2010 年 房地產(chǎn)估價(jià)師考試  經(jīng)營(yíng)與管理考試真題

四、計(jì)算題(共2題，20分。要求列出算式和計(jì)算過程，需按公式計(jì)算的，要寫出公式。僅有計(jì)算結(jié)果而無(wú)計(jì)算過程的，不得分。計(jì)算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后2位。請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答)

(一)某家庭計(jì)劃5年后購(gòu)買一套120㎡的新建住房，該家庭目前及未來(lái)5年的財(cái)務(wù)狀況如下：

(1)目前已準(zhǔn)備用于購(gòu)房的積蓄共50萬(wàn)元;(2)該家庭月工資收入為12000元，預(yù)計(jì)將以每月0.5%的比例遞增，該收入的50%儲(chǔ)蓄用于購(gòu)房;(3)該家庭另有一套房產(chǎn)出租，每月凈租金收入為1000元，全部?jī)?chǔ)蓄用于購(gòu)房。各項(xiàng)收入均為月末取得。若5年后該家庭購(gòu)房時(shí)首付款比例為50%，則在不出售目前房產(chǎn)且假設(shè)未來(lái)收入能滿足還貸要求的情況下，該家庭可承受的最高住房單價(jià)是多少?(假設(shè)銀行存款年利率為3%，按月計(jì)息)(8分)

(二)張某有甲、乙兩個(gè)可供選擇方案。甲方案：購(gòu)買房?jī)r(jià)為600萬(wàn)元的商鋪，首付款為總價(jià)的50%，其余為銀行提供，其年利率為8%、期限為10年、按等額還本付息的商業(yè)抵押貸款，還款期為每年年末。該商鋪購(gòu)買后第2年年初便可出租。張某與李某商定了意向性的租賃合同，李某承租該商鋪，租賃期限力19年，首年租金為150萬(wàn)元，每隔5年租金上漲5%，年租金在每年年初一次性支付。該商鋪的年經(jīng)營(yíng)費(fèi)用為租金收入的25%.

乙方案：購(gòu)買總價(jià)為400萬(wàn)元的寫字樓，購(gòu)房款全部為張某的自有資金，于第1年年初一次性付清，該寫字樓購(gòu)買后第2年后便可出租。張某與楊某也商定了意向性的租賃合同，楊某承租該寫字樓，租賃期限為19年，其中前10年的年租金為120萬(wàn)元，后9年的年租金為190萬(wàn)元，年租金在每年年初一次性支付，該寫字樓的年經(jīng)營(yíng)費(fèi)用為35萬(wàn)元。

以上兩個(gè)方案均不考慮期末轉(zhuǎn)售收入，張某要求的自有資金目標(biāo)收益率均為15%。

1.編制甲、乙兩個(gè)方案的資本金現(xiàn)金流量表。

2.試評(píng)價(jià)甲、乙兩個(gè)方案的可行性，并用差額投資內(nèi)部收益率比較甲、乙兩個(gè)方案的優(yōu)劣。(12分)

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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