（二）交通

出行的便捷、時耗等交通方便程度直接影響房地產價格。交通因素對房地產價格的影響，可分為出入可利用的交通工具、道路狀況、交通管制情況、停車方便程度和收費標準等。下面主要講一下開辟新的交通線路和交通管制情況對房地產價格的影響。

開辟新的交通線路，例如開通公共汽車、建成地鐵或輕軌，可以改善沿線地區(qū)特別是站點周圍地區(qū)的交通條件，從而會使相關房地產升值。但由于不同類型的房地產對交通的依賴程度也不同，從而受影響的程度不同。從時間上看，開辟新的交通線路對房地產價格的影響主要在立項之后、建成之前，建成之后對房地產的升值作用一般會停止。從空間上看，離站點越遠所受的影響越小。但如果離站點過近，尤其是住宅，由于人流增加導致的喧鬧以及交通工具運行的噪聲等，也有一定的負面影響。

某些房地產所處的位置看起來交通方便，而實際上并不方便，這可能是受到了交通出入口、立交橋、高架路、交通管制等的影響。其中，對房地產價格有影響的交通管制，主要有在所有時間或某段時間禁止所有車輛或某類車輛通行，實行單行道，禁止掉頭、左拐彎等。交通管制對房地產價格的影響結果如何，要看這種管制的內容和房地產的使用性質。對于某些類型的房地產來講，實行某種交通管制也許會降低該類房地產的價值，但對于另一些類型的房地產來講，實行這種交通管制則可能會提高該類房地產的價值。例如，在住宅區(qū)內的道路上禁止貨車通行，可以減少噪聲、汽車尾氣污染和行人行走的不安全感，因此會提高房地產的價值。

（三）周圍環(huán)境和景觀

影響房地產價格的周圍環(huán)境和景觀因素，是指那些對房地產價格有影響的房地產周圍的物理性狀因素和人文狀況因素，主要有大氣環(huán)境、水文環(huán)境、聲覺環(huán)境、視覺環(huán)境、衛(wèi)生環(huán)境和人文環(huán)境等。

1．大氣環(huán)境

大氣就是空氣，是人類賴以生存、片刻也不能缺少的物質?？諝赓|量的好壞，對人體健康十分重要。房地產所處地區(qū)的空氣中是否有難聞氣味、有害物質和粉塵等，對房地產價格有很大影響。尤其是化工廠、鋼鐵廠、屠宰廠、醬廠、垃圾站、公共廁所等都可能造成空氣污染，因此，凡接近這些地方的房地產價格較低。

2．水文環(huán)境

地下水、溝渠、河流、江湖、海洋等的污染程度如何，對其附近的房地產價格也有很大影響。如靠打水井來解決飲水的地區(qū)，地下水的質量或其受到的污染程度，對該地區(qū)的房地產價格有更大的影響。

3．聲覺環(huán)境

汽車、火車、飛機、工廠、人群（如周圍是否有農貿市場、中小學）等，都可能形成噪聲。對于住宅、旅館、辦公、學校、科研等類房地產來說，噪聲大的地方，房地產價格較低；噪聲小、安靜的地方，房地產價格通常較高。

4．視覺環(huán)境

房地產周圍安放的東西是否雜亂，例如電線桿、廣告牌、標示牌等的豎立狀態(tài)和設計是否美觀，建筑物之間是否協(xié)調，公園、綠化等形成的景觀是否賞心悅目，都會對房地產價格有影響。

5．衛(wèi)生環(huán)境

清潔衛(wèi)生狀況，包括垃圾堆放等情況，對房地產價格也有影響。

6．人文環(huán)境

中國有句老話：“近朱者赤，近墨者黑”。人文環(huán)境包括該宗房地產所在地區(qū)的聲譽、居民特征（如職業(yè)、素質）、治安狀況（如犯罪率）等。聲譽好、居民素質高、生命財產均安全地區(qū)的房地產價格必然高于其他地區(qū)。

此外，房地產所在地區(qū)的綠地率（或綠化覆蓋率）、容積率、建筑密度、建筑間距等也反映了其環(huán)境和景觀狀況，它們的高低、大小對房地產價格也有影響。

相關輔導：
2010年房產估價師理論與方法第四章精選講義5
2010年房地產估價師準考證打印時間匯總
專家解析房產估價師歷年考試及學習方法
2010年房產估價師本周課程套餐4折優(yōu)惠

（責任編輯：）

共2頁,當前第1頁  第一頁  前一頁  下一頁