驗收后雙方商定期限內(nèi)補齊。繪制竣工圖的做法如下：

①按施工圖施工而無任何變動，則可在施工圖上加蓋"竣工圖"

標志后，直接作為竣工圖。

②結構形式改變、建筑平面改變、項目改變以及其他重大改變，

不宜在原施工圖上修改、補充，要重新繪制竣工圖。

③基礎、地下構筑物、管線、結構、人防工程等，以及設備安

裝等隱蔽部位，都要繪制竣工圖紙。

④竣工圖一定要與實際情況相符，要保證圖紙質(zhì)量，做到規(guī)格

統(tǒng)一、圖面整潔、字跡清楚，一經(jīng)施工技術負責人簽認，不得任意

涂改。

第五節(jié) 租 售 階 段

當建設階段結束后，開發(fā)商除了要辦理竣工驗收和政府批準入住的手續(xù)外，往往要看預計的開發(fā)成本是否被突破，實際工期較計

劃工期是否有拖延。但開發(fā)商此時更為關注的是：在原先預測的期間內(nèi)能否以預計的租金或價格水平為項目找到買家或使用者。在很

多情況下，開發(fā)商為了分散投資風險，減輕債務融資的壓力，在項目建設前或建設過程中就通過預租或預售的形式落實了買家或使用者;但在有些情況下，開發(fā)商也有可能在項目完工或接近完工時才開始市場營銷工作。

一、選擇物業(yè)銷售形式

成功的房地產(chǎn)銷售過程一般包括三個階段，一是為使?jié)撛诘淖饪突蛸徺I者了解物業(yè)狀況而進行的宣傳、溝通階段;二是就有關價

格或租金及合同條件而進行的談判階段;三是雙方協(xié)商一致后的簽約階段。從房地產(chǎn)市場營銷的具體方式來看，主要分為開發(fā)商自行租售為主和委托物業(yè)代理兩種。

㈠ 開發(fā)商自行銷售

由于委托物業(yè)代理要支付相當于售價1%~3%的傭金，所以有時開發(fā)商愿意自行租售。一般在下述情況下開發(fā)商愿采取這樣的營

銷方式：

首先是在大型房地產(chǎn)開發(fā)公司，他們往往有自己專門的市場營銷隊伍和世界或地區(qū)性的銷售網(wǎng)絡，他們提供的自我服務有時比委

托物業(yè)代理更為有效。例如北京市住總集團每年所開發(fā)的數(shù)十萬平方米普通商品住宅，均由其所屬的銷售中心負責銷售工作。

其次是在房地產(chǎn)市場高漲、市場供應短缺，所開發(fā)的項目很受使用者和投資置業(yè)人土歡迎，而且開發(fā)商預計在項目竣工后很快便能租售出去的項目。

另外，當開發(fā)商所發(fā)展的項目已有較明確，甚至是固定的銷售對象時，也無需再委托物業(yè)代理。例如，開發(fā)項目在開發(fā)前就預租

(售)給某一業(yè)主，甚至是由業(yè)主先預付部分或全部的建設費用時，開發(fā)商就沒有必要尋求物業(yè)代理的幫助了。

㈡ 委托物業(yè)代理

經(jīng)紀人和代理商是從事購買或銷售或二者兼?zhèn)涞那⑸坦ぷ?，但不取得商品所有權的商業(yè)單位。其主要職能在于促成商品的交易，

借此賺取傭金作為報酬。他們通常專注于某些產(chǎn)品種類或某些顧客

群。房地產(chǎn)市場上的經(jīng)紀人或代理商通常被稱為物業(yè)代理。一般來說，物業(yè)代理負責開發(fā)項目的市場宣傳和租售業(yè)務。但為什么要委托物業(yè)代理、委托什么類型的代理、委托物業(yè)代理的原

則是什么呢?一般要針對具體情況進行分析。盡管有些開發(fā)商也有自己的銷售隊伍，但他們往往還要借助于物業(yè)代理的幫助，利用物

業(yè)代理機構所擁有的某些優(yōu)勢。因為物業(yè)代理機構有熟悉市場情況、具備豐富的租售知識和經(jīng)驗的專業(yè)人員，它們對所擅長的市場

領域有充分的認識，對市場當前和未來的供求關系非常熟悉，或就某類物業(yè)的銷售有專門的知識和經(jīng)驗，是房地產(chǎn)買賣雙方都愿意光顧的地方。

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（責任編輯：中大編輯）

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