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房地產(chǎn)估價師考試案例與分析精講 

第四節(jié) 房地產(chǎn)抵押價值評估

一、房地產(chǎn)抵押價值評估的實質(zhì)

根據(jù)我國現(xiàn)行法規(guī)，估價機構(gòu)的房地產(chǎn)抵押價值評估實質(zhì)上是

評估抵押房地產(chǎn)(物)在設(shè)定抵押權(quán)時某估價時點的公開市場價值作

為抵押貸款活動的價值參考。它的服務(wù)對象是金融(銀行)業(yè)，是抵

貸雙方。

房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式

向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔保的行為;債務(wù)人不履行債務(wù)時，抵押

權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。也就是說，

貸款的取得是以能夠帶來收益的房地產(chǎn)抵押為前提，金融機構(gòu)將資

金發(fā)放給資信良好的借款者，通過收取借款利息和手續(xù)費獲取收益，

一般抵押人得到貸款達到為抵押房地產(chǎn)土地收購、開發(fā)、建設(shè)、購

買、大修理、經(jīng)營、收益等目的。

作為抵押物的房地產(chǎn)有其設(shè)定抵押權(quán)時的市場價值、貸款價值;

銀行最終的貸款額，它是抵押物市場價值(現(xiàn)值或貸款價值)乘安全

系數(shù)(或抵押率)得出的;還有出現(xiàn)不良資產(chǎn)處置抵押房地產(chǎn)時的變

現(xiàn)價值等。

一些發(fā)達國家商業(yè)銀行要求對抵押的商業(yè)房地產(chǎn)同時評估市場

價值和貸款，并制定有銀行內(nèi)部的“房地產(chǎn)貸款評估準則”。這里

指的貸款價值是采取保守和謹慎的方式評估出的房地產(chǎn)客觀價值，

評估也是采用通用的估價方法，成本價值一般作為收益價值的補充，

但貸款價值評估所采用的參數(shù)與市場價值評估不相同，準則提出了

對評估參數(shù)運用的建議。

《房地產(chǎn)估價規(guī)范》6.4.2規(guī)定：“房地產(chǎn)抵押價值評估，應(yīng)

采用公開市場價值標準，可參照設(shè)定抵押權(quán)時的類似房地產(chǎn)的正常

市場價格進行，但應(yīng)在估價報告中說明未來市場變化風險和短期強

制處分等因素對抵押價值的影響。”這里定義的“抵押價值”等同

于公開市場價值(格)。

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國擔

保法》及最高人民法院的解釋、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》和銀

監(jiān)會《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風險管理指引》(2004.9)等均提到“抵

押房地產(chǎn)的價值”或“抵押物價值”，但未對房地產(chǎn)抵押估價評估

是什么樣的價值作出定義。其中有的提出需要時，可以“委托獨立

的具有房地產(chǎn)價格評估資質(zhì)的評估機構(gòu)”評估確定。國內(nèi)銀行內(nèi)部

制定的貸款評審規(guī)定中，采用抵押擔保時，在銀行貸款承諾后，簽

訂借款合同前，一般要求借款人委托該銀行認可的獨立評估機構(gòu)對

抵押物價值(或現(xiàn)值)重新進行估價。然后銀行根據(jù)規(guī)定的針對不同

抵押物類型設(shè)定的對抵押物價值(或現(xiàn)值)的不同抵押率，確定貨款

本息及相關(guān)費用，最終確定貨款額。

因此，按照國內(nèi)現(xiàn)行規(guī)定，估價機構(gòu)的房地產(chǎn)抵押價值評估一

般提供的是抵押物(房地產(chǎn))在估價時點時的公開市場價格。該“抵

押價值”等同于前述“市場價值”，而不是“貸款價值”。“貸款

價值”評估在國內(nèi)尚屬論爭研究階段，尚未形成科學可行的評估方

法。

2012年房地產(chǎn)估價師考試案例與分析精講

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（責任編輯：中大編輯）

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