2012年房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析真題回憶(來自網(wǎng)友)

問答題

一

1、 檔次不同、物業(yè)管理不同、內(nèi)部裝修不同、租金內(nèi)涵不同，租約長(zhǎng)短不同，租金支付方式不同

2、 應(yīng)對(duì)B寫字樓租金做如下處理

統(tǒng)一租金內(nèi)涵，統(tǒng)一支付方式

二

1、 裝飾裝修經(jīng)濟(jì)壽命短，3年前購(gòu)買的是全新價(jià)值，現(xiàn)在評(píng)估的是目前成新度下的價(jià)值，要扣除折舊;3年前購(gòu)買的金額包含家具，現(xiàn)在評(píng)估的價(jià)值是裝修部分

2、 采用成本法，先測(cè)算裝飾裝修的重置價(jià)值，再確定裝飾裝修 的經(jīng)濟(jì)使用年限，測(cè)算其折舊，重置價(jià)值扣除折舊

三

1、 投資價(jià)值，采用收益法

2、 先確定該商鋪的合法產(chǎn)權(quán)和合法用途，調(diào)查該類商鋪的租金，調(diào)查成本，調(diào)查該商鋪的剩余經(jīng)濟(jì)年限，調(diào)查投資人的最低報(bào)酬率，采用合理的計(jì)算公式，測(cè)算其投資價(jià)值

1、封面估價(jià)人員應(yīng)為注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師

2、估價(jià)對(duì)象缺區(qū)位狀況描述

3、收益法公式?jīng)]有說明理由

4、因素條件說明表缺權(quán)益因素

5、年有效毛收入未考慮保證金，押金的利息收入

6、年總費(fèi)用稅金缺城鎮(zhèn)土地使用稅

7、保險(xiǎn)費(fèi)計(jì)算基數(shù)錯(cuò)誤

8、年總費(fèi)用缺租賃費(fèi)用

9、收益法公式前后不一

10、收益年限確定錯(cuò)誤

11、因素說明表“所在層/總樓層”應(yīng)屬區(qū)域因素

12、估價(jià)結(jié)果卻車庫價(jià)值的計(jì)算

13、評(píng)估總價(jià)確定所使用的建筑面積錯(cuò)誤

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