房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法——房地產(chǎn)需要專(zhuān)業(yè)估價(jià)

導(dǎo)讀：真正需要專(zhuān)業(yè)估價(jià)的主要是房地產(chǎn)、古董和藝術(shù)品、礦產(chǎn)、企業(yè)整體資產(chǎn)以及某些機(jī)器設(shè)備、無(wú)形資產(chǎn)等。具體就房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，不僅房地產(chǎn)具有獨(dú)一無(wú)二和價(jià)值量大兩個(gè)特性，而且房地產(chǎn)市場(chǎng)是典型的不完全市場(chǎng)。在經(jīng)濟(jì)學(xué)上，“完全市場(chǎng)”必須同時(shí)具備以下8個(gè)條件：

①同質(zhì)商品，買(mǎi)者不在乎從誰(shuí)的手里購(gòu)買(mǎi);

②買(mǎi)者和賣(mài)者的人數(shù)眾多;

③買(mǎi)者和賣(mài)者都有進(jìn)出市場(chǎng)的自由;

④買(mǎi)者和賣(mài)者都掌握當(dāng)前價(jià)格的完全信息，并能預(yù)測(cè)未來(lái)的價(jià)格;

⑤就成交總額而言，每個(gè)買(mǎi)者和賣(mài)者的購(gòu)銷(xiāo)額是無(wú)關(guān)緊要的;

⑥買(mǎi)者和賣(mài)者無(wú)串通共謀行為;

⑦消費(fèi)者要求總效用最大化，銷(xiāo)售者要求總利潤(rùn)最大化;

⑧商品可轉(zhuǎn)讓且可發(fā)生空間位置的移動(dòng)。一個(gè)市場(chǎng)如果不符合上述8條中的任何一條，就是不完全市場(chǎng)。純粹的完全市場(chǎng)在現(xiàn)實(shí)中幾乎不存在。證券交易所和小麥?zhǔn)袌?chǎng)通常被看作近似于完全市場(chǎng)的實(shí)例。房地產(chǎn)作為商品，其品質(zhì)各不相同和復(fù)雜的特性不符合第①條和第④條。

另外，盡管房地產(chǎn)所有權(quán)(中國(guó)為房屋所有權(quán)和建設(shè)用地使用權(quán))可以轉(zhuǎn)讓?zhuān)康禺a(chǎn)實(shí)物無(wú)法移動(dòng)，不符合第⑧條。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)通常被視為典型的不完全市場(chǎng)。

由于房地產(chǎn)市場(chǎng)是不完全市場(chǎng)，并且有許多阻礙房地產(chǎn)價(jià)格合理形成的因素，所以難以形成一般人容易識(shí)別的適當(dāng)價(jià)格，從而需要房地產(chǎn)估價(jià)師進(jìn)行“替代”市場(chǎng)的估價(jià)。房地產(chǎn)估價(jià)有助于將房地產(chǎn)價(jià)格導(dǎo)向正?；龠M(jìn)房地產(chǎn)公平交易，建立合理的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。

值得指出的是，在需要專(zhuān)業(yè)估價(jià)的不同類(lèi)型的資產(chǎn)中，因?yàn)樗鼈冎g的特性不同，把握影響其價(jià)值的因素所需要的專(zhuān)業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)有很大的差別，所以對(duì)它們的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估通常不是同一個(gè)估價(jià)師甚至不是同一家估價(jià)機(jī)構(gòu)所能勝任的。

例如，對(duì)于房地產(chǎn)、古董、礦產(chǎn)、機(jī)器設(shè)備、無(wú)形資產(chǎn)等，由于它們的質(zhì)量、性能、產(chǎn)權(quán)狀況、市場(chǎng)行情等不同，很難有同一個(gè)人對(duì)它們都“識(shí)貨”，更不用說(shuō)要科學(xué)、準(zhǔn)確地評(píng)估出它們的價(jià)值了。

進(jìn)一步來(lái)說(shuō)，估價(jià)是與估價(jià)對(duì)象這個(gè)“物”密切相關(guān)的，與某些浮在“物”上的專(zhuān)業(yè)服務(wù)不同，從這個(gè)方面看估價(jià)類(lèi)似于設(shè)計(jì)。建筑設(shè)計(jì)、汽車(chē)設(shè)計(jì)、服裝設(shè)計(jì)、發(fā)型設(shè)計(jì)等雖然都是設(shè)計(jì)，都需要造型和講究美觀等，但仍然“隔行如隔山”。對(duì)于社會(huì)大眾來(lái)說(shuō)，通常也只有具有相應(yīng)估價(jià)專(zhuān)業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)的估價(jià)師得出的估價(jià)結(jié)果才會(huì)令其信服，才具有公信力，估價(jià)因此必然會(huì)出現(xiàn)適當(dāng)?shù)膶?zhuān)業(yè)分工，形成按照估價(jià)對(duì)象劃分的不同專(zhuān)業(yè)和相應(yīng)的估價(jià)師。

國(guó)際上，一般把估價(jià)專(zhuān)業(yè)劃分為房地產(chǎn)、古董和藝術(shù)品、礦產(chǎn)、機(jī)器設(shè)備、企業(yè)價(jià)值、無(wú)形資產(chǎn)等幾大類(lèi)。即使是房地產(chǎn)估價(jià)，在美國(guó)等市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)，通常還分為住宅估價(jià)和商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)兩大類(lèi)，在這兩類(lèi)中又有各自的專(zhuān)業(yè)范疇。例如，在住宅估價(jià)中，有的房地產(chǎn)估價(jià)師專(zhuān)做小型的(一至四個(gè)單元)給多戶(hù)家庭使用的住宅估價(jià)，有的房地產(chǎn)估價(jià)師專(zhuān)做大面積住宅估價(jià)。在商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)中，有的房地產(chǎn)估價(jià)師可能專(zhuān)做土地開(kāi)發(fā)估價(jià)，有的房地產(chǎn)估價(jià)師可能專(zhuān)做工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)，或者專(zhuān)做寫(xiě)字樓估價(jià)，或者專(zhuān)做零售商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)。

總之，估價(jià)如果不分專(zhuān)業(yè)，一個(gè)估價(jià)師如果什么資產(chǎn)都可以估價(jià)，就好比是一個(gè)教師什么課都可以教，一個(gè)醫(yī)生什么病都可以看，某些估價(jià)師可能因所有估價(jià)業(yè)務(wù)都可以承攬而一時(shí)得利，但終因沒(méi)有專(zhuān)業(yè)化發(fā)展而不能提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，進(jìn)而會(huì)發(fā)生“信任危機(jī)”而不被社會(huì)認(rèn)可，得不到社會(huì)尊重而難以持續(xù)發(fā)展，最終受害的將是估價(jià)師和估價(jià)行業(yè)自身。

至于估價(jià)機(jī)構(gòu)，可以根據(jù)擁有的估價(jià)師的專(zhuān)業(yè)情況以及自己的發(fā)展定位等，專(zhuān)營(yíng)某種資產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)，成為某種專(zhuān)業(yè)的估價(jià)機(jī)構(gòu);或者從事多種資產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)，成為綜合性的估價(jià)機(jī)構(gòu)。

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