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房地產(chǎn)估價(jià)師考試案例分析練習(xí)題

根據(jù)測(cè)算，上述三個(gè)交易實(shí)例修正后的價(jià)格比較接近，故采用算術(shù)平均綜合出一個(gè)價(jià)格作為結(jié)果：

比準(zhǔn)價(jià)格=(3410+3474+3230)÷3=3371(元/m2)

成本法與市場(chǎng)比較法的結(jié)果相近，故取算術(shù)平均值得出：

土地單價(jià)=(3324+3371)÷2=3348(元/m2)

C、土地估價(jià)綜合結(jié)果

土地總價(jià)=土地單價(jià)×土地總面積=3348元/m2×70000m2=23436(萬元)

2、別墅建筑物估價(jià)

別墅建筑物估價(jià)采用成本法，以該類別墅的建筑物及相關(guān)費(fèi)用 為基礎(chǔ)，加上正常的利稅，求取該別墅建筑物的重新建造成本。

A、據(jù)測(cè)算別墅建筑物的重新建造成本為3428元/m2，包含建筑費(fèi)(含結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備、紅線內(nèi)外市政費(fèi))、專業(yè)費(fèi)8%、年利率15%、利潤率20%、銷售稅費(fèi)10%。

B、根據(jù)建筑情況分別求出已完別墅和未完別墅的建筑物重新建造成本。108棟別墅建筑物全部完工后的評(píng)估價(jià)格為3428元/m2×35285m2=120957000(元)=12095.7(萬元)

根據(jù)委托估價(jià)方提供的資料和估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察，確定未完的9棟別墅建筑物重新建造成本為已完建筑物的50%，則未完別墅建筑物的重新建造成本為3428元/m2×50%=1714元/m2

C、現(xiàn)有別墅建筑物價(jià)格：

3、428元/m2×7548m2+1714元/m2×2830m2=30725100(元)=3072.51萬元

4、別墅現(xiàn)有房地產(chǎn)價(jià)格

23436+3072.51=26508.51(萬元)

(二)方法二：別墅項(xiàng)目整體估價(jià)

根據(jù)假設(shè)開發(fā)法的思路，先運(yùn)用市場(chǎng)比較法求取本項(xiàng)目完工后的總樓價(jià)，再扣減銷售中發(fā)生的稅費(fèi)及建筑物未完工部分的價(jià)格，便可求得別墅區(qū)現(xiàn)有房地產(chǎn)總價(jià)格。

1、別墅總樓價(jià)

市場(chǎng)研究分析(略)

據(jù)掌握的市場(chǎng)資料，經(jīng)綜合分析，確定估價(jià)對(duì)象平均售價(jià)為11200元/m2，則本項(xiàng)目完工后的總樓價(jià)為11200元/m2×35285m2=395192000元=39519.2萬元

2、銷售稅費(fèi)(含買賣手續(xù)費(fèi)，代理及廣告費(fèi)，營業(yè)稅及附加，所得稅等)為項(xiàng)目完工后總樓價(jià)的10%，則39519.2×10%=3951.9(萬元)

3、建筑物未完工部分的價(jià)格=全部完工后別墅建筑物總價(jià)格現(xiàn)有別墅建筑物價(jià)格=12095.7-3072.51=9023.19(萬元)

4、別墅現(xiàn)有房地產(chǎn)價(jià)格=39519.2-3951.9-9023.19=26544.11(萬元)

八、估價(jià)結(jié)論

以上兩種估價(jià)思路的估價(jià)結(jié)果如表三：

估價(jià)結(jié)果：別墅現(xiàn)有房地產(chǎn)總價(jià)格為26526.31萬元

九、附件，說明，其他資料(略

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