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2012年房地產(chǎn)估價(jià)師考試?yán)碚撆c方法精講

第二節(jié) 搜集交易實(shí)例

運(yùn)用比較法估價(jià)，首先需要擁有大量真實(shí)、可靠的交易實(shí)例。只有擁有了大量真實(shí)、可靠的交易實(shí)例，才能把握正常的市場(chǎng)價(jià)格行情，才能評(píng)估出客觀合理的價(jià)格;所以，首先應(yīng)盡可能地搜集較多的交易實(shí)例。

雖然搜集交易實(shí)例是比較法中的一個(gè)步驟，但搜集交易實(shí)例無須等到采用比較法估價(jià)時(shí)，而在平時(shí)就應(yīng)留意搜集和積累，這樣才能保證在采用比較法估價(jià)時(shí)有足夠多的交易實(shí)例可供選用。當(dāng)然，在采用比較法估價(jià)時(shí)也可以有針對(duì)性地搜集一些交易實(shí)例。

搜集交易實(shí)例主要有下列幾種途徑：

1.查閱政府有關(guān)部門的房地產(chǎn)交易等資料。如房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)申報(bào)的成交價(jià)格資料、交易登記資料，政府出讓土地使用權(quán)的地價(jià)資料，政府確定、公布的基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和房屋重置價(jià)格資料等。

2.查閱報(bào)刊上有關(guān)房地產(chǎn)出售、出租的廣告、信息等資料。

3.參加房地產(chǎn)交易展示會(huì)，了解房地產(chǎn)價(jià)格行情，搜集有關(guān)信息，索取有關(guān)資料。

4.向房地產(chǎn)交易當(dāng)事人、四鄰、經(jīng)紀(jì)人、金融機(jī)構(gòu)、司法機(jī)關(guān)等調(diào)查了解有關(guān)房地產(chǎn)交易的情況。

5.假裝成房地產(chǎn)購買者，與房地產(chǎn)出售者，如房地產(chǎn)開發(fā)商、經(jīng)紀(jì)代理商等洽談，取得真實(shí)的房地產(chǎn)價(jià)格資料。

6.同行之間相互提供。估價(jià)機(jī)構(gòu)或估價(jià)人員可以約定相互交換所搜集的交易實(shí)例和經(jīng)手的估價(jià)案例資料。

在搜集交易實(shí)例時(shí)，需要搜集哪些內(nèi)容很重要，一般應(yīng)包括：

(1)交易雙方的基本情況和交易目的;

(2)交易實(shí)例房地產(chǎn)的狀況，如坐落、用途、土地狀況、建筑物狀況、周圍環(huán)境、景觀等：、

(3)成交日期;

(4)成交價(jià)格;

(5)付款方式;

(6)交易情況，如交易稅費(fèi)的負(fù)擔(dān)方式，有無隱價(jià)瞞價(jià)、急賣急買、人為哄抬、親友間的交易等特殊交易情況。

搜集交易實(shí)例時(shí)應(yīng)注意所搜集內(nèi)容的統(tǒng)一性和規(guī)范化。需要搜集的內(nèi)容最好在事先針對(duì)不同類型的房地產(chǎn)，如分為居住、商業(yè)、辦公、旅館、餐飲、娛樂、工業(yè)、農(nóng)業(yè)等，制作成表格，此表格可命名為“交易實(shí)例調(diào)查表”(參見表4—1)。

搜集時(shí)按該表填寫，既方便又能避免遺漏重要事項(xiàng)。在實(shí)際工作中，還可以將估價(jià)人員與交易實(shí)例搜集者分開，某些人可以專門從事交易實(shí)例的搜集工作。

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