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房地產(chǎn)估價師考試案例與分析精講 

案例2-8】

㈠ 房地產(chǎn)實物狀況因素分析

估價對象土地有兩宗，地塊A面積1500㎡，北側(cè)臨接寬度約

15m的鋪裝公路，臨路寬度約50m，深度25～35m，是稍為不規(guī)

整形的普通臨街地。地塊B面積5500㎡，東側(cè)臨街寬度約80m，

深度70m，為整形大宗土地，并與地塊A相鄰接。這兩宗土地均

地勢平坦，且與道路等高，日照、通風(fēng)、干濕條件屬普通程度，電

氣、煤氣、上下水道等基礎(chǔ)設(shè)施完備。城市規(guī)劃上屬商業(yè)區(qū)，容積

率600%。

就當(dāng)?shù)氐臉?biāo)準(zhǔn)使用及現(xiàn)在與將來的動向、城市規(guī)劃上的管制等

方面來看，地塊A與地塊B的最有效使用，應(yīng)該是合并興建辦公大

樓?，F(xiàn)評估地塊A、B的鄰地購買價格。

㈢ 市場背景分析：(略)

㈣ 最高最佳使用分析：(略)

㈤ 估價方法選用

由于估價對象是在舊市區(qū)內(nèi)的土地，未能收集到適當(dāng)?shù)氖找鎸?/p>

例，所以，應(yīng)以買賣實例，即市場比較所求得的比準(zhǔn)價格為標(biāo)準(zhǔn)來

決定估價額。

㈥ 估價測算過程

⑴ 評估A、B、C的空地價格

A、B兩宗土地以市場比較法估價，C地以假設(shè)開發(fā)法估價(過

程從略)，結(jié)果如下：

① A地的空地價格(a)，單價為14850元/㎡;總價為

22275000元。

③ C地的空地價格(c)，(A、B合并后為C)，單價為15675

元/㎡;總價為109725000元。

⑵ 計算合并使用分配率

① 計算增值總額：

增值總額=c-(a+b)=37537500(元)

⒈ 計算面積因素對增值的影響

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