第六章 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)與方法

第二節(jié) 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)

1.投資回收與投資回報(bào)：

房地產(chǎn)投資的收益，包括投資回收和投資回報(bào)兩個(gè)部分。投資回收是指投資者對(duì)其所投入資本的回收，投資回報(bào)是指投資者所投入的資本在經(jīng)營(yíng)過程中所獲得的報(bào)酬。例如，金融機(jī)構(gòu)在向居民提供抵押貸款時(shí)，借款人在按月等額的還款中，一部分是還本，另一部分是付息;對(duì)于金融機(jī)構(gòu)來說，借款人的還本部分就是其貸款(投資)的回收部分，借款人的付息部分就是其貸款(投資)的回報(bào)部分。

投資回收和投資回報(bào)對(duì)投資者來說都是非常重要的，投資回收通常是用提取折舊的方式獲得，而投資回報(bào)則常常表現(xiàn)為投資者所獲得的或期望獲得的收益率或利息率。就房地產(chǎn)開發(fā)投資來說，投資回收主要是指開發(fā)商所投入的總開發(fā)成本的回收，而其投資回報(bào)則主要表現(xiàn)為開發(fā)利潤(rùn)。

2.經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系：

房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的目的，是考察項(xiàng)目的盈利能力和清償能力。盈利能力指標(biāo)是用來考察項(xiàng)目盈利能力水平的指標(biāo)，包括靜態(tài)指標(biāo)和動(dòng)態(tài)指標(biāo)兩類。其中，靜態(tài)指標(biāo)是在不考慮資金的時(shí)間價(jià)值因素影響的情況下，直接通過現(xiàn)金流量計(jì)算出來的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)。靜態(tài)指標(biāo)的計(jì)算簡(jiǎn)便，通常在概略評(píng)價(jià)時(shí)采用。動(dòng)態(tài)指標(biāo)是考慮了資金的時(shí)間價(jià)值因素的影響，要對(duì)發(fā)生在不同時(shí)間的收入、費(fèi)用計(jì)算資金的時(shí)間價(jià)值，將現(xiàn)金流量進(jìn)行等值化處理后計(jì)算出來的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)。動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)能較全面反映投資方案整個(gè)計(jì)算期的經(jīng)濟(jì)效果，適用于詳細(xì)可行性研究階段的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)和計(jì)算期較長(zhǎng)的投資項(xiàng)目。

清償能力指標(biāo)是指考察項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)償債能力的指標(biāo)。除了投資者重視項(xiàng)目的償債能力外，為項(xiàng)目提供融資的金融機(jī)構(gòu)更加重視項(xiàng)目?jī)攤芰Φ脑u(píng)價(jià)結(jié)果。

3.全部投資和資本金評(píng)價(jià)指標(biāo)的差異：

房地產(chǎn)投資活動(dòng)中全部投資的資金來源，通常由資本金(又稱自有資金或權(quán)益投資)和借貸資金(又稱債務(wù)投資)兩部分組成。投資者利用借貸資金進(jìn)行投資，或在投資過程中使用財(cái)務(wù)杠桿的主要目的，是為了提高資本金的投資收益水平。由于投資者使用借貸資金投資時(shí)必須支付借貸資金的資金成本或財(cái)務(wù)費(fèi)用(利息、融資費(fèi)用和匯兌損失)，因此只有當(dāng)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目全部投資的平均收益水平高于投資者必須支付的借貸資金成本水平時(shí)，投資者使用借貸資金才能夠提高資本金的收益水平，即財(cái)務(wù)杠桿對(duì)投資者自有資金的收益有一個(gè)正向的放大作用。

因此，在計(jì)算房地產(chǎn)投資分析時(shí)，通常需要投資項(xiàng)目的特點(diǎn)、投資分析深度的要求和投資決策者的實(shí)際需要，分別計(jì)算全部投資、資本金、各投資方資本金的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)。

4.通貨膨脹的影響：

對(duì)通貨膨脹或通貨緊縮程度的預(yù)期，影響投資者對(duì)未來投資收益的預(yù)測(cè)和適當(dāng)收入或收益率的選擇。在通貨膨脹的情況下，現(xiàn)金的購(gòu)買力肯定會(huì)下降，因此投資者往往提高對(duì)名義投資回報(bào)率(或收益率，下同)的預(yù)期，以補(bǔ)償購(gòu)買力的損失。也就是說，投資者要提高期望投資回報(bào)率以抵消通貨膨脹的影響，因?yàn)橥顿Y者所希望獲得的始終是一個(gè)實(shí)際的投資回報(bào)率。

從理論上來說，全部期望投資回報(bào)率應(yīng)該包含所有預(yù)期通貨膨脹率的影響。因此，預(yù)期收益率通常隨著對(duì)通貨膨脹率預(yù)測(cè)的變化而變化。當(dāng)折現(xiàn)率不包含對(duì)通貨膨脹的補(bǔ)償時(shí)，房地產(chǎn)投資收入現(xiàn)金流的折現(xiàn)值才是一個(gè)常數(shù)。

由于通貨膨脹率和收益率經(jīng)常是同時(shí)變動(dòng)，因此很難找到一個(gè)特定的折現(xiàn)率來準(zhǔn)確反映當(dāng)前的市場(chǎng)狀態(tài)，盡管人們一直在追求這樣一個(gè)目標(biāo)，以使得該折現(xiàn)率的選擇與對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期、通貨膨脹率、收益率相協(xié)調(diào)。應(yīng)該注意的是，房地產(chǎn)投資分析人員進(jìn)行投資分析工作的關(guān)鍵是模擬典型投資者對(duì)未來市場(chǎng)的預(yù)期，而沒必要花很多精力去尋找準(zhǔn)確可靠的收益率和通貨膨脹率。

還應(yīng)該說明，通貨膨脹和房地產(chǎn)增值是兩回事。通貨膨脹往往首先導(dǎo)致資金和信用規(guī)模以及總體價(jià)格水平的上升，并進(jìn)一步導(dǎo)致購(gòu)買力下降。而房地產(chǎn)的增值往往是由需求超過供給從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)值上升造成的。通貨膨脹和增值對(duì)未來的錢來說有類似的影響，但對(duì)折現(xiàn)率的影響不同。通貨膨脹導(dǎo)致折現(xiàn)率提高，因?yàn)橥顿Y者希望提高名義投資回報(bào)率以抵消通貨膨脹帶來的價(jià)值損失;增值則不影響折現(xiàn)率，除非與物業(yè)投資有關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)因素發(fā)生變化。

在實(shí)際投資分析工作中，考慮到通貨膨脹的可能影響，在估計(jì)未來收益現(xiàn)金流時(shí)，可以允許未來年份營(yíng)業(yè)收入以及運(yùn)營(yíng)成本隨著通貨膨脹分別有所增加，這樣就可以消除通貨膨脹因素對(duì)分析結(jié)果準(zhǔn)確性的部分影響，使分析結(jié)果更加接近真實(shí)。如果在收益現(xiàn)金流估算過程中沒有考慮通貨膨脹的影響，則可在選擇折現(xiàn)率時(shí)適當(dāng)考慮(適當(dāng)調(diào)低折現(xiàn)率估計(jì))。

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