為了幫助考生系統(tǒng)的復(fù)習(xí)房地產(chǎn)估價師考試課程，全面的 了解2012年房地產(chǎn)估價師考試教材 的相關(guān)重點(diǎn)， 小編特 編輯匯總了2012年 房地產(chǎn)估價師考試各章復(fù)習(xí)的重點(diǎn)資料，希望對您參加本 次考試有所幫助！  

收益法體現(xiàn)了對價格形成過程的這樣一種認(rèn)識：可以將購買房

地產(chǎn)作為一種投資，將該投資未來可以獲得的所有凈收益折現(xiàn)之后

累加，用所得結(jié)果作為估價對象的房地產(chǎn)價格。收益法所體現(xiàn)的估

價技術(shù)路線是：房地產(chǎn)價值是由房地產(chǎn)未來可獲得的收益決定的。

假設(shè)開發(fā)法體現(xiàn)的房地產(chǎn)價格形成過程也即估價技術(shù)路線是：

未完成的房地產(chǎn)的價值取決于它完成后的價值與從未完成到完成階

段所需增加的各項(xiàng)投入以及相應(yīng)的利息、利潤、稅費(fèi)的差額。

同一個估價對象，采用不同的估價方法，實(shí)際上是在模擬不同

的價格形成過程，體現(xiàn)的是不同的估價技術(shù)路線。例如，對一宗尚

未完成的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的估價，我們可以采用成本法，求取獲取

土地的價格、已投入的建造成本和各項(xiàng)相關(guān)費(fèi)用、利息、利潤、稅

費(fèi)，累加即得到其價格。這既是成本法的估價過程，也體現(xiàn)了一種

技術(shù)路線。它所反映的價格形成過程是：房地產(chǎn)價值是由構(gòu)成房地

產(chǎn)價值的各組成部分積算而形成的。也可以采用假設(shè)開發(fā)法先確定

該項(xiàng)目完成后的市場價值，再扣除由未完成狀態(tài)繼續(xù)建造至完成所

需的各項(xiàng)投入和利息、利潤、稅費(fèi)，由此也可得出估價對象的價值。

這種方法所反映的價格形成過程是：未完成房地產(chǎn)價值最終取決于

它開發(fā)建設(shè)完成后的市場價值，由后者可以推算出前者。

所以說，房地產(chǎn)估價技術(shù)路線與房地產(chǎn)估價方法是一種密不可

分的關(guān)系。

⑵ 把握房地產(chǎn)估價技術(shù)路線有助于正確運(yùn)用房地產(chǎn)估價方法

由于房地產(chǎn)估價技術(shù)路線反映了房地產(chǎn)價格形成過程和價格內(nèi)

3

涵，而房地產(chǎn)估價方法的實(shí)質(zhì)也是模擬房地產(chǎn)價格的形成過程確定

估價對象的價值，所以，把握房地產(chǎn)估價技術(shù)路線有助于正確理解

和運(yùn)用房地產(chǎn)估價方法，并且不會由于房地產(chǎn)估價方法在表現(xiàn)形式

上的不同而迷惑。

第二節(jié) 房地產(chǎn)估價技術(shù)路線的確定

一、確定房地產(chǎn)估價價值標(biāo)準(zhǔn)

㈠ 房地產(chǎn)估價的公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)

房地產(chǎn)估價的價值標(biāo)準(zhǔn)所要解決的是房地產(chǎn)估價的最根本的問

題，即房地產(chǎn)估價是“評估什么前提條件下的房地產(chǎn)價值”。房地

產(chǎn)估價的價值標(biāo)準(zhǔn)問題是一個影響房地產(chǎn)估價全過程的重要問題，

從估價方法的運(yùn)用到估價結(jié)論的確定，都要受到房地產(chǎn)估價的價值

標(biāo)準(zhǔn)的影響。國際上通行的和世界各國(地區(qū))制定的估價規(guī)范(或標(biāo)

準(zhǔn)、指南等類似文件)中，價值標(biāo)準(zhǔn)也都是一個重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)的問題。

通常，最常用、也是最容易為不同的估價師取得共識的價值標(biāo)

準(zhǔn)是公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)。因此，在上述國際通行的各種估價規(guī)范中，

都將公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)確定為通常情況下估價時應(yīng)采用的價值標(biāo)

準(zhǔn)。目前我國在房地產(chǎn)估價中最普遍采用的價值標(biāo)準(zhǔn)也是公開市場

價值標(biāo)準(zhǔn)?！兑?guī)范》明確了公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)在房地產(chǎn)估價中的重

要地位，對于澄清一些模糊認(rèn)識，指導(dǎo)估價實(shí)踐，具有十分重要的

意義。

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