2011 年 房地產估價師考試  制度與政策全真模擬試卷

甲房地產開發(fā)公司(以下簡稱甲公司)招標獲得一塊“毛地”(有部分房屋需完成拆遷安置)的國有建設用地使用權，土地用途為居住用地，因故閑置一年，該項目再次啟動6個月后，又因資金原因轉讓給乙房地產開發(fā)公司(以下簡稱乙公司)。3年后該項目建成，在成立業(yè)主大會前，由丙物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)管理。

1.甲公司實施房屋拆遷時，應對( )依法給予補償。

A.產權人下落不明的房屋

B.超過批準期限的臨時建筑

C.被依法查封的房屋

D.產權有糾紛正在訴訟且法院尚未判決的房屋

2.下列情形中，可免征甲公司土地閑置費的為( )。

A.銀行書面承諾的貸款資金不到位造成動工遲延

B.甲公司認為開發(fā)時機不成熟造成動工遲延

C.因水泥、鋼筋等主要建材供應不及時造成動工遲延

D.地質勘探時發(fā)現地下有古墓葬造成動工遲延

3.甲公司轉讓該項目必須符合的條件為( )等。

A.全部建成現房

B.項目主體結構封頂

C.已支付全部土地使用權出讓金，取得國有土地使用權證

D.已實際投入房屋建設工程的資金達到全部開發(fā)投資總額的25%以上

4.如乙公司把住宅建成現房后銷售，則須具備的條件為( )等。

A.已通過竣工驗收

B.乙公司具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照

C.物業(yè)管理方案已落實

D.取得商品房銷售許可證

5.丙物業(yè)服務企業(yè)由( )選聘。

A.購房人

B.乙公司

C.當地房地產開發(fā)主管部門

D.當地物業(yè)管理協會

標準答案： ACD,D,CD,ABC,B

解 析：1.超過批準期限的臨時建筑在拆遷時，依法不予補償。產權不明確的房屋是指無權屬證明、產權人下落不明、暫時無法確定產權的合法所有人或因產權關系正在訴訟的房屋。由于房屋產權的不確定性，補償安置的主體也就不能確定。但是，拆遷實施中不能因為其主體不明確，就降低或不對此類房屋進行補償。

2.《城市房地產開發(fā)經營管理條例》還規(guī)定了以下三種情況造成的違約和土地閑置，不征收土地閑置費：(1)因不可抗拒力造成開工延期。不可抗拒力是指依靠人的能力不能抗拒的因素，如地震、洪澇等自然災害。 (2)因政府或者政府有關部門的行為而不能如期開工的或中斷建設一年以上的。(3)因動工開發(fā)必須的前期工作出現不可預見的情況而延期動工開發(fā)的。如發(fā)現地下文物、拆遷中發(fā)生不是開發(fā)商努力能解決的問題等。

3.《城市房地產管理法》第39條規(guī)定了以出讓方式取得的土地使用權，轉讓房地產開發(fā)項目時的條件。 (1)要按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書，這是出讓合同成立的必要條件，也只有出讓合同成立，才允許轉讓; (2)要按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，完成一定開發(fā)規(guī)模后才允許轉讓。

4.《商品房銷售管理辦法規(guī)定，商品房現售應當符合以下條件;(1)現售商品房的房地產開發(fā)企業(yè)應當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產開發(fā)企業(yè)資質證書;(2)取得土地使用權證書或使用土地的批準文件;(3)持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證;(4)已通過竣工驗收;(5)拆遷安置已經落實;(6)供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套設施具備交付使用條件，其他配套設施和公共設備具備交付使用條件或已確定施工進度和交付日期;(7)物業(yè)管理方案已經落實。

5.對建成后以銷售為主的物業(yè)，在物業(yè)建成和出售前，其產權歸屬房地產開發(fā)企業(yè)。因此，由房地產開發(fā)企業(yè)負責首次選聘物業(yè)服務企業(yè)。

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（責任編輯：中大編輯）

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