第八章 房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究

第二節(jié) 可行性研究的內(nèi)容與步驟

1.可行性研究的內(nèi)容：

由于房地產(chǎn)開發(fā)項目的性質、規(guī)模和復雜程度不同，所以可行性研究的內(nèi)容也不盡相同，各有側重，一般應包括以下主要內(nèi)容：

(一)項目概況

具體內(nèi)容包括：項目名稱、開發(fā)建設單位;項目的地理位置，如項目所在城市、區(qū)和街道，項目周圍主要建筑物等;項目所在地周圍的環(huán)境狀況，主要從工業(yè)、商業(yè)及相關行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展?jié)摿?、項目建設的時機和自然環(huán)境等方面說明項目建設的必要性和可行性;項目的性質及主要特點;項目開發(fā)建設的社會、經(jīng)濟意義;可行性研究工作的目的、依據(jù)和范圍。

(二)開發(fā)項目用地現(xiàn)狀調(diào)查

具體內(nèi)容包括：開發(fā)項目用地所處區(qū)位和具體位置，用地范圍與四至情況，地質和土壤條件，土地面積和規(guī)劃用途，包括上水管線、雨水管線、污水管線、熱力管線、燃氣管線、電力和電訊管線等主要市政管線的現(xiàn)狀，當前土地開發(fā)狀況和地上物狀況，場地平整狀況等。

(三)市場分析和建設規(guī)模的確定

具體內(nèi)容包括：市場供給現(xiàn)狀分析及預測，市場需求現(xiàn)狀分析及預測，市場交易的數(shù)量與價格分析及預測，服務對象分析，租售計劃制定，項目建設規(guī)模的確定。

(四)規(guī)劃設計方案的選擇

(1)市政規(guī)劃方案選擇。

(2)項目構成及平面布置。

(3)建筑規(guī)劃方案選擇。

(五)資源供給條件分析

主要內(nèi)容包括：建筑材料的需要量、采購方式和供應計劃，施工力量的組織計劃，項目施工期間的動力、水等供應方案，項目建成投入生產(chǎn)或使用后水、電、熱力、煤氣、交通、通訊等供應條件。

(六)環(huán)境影響評價

主要內(nèi)容包括：建設地區(qū)的環(huán)境現(xiàn)狀，主要污染源和污染物，項目可能引起的周圍生態(tài)變化，設計采用的環(huán)境保護標準，控制污染與生態(tài)變化的初步方案，環(huán)境保護投資估算，環(huán)境影響的評價結論和環(huán)境影響分析，存在問題及建議。

(七)項目開發(fā)組織機構和管理費用的研究

主要內(nèi)容包括：擬定項目的管理體制、機構設置及管理人員的配備方案，擬定人員培訓計劃，估算年管理費用支出情況。

(八)開發(fā)建設計劃的編制

(九)項目經(jīng)濟及社會效益分析

(十)結論及建議

2.可行性研究的步驟：

可行性研究按以下五個步驟進行。

(一)接受委托

在項目建議被批準之后，開發(fā)商即可委托咨詢評估公司對項目進行可行性研究。雙方簽訂合同協(xié)議，明確規(guī)定可行性研究的工作范圍、目標意圖、進度安排、費用支付辦法及協(xié)作方式等內(nèi)容。承擔單位接受委托時，應獲得項目建議書和有關項目背景介紹資料，搞清楚委托者的目的和要求，明確研究內(nèi)容，制定計劃，并收集有關的基礎資料、指標、規(guī)范、標準等基本數(shù)據(jù)。

(二)調(diào)查研究

主要從市場調(diào)查和資源調(diào)查兩方面進行。市場調(diào)查應查明和預測市場的供給和需求量、價格、競爭能力等，以便確定項目的經(jīng)濟規(guī)模和項目構成。資源調(diào)查包括建設地點、項目用地、交通運輸條件、外圍基礎設施、環(huán)境保護、水文地質、氣象等方面的調(diào)查，為下一步規(guī)劃方案設計、技術經(jīng)濟分析提供準確的資料。

(三)方案選擇和優(yōu)化

根據(jù)項目建議書的要求，結合市場和資源調(diào)查，在收集到的資料和數(shù)據(jù)的基礎上，建立若干可供選擇的開發(fā)方案，進行反復的方案論證和比較，會同委托單位或部門明確方案選擇的重大原則問題和優(yōu)選標準，采用技術經(jīng)濟分析的方法，評選出合理的方案。研究論證項目在技術上的可行性，進一步確定項目規(guī)模、構成、開發(fā)進度。

(四)財務評價和綜合評價

對經(jīng)上述分析后所確定的最佳方案，在估算項目投資、成本、價格、收入等基礎上，對方案進行詳細財務評價和綜合評價。研究論證項目在經(jīng)濟上的合理性和盈利能力，進一步提出資金籌措建議和項目實施總進度計劃。

(五)編制可行性研究報告

經(jīng)過上述分析與評價，即可編制詳細的可行性研究報告，推薦一個以上的可行方案和實施計劃，提出結論性意見、措施和建議，供決策者作為決策依據(jù)。

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（責任編輯：lqh）

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