為了幫助考生系統(tǒng)的復(fù)習(xí)房地產(chǎn)估價(jià)師考試課程，全面的了解2012年房地產(chǎn)估價(jià)師考試教材的相關(guān)重點(diǎn)，小編特編輯匯總了2012房地產(chǎn)估價(jià)師考試各章復(fù)習(xí)的重點(diǎn)資料，希望對(duì)您參加本次考試 有所幫助！  

房地產(chǎn)估價(jià)師考試?yán)碚撆c方法精講

三、管理費(fèi)用

管理費(fèi)用包括開(kāi)發(fā)商的人員工資、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等，可總結(jié)為土地取得成本與開(kāi)發(fā)成本之和的一定比率。所以，在估價(jià)時(shí)管理費(fèi)用通?？砂赐恋厝〉贸杀九c開(kāi)發(fā)成本之和乘以這一比率來(lái)估算。

四、投資利息

投資利息與會(huì)計(jì)上的財(cái)務(wù)費(fèi)用不同，它包括土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用的利息，無(wú)論它們的來(lái)源是借貸資金還是自有資金，都應(yīng)計(jì)算利息。因?yàn)榻栀J資金要支付貸款利息，自有資金要放棄可得的存款利息。另外，從估價(jià)的角度來(lái)看，開(kāi)發(fā)商自有資金應(yīng)得的利息也要與其應(yīng)獲的利潤(rùn)分開(kāi)，不能算做利潤(rùn)。

例題：投資利息包括( )的利息。

A、土地取得成本; B、土地開(kāi)發(fā)成本; C、A+B; D、A+B+管理費(fèi)用。

答案：D

五、銷售稅費(fèi)

銷售稅費(fèi)是銷售開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)所需的費(fèi)用及應(yīng)由開(kāi)發(fā)商(賣方)繳納的稅費(fèi)，又可分為下列3類：

1.銷售費(fèi)用，包括廣告宣傳、銷售代理費(fèi);

2.銷售稅金及附加，包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加;

3.其他銷售稅費(fèi)，包括應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的交易手續(xù)費(fèi)等。

上述三類銷售稅費(fèi)，通常是售價(jià)的一定比率，特別是銷售稅金及附加，所以，在估價(jià)時(shí)通常是按售價(jià)乘以這一比率來(lái)估算。

六、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)

現(xiàn)實(shí)中的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)是一種結(jié)果，是由銷售收入(售價(jià))減去各種成本、費(fèi)用和稅金后的余額。而在成本法中，“售價(jià)”是未知的，需要求取的，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)是要先估算的，所以，運(yùn)用成本法估價(jià)需要先估算出開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。估算開(kāi)發(fā)利潤(rùn)應(yīng)掌握下列幾點(diǎn)：

1.開(kāi)發(fā)利潤(rùn)是所得稅前的，即：開(kāi)發(fā)利潤(rùn)=開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值—土地取得成本—開(kāi)發(fā)成本—管理費(fèi)用—投資利息—銷售稅費(fèi)。

2.開(kāi)發(fā)利潤(rùn)是在正常條件下開(kāi)發(fā)商所能獲得的平均利潤(rùn)，而不是個(gè)別開(kāi)發(fā)商最終獲得的實(shí)際利潤(rùn)，也不是個(gè)別開(kāi)發(fā)商所期望獲得的利潤(rùn)。

3.開(kāi)發(fā)利潤(rùn)是按一定基數(shù)乘以同一市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所要求的相應(yīng)平均利潤(rùn)率來(lái)計(jì)算。開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的計(jì)算基數(shù)和相應(yīng)的利潤(rùn)率有下列幾種：

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