第二章 房地產(chǎn)市場與市場運行

第二節(jié) 房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)與指標

1.房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)：

(一)房地產(chǎn)市場的壟斷競爭關(guān)系

市場結(jié)構(gòu)，是指某一市場中各種要素之間的內(nèi)在聯(lián)系及其特征。按照某行業(yè)內(nèi)部的生產(chǎn)者或企業(yè)數(shù)目、產(chǎn)品差別程度和進入障礙大小，可以將市場劃分為完全競爭市場、壟斷競爭市場、寡頭壟斷市場和完全壟斷市場四種市場結(jié)構(gòu)類型。四種市場結(jié)構(gòu)中，完全競爭市場競爭最為充分，完全壟斷市場不存在競爭，壟斷競爭和寡頭壟斷具有競爭但競爭又不充分。

由于房地產(chǎn)具有明顯的不可移動性和異質(zhì)性，且市場集中度較低，因此房地產(chǎn)市場具有明顯的壟斷競爭特征。房地產(chǎn)市場的壟斷競爭特征，給予房地產(chǎn)供給者一定程度的銷售控制能力，包括銷售時間控制、銷售數(shù)量控制和銷售價格控制等。以住房市場為例，由于存量住房市場的交易雙方主要為分散的家庭，因此存量住房市場的壟斷競爭市場結(jié)構(gòu)特征表現(xiàn)為競爭多于壟斷;而在新建住房市場上，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)集中開發(fā)建設(shè)商品住房項目是市場供應的主要組成部分，如果同期在某一區(qū)域市場的新建住房開發(fā)項目較少，就容易形成區(qū)域性壟斷，導致壟斷多于競爭。此外，房地產(chǎn)市場的壟斷競爭特征，除受到子市場分割的影響外，還受到供給者或需求者市場勢力的影響，進一步加大了壟斷競爭特征分析的復雜性。

(二)房地產(chǎn)市場的數(shù)量比例關(guān)系

為了從宏觀角度把握房地產(chǎn)市場的特點，有關(guān)房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)的分析，也常常采用對有關(guān)市場指標進行數(shù)量比例關(guān)系分析的方法。此時的房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)，包括總量結(jié)構(gòu)、區(qū)域結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、供求結(jié)構(gòu)、投資結(jié)構(gòu)和租買結(jié)構(gòu)等維度。要實現(xiàn)房地產(chǎn)市場總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價格基本穩(wěn)定的市場目標，保持房地產(chǎn)業(yè)與社會經(jīng)濟及相關(guān)產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，必須準確把握房地產(chǎn)市場上的這些數(shù)量結(jié)構(gòu)關(guān)系。

2.房地產(chǎn)市場細分：

從識別和把握房地產(chǎn)宏觀市場環(huán)境的角度出發(fā)，可以按照地域范圍、房地產(chǎn)用途、增量存量、交易方式、目標市場等標準，對房地產(chǎn)市場進行細分。

(一)按地域范圍細分

房地產(chǎn)的不可移動性，表明其對地區(qū)性需求的依賴程度很大，這決定了房地產(chǎn)市場是地區(qū)性市場，人們認識和把握房地產(chǎn)市場的狀況，也多從地域概念開始，因此按地域范圍對房地產(chǎn)市場進行劃分，是房地產(chǎn)市場劃分的主要方式。

(二)按房地產(chǎn)用途細分

由于不同類型房地產(chǎn)在投資決策、規(guī)劃設(shè)計、工程建設(shè)、產(chǎn)品功能、面向客戶的類型等方面均存在較大差異，因此需要按照房地產(chǎn)的用途，將其分解為若干子市場。如居住物業(yè)市場(含普通住宅、別墅、公寓市場等)、商業(yè)物業(yè)市場(寫字樓、零售商場或店鋪、休閑旅游設(shè)施、酒店市場等)、工業(yè)物業(yè)市場(標準工業(yè)廠房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房、工業(yè)寫字樓、倉儲用房市場等)、特殊物業(yè)市場、土地市場等。

(三)按增量存量細分

通常將房地產(chǎn)市場劃分為三級市場：一級市場(土地使用權(quán)出讓市場)、二級市場(土地轉(zhuǎn)讓、新建商品房租售市場)、三級市場(存量房地產(chǎn)交易市場)。而更加清晰的劃分是按照增量存量的方式，將土地劃分為一級土地市場和二級土地市場，將房屋劃分為一級房屋市場(增量市場或一手房市場)和二級房屋市場(存量市場或二手房市場)。房地產(chǎn)增量和存量市場之間是一種互動關(guān)系，存量市場的活躍，不僅有利于存量房地產(chǎn)資源的有效配置，而且由于房地產(chǎn)市場中存在的“過濾”現(xiàn)象，能促進增量市場的發(fā)展。

(四)按交易方式細分

按照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)租賃和房地產(chǎn)抵押。

(五)按目標市場細分

從市場營銷的角度出發(fā)，可以按照市場營銷過程中的目標市場來細分房地產(chǎn)市場。通常情況下，可以將某種物業(yè)類型按其建造標準或價格水平，細分為低檔、中低檔、中檔、中高檔和高檔物業(yè)市場。

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（責任編輯：lqh）

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