2012年 房地產(chǎn)估價(jià)師考試   案例分析練習(xí)題

黃某于2004年購(gòu)置了一套底層三室一廳的商品住宅，2005年改作餐館，并補(bǔ)交了土地使用權(quán)出讓金，辦理了產(chǎn)權(quán)證變更手續(xù)。2007年黃某為轉(zhuǎn)讓該房地產(chǎn)，要求評(píng)估其現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)價(jià)值。因當(dāng)?shù)責(zé)o類似餐館的可比實(shí)例，故估價(jià)人員首先采用了收益法估價(jià)(估價(jià)依據(jù)正確)，估值40萬(wàn)元。本文來(lái)源于中大網(wǎng)校網(wǎng)。然后，再將該估價(jià)對(duì)象視為住宅采用了市場(chǎng)法估價(jià)，估值50萬(wàn)元。由此確定最終估價(jià)結(jié)論為(40+50)÷2=45(萬(wàn)元)。請(qǐng)問(wèn)：這樣確定估價(jià)結(jié)論是否正確?為什么?

標(biāo)準(zhǔn)答案：

這樣確定估價(jià)結(jié)論不正確。因?yàn)椋?/p>

1.將估價(jià)對(duì)象視為住宅進(jìn)行估價(jià)違背了“合法原則”。因?yàn)樵诠纼r(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對(duì)象的合法用途不再是住宅而是商業(yè)用途。若僅按最高最佳使用原則考慮，對(duì)估價(jià)對(duì)象似應(yīng)按住宅用途估價(jià)(因?yàn)?0萬(wàn)元大于40萬(wàn)元)，但最高最佳使用原則應(yīng)用的前提條件是一定要遵循合法原則，估價(jià)對(duì)象的合法用途是商業(yè)，因此應(yīng)以收益法計(jì)算的價(jià)格為其合法價(jià)格。

2.將估價(jià)對(duì)象按兩種不同用途進(jìn)行估價(jià)，并對(duì)結(jié)果進(jìn)行算術(shù)平均的做法是錯(cuò)誤的，因?yàn)楣纼r(jià)對(duì)象在特定估價(jià)目的下只能有一種法定用途。

相關(guān)文章：

查看2012年房地產(chǎn) 估價(jià)師考試案例分析練習(xí)題匯總

查 看更 多房地產(chǎn)估價(jià)師考試試題

編輯推薦:

查看 2011 年房地產(chǎn)估價(jià)師考試 成績(jī)查詢信息

掌握考試動(dòng)態(tài)房地 產(chǎn)估價(jià)師考試信息 免 費(fèi)短信提醒 讓你領(lǐng)先一步

查 看2012年房地產(chǎn)估價(jià)師 考試 網(wǎng)絡(luò)輔導(dǎo) 助你順利過(guò)關(guān)！  

（責(zé)任編輯：中大編輯）

共2頁(yè),當(dāng)前第1頁(yè)  第一頁(yè)  前一頁(yè)  下一頁(yè)