在房地產估價中，對于估價對象的因素分析是否準確全面，決定了估價結果的客觀公正以及估價報告的價值?！斗康禺a估價規(guī)范》規(guī)定，房地產估價結果報告中要概要說明房估價對象的狀況，包括物質實體狀況和權益狀況。其中，對土地的說明應包括名稱，坐落，面積，形狀，四至、周圍環(huán)境、景觀情況，基礎設施完備程度，土地平整程度，地勢，地質、水文狀況，規(guī)劃限制條件，利用現(xiàn)狀，權屬狀況;對建筑物的說明應包括名稱，坐落，面積，層數(shù)，建筑結構，裝修，設施設備，平面布置，工程質量，建成年月，維護、保養(yǎng)、使用情況，公共配套設施完備程度，利用現(xiàn)狀，權屬狀況。但隨著社會發(fā)展和科技進步，如果僅僅對估價對象按照上述要求進行分析，往往會出現(xiàn)誤差，難以客觀準確地反映估價對象的狀況。為了使估價對象的分析更符合市場價格體系定位，同時為了使房地產估價報告更能客觀準確反映估價對象的權利狀況，筆者在評估實踐中總結出房地產估價對象分析不應忽略的一些因素，以期推動《房地產估價規(guī)范》的進一步完善。

一、規(guī)劃設計條件指標與現(xiàn)狀技術指標因素

一般而言，開發(fā)商在開發(fā)某小區(qū)時，政府職能部門在前期設定有規(guī)劃設計條件技術指標，如：容積率、綠地率、規(guī)劃間距等指標。因為追求利潤最大化的考慮，開發(fā)商往往會在這些指標上做一些手腳。這些指標對一個項目的環(huán)境品質、居住舒適度、升值潛力等都會有直接影響。實際上，房地產項目一旦竣工驗收交付使用之后，在進行房地產估價時就容易忽略這些指標的影響。在房地產估價中，基于各種條件限制，或者是房地產估價師的個人原因，一般只考慮到利用現(xiàn)狀和權屬狀況等因素，卻沒有對估價對象的規(guī)劃設計條件指標和現(xiàn)狀技術指標進行比對。由于缺少信息平臺支撐，不能掌握到詳實準確的資料，項目竣工驗收時是否與批準的規(guī)劃一致，是否受到過相關職能部門處罰后獲得后續(xù)辦理手續(xù)，項目的容積率是否超過指標、規(guī)劃間距是否縮短、采光是否符合《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》要求，配套設施是否齊全到位，這些都是影響房地產項目整體環(huán)境舒適程度的因素。

對于這些因素，一般業(yè)主不是很清楚，只是根據看到的現(xiàn)狀以及自身的感覺是否良好來評價房屋環(huán)境的優(yōu)劣程度，這就需要房地產估價師從專業(yè)角度深入分析估價對象各種技術指標，以便能對房地產項目作出客觀分析。容積率、綠化率、規(guī)劃間距等指標從表面上看似乎對房地產估價對象的價值沒有直接影響，但由于這些因素能夠決定整體項目的品質，因此不可小覷，在估價對象分析中必須加以重視。

二、建筑節(jié)能因素

隨著社會發(fā)展和科技進步，老百姓對住房的要求越來越高，國家也對民用建筑節(jié)能有嚴格規(guī)定。民用建筑節(jié)能是指民用建筑在規(guī)劃、設計、建造和使用過程中，通過采用新型墻體材料，執(zhí)行建筑節(jié)能標準，加強建筑物節(jié)能設備的運行管理，合理設計建筑圍護結構的熱工性能，提高采暖、制冷、照明、通風、給排水和通道系統(tǒng)的運行效率，以及利用可再生能源，在保證建筑物使用功能和室內熱環(huán)境質量的前提下，降低建筑能源消耗，合理、有效地利用能源的活動。

依據現(xiàn)行《房地產估價規(guī)范》要求，房地產估價師在撰寫房地產估價報告時只是對地段和建筑物工程質量、維護、保養(yǎng)等因素進行描述和分析，沒有考慮到新建民用建筑已經嚴格執(zhí)行建筑節(jié)能標準要求，同時一些舊民用建筑工程擴建和改建時，對原建筑也進行了節(jié)能改造。對建筑進行節(jié)能改造，一方面符合建筑節(jié)能標準要求，確保了結構安全，優(yōu)化了建筑物使用功能;另一方面也延長了建筑節(jié)能改造后建筑物的壽命周期。建設之初進行了節(jié)能設計或改造后具備了節(jié)能效果的建筑，在對其進行房地產估價時其價值與其他建筑應有所不同。

因此，這就需要房地產估價師對估價對象的建筑節(jié)能因素進行分析，并體現(xiàn)在評估結果的計算中。如果是對舊有建筑是否進行節(jié)能改造進行評估，則需要考慮建筑節(jié)能改造的必要性、可行性以及投人收益比，對其進行科學論證分析，以便更準確地反映估價對象的市場價格。

三、小區(qū)配套設施因素

隨著我國城區(qū)住宅建設步伐的加快，為方便居民生活，大多數(shù)住宅小區(qū)的配套設施做到了與住宅同步建設、同步交付使用。但部分小區(qū)基礎設施配套落后、配套不完善的問題則越來越突出，有的項目配套設施未能與住宅同步建設，有的項目配套設施建成后，被隨意改變使用性質，給居民生活造成諸多不便，也成為社區(qū)生活中較為突出的矛盾。房地產估價師在對估價對象進行分析時，對于小區(qū)配套設施主要需考察以下兩點。

一是要考慮小區(qū)規(guī)劃設計時配套設施是否完善，比如供水、供電、排水、燃氣、通訊、郵政、環(huán)衛(wèi)設施 共廁所、垃圾中轉站)、消防、道路、人行步道、照明設施、園林綠化和社區(qū)居委會辦公室等。還要考察居民小區(qū)建設的經濟效益、環(huán)境效益和社會效益是否統(tǒng)一，是否統(tǒng)籌考慮住宅小區(qū)的整體布局與功能配套，小區(qū)建設是否達到“綠化、亮化、美化”，配套設施是否使住宅小區(qū)的品位得以提升，應綜合各種因素進行分析。

二是建成后的小區(qū)，隨著時代的發(fā)展，配套設施是否滿足需要。例如，為解決小區(qū)停車問題，可能需要對小區(qū)部分場地進行改造，減少綠地面積和小區(qū)道路，或采用劃分停車位等措施方便業(yè)主停車。這樣做的結果，降低了小區(qū)的品位和居住舒適度，雖然解決了眼前的停車問題，但是不能解決長期的停車問題。為了避免出現(xiàn)這樣的問題，很多新的住宅小區(qū)在規(guī)劃設計之初，就修建了能夠滿足較長時期需求的地下車庫，大大地改善業(yè)主居住環(huán)境，提升了小區(qū)品位。類似于停車位等配套設施的完善程度，也是房地產估價對象分析時不可忽視的因素。

四、估價對象相關資料的完整性

影響居住房地產價格的因素很多，既包括政治制度、土地使用制度、住房制度、城市規(guī)劃、住宅市場供求狀況等宏觀因素，也包括住宅的區(qū)位狀況、實物狀況等微觀因素。并且，不同的估價方法所需的資料是不盡相同的，在估價時應盡最大可能搜集到全面準確的資料。

首先是要不斷豐富完善與房地產市場相關的宏觀資料，包括產業(yè)政策、金融政策、城市規(guī)劃、基礎設施、人口數(shù)量、家庭規(guī)模等。雖然宏觀因素并不直接決定房地產估價對象的價值，但對宏觀因素的正確分析和判斷，是房地產估價的基礎和前提。

其次是涉及估價對象區(qū)位狀況和實物狀況的相關資料。一般而言，影響居住房地產價格的主要區(qū)位狀況包括位置、交通條件、生活服務設施、教育配套設施、環(huán)境質量等。其中，環(huán)境質量是常常被忽視的因素，而環(huán)境質量的好壞已經成為影響住宅價格的重要因素，主要是指綠化環(huán)境、自然景觀、空氣質量、噪聲程度、衛(wèi)生條件等。影響居住房地產價格的主要實物狀況主要有建筑結構、類型和等級，設施與設備，建筑質量，裝飾裝修等。目前，一些商品房項目的裝修單獨計算費用，但是在評估其價值時不應忽略。

再次是估價對象的個別因素。個別因素雖然是項目主體以外的次要因素，這些因素一般占比不大，但其對單一估價對象的價值可能會產生極大影響。個別因素修正是將可比實例相對于待估價物業(yè)因個別因素條件差別所造成的交易價格的差異部分剔除掉，得到待估價物業(yè)所具有的個別因素條件下的價格。

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