2010 年 房地產(chǎn)估價(jià)師考試  理論與方法考試真題

四、計(jì)算題(共2題。要求列出算式和計(jì)算過(guò)程;需按公式計(jì)算的，要寫(xiě)出公式;僅有計(jì)算結(jié)果而無(wú)計(jì)算過(guò)程，不得分。計(jì)算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后兩位)

1.某宗出租的房地產(chǎn)，建筑面積為40000㎡，容積率為4，土地使用期限為40年，自2005年10月1日起計(jì)算，約定不可續(xù)期。建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于2007年10月1日建成，可供出租的面積占總建筑面積的70%。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查得知2010年10月1日該類(lèi)房地產(chǎn)的租金為每月40元/ ㎡，年平均空置率為20%，平均每月除稅費(fèi)外的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為30萬(wàn)元，出租人承擔(dān)的稅費(fèi)約占租金收入的8%，該房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)土地單價(jià)為2100元/㎡，土地報(bào)酬率為8%，建筑物報(bào)酬率為10%，請(qǐng)計(jì)算該房地產(chǎn)在2010年10月1日的價(jià)值(8分)

2.某寫(xiě)字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，層高4.8m，沒(méi)有電梯，建筑面積為30000 ㎡，經(jīng)濟(jì)壽命為60年，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為3年。經(jīng)調(diào)查得知，現(xiàn)重新建造該類(lèi)全新?tīng)顩r的建筑物的建筑安裝工程費(fèi)為1200元/ ㎡(含裝修、設(shè)備費(fèi))，專(zhuān)業(yè)費(fèi)為建筑安裝工程費(fèi)的8%，管理費(fèi)用為建筑安裝工程費(fèi)與專(zhuān)業(yè)費(fèi)之和的3%，銷(xiāo)售費(fèi)用為重新購(gòu)建價(jià)格的3%，每利率為6%，建設(shè)期為2年，建筑安裝費(fèi)、專(zhuān)業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年內(nèi)均為均勻投入，銷(xiāo)售稅費(fèi)為重新購(gòu)建價(jià)格的6.5%，投資利潤(rùn)率為35%，又知該建筑物的墻、地面等損壞的修復(fù)費(fèi)用為35萬(wàn)元;裝修的重置價(jià)格為500萬(wàn)元，平均壽命為5年，已使用3年;設(shè)備的重置價(jià)格為200萬(wàn)元，平均壽命為10年，已使用3年;殘值率為零。由于該寫(xiě)字樓沒(méi)有電梯，其出租率僅為80%，月租金為30元/㎡，但如果在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重置有電梯的類(lèi)似寫(xiě)字樓，則需要的電梯購(gòu)置費(fèi)用為180萬(wàn)元，安裝費(fèi)用為60萬(wàn)元;而市場(chǎng)上類(lèi)似有電梯寫(xiě)字樓的出租率為85%，正常月租金為32元/㎡，由于該寫(xiě)字樓的層高較正常層高要高，使其能耗增加，經(jīng)測(cè)算，正常情況下每年需要多消耗10000元能源費(fèi);同時(shí)由于周邊環(huán)境的變化，該寫(xiě)字樓的經(jīng)濟(jì)折舊為40萬(wàn)元。當(dāng)?shù)卦擃?lèi)房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8%。請(qǐng)計(jì)算該建筑物的現(xiàn)時(shí)價(jià)值。(12分)

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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