第九章 物業(yè)管理制度與政策

第一節(jié) 物業(yè)管理概述

物業(yè)與物業(yè)管理基本概念：

一)物業(yè)的含義

“物業(yè)”一詞是由英語“Estate”或“Property”引譯而來的，含義為“財產(chǎn)、資產(chǎn)、擁有物、房地產(chǎn)”等，這是一個廣義的范疇。從物業(yè)管理的角度來說，物業(yè)是指各類房屋及其附屬的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場地。各類房屋可以是建筑群，如住宅小區(qū)、工業(yè)區(qū)等，也可以是單體建筑，如一幢高層或多層住宅樓、寫字樓、商業(yè)大廈等;同時，物業(yè)也是單元房地產(chǎn)的稱謂，如—個住宅單元。同一宗物業(yè)，往往分屆一個或多個產(chǎn)權(quán)所有者。附屬的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場地是指為實現(xiàn)建筑物使用功能、與建筑物相配套的各類設(shè)備、設(shè)施和與之相鄰的場地、庭院、道路等。

(二)物業(yè)管理的含義

物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。物業(yè)管理的這一表述表明：①物業(yè)管理是由業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的方式來實現(xiàn)的;②物業(yè)管理活動的依據(jù)是物業(yè)服務(wù)合同;③物業(yè)管理的內(nèi)容是對物業(yè)進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)、管理，對相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序進(jìn)行維護(hù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是指依法設(shè)立、具有獨立法人資格，從事物業(yè)管理服務(wù)活動的企業(yè)。業(yè)主，即物業(yè)產(chǎn)權(quán)人，指房屋所有權(quán)人。

(三)物業(yè)管理的主要目的

物業(yè)管理的主要目的是保證和發(fā)揮物業(yè)的使用功能，使其保值增值，并為物業(yè)所有人與使用人創(chuàng)造并保持整潔、文明、安全、舒適的生活和工作環(huán)境與秩序。物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，對于順利實現(xiàn)我國第三步戰(zhàn)略目標(biāo)，全面建設(shè)小康社會具有積極的促進(jìn)作用：①規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理有利于提高人民群眾居住質(zhì)量，改善城市面貌;②規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理有利于增加就業(yè)，擴(kuò)大居民消費(fèi);③規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理有利于維護(hù)社區(qū)穩(wěn)定，推動精神文明建設(shè);④規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理有利于促進(jìn)財富增值，培育民主意識。

物業(yè)管理的基本特征：

社會化、專業(yè)化、市場化是物業(yè)管理的三個基本特性。

1.社會化

物業(yè)管理的社會化有兩層基本含義，一是物業(yè)的所有權(quán)人要到社會上去選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);二是物業(yè)服務(wù)企業(yè)要到社會上去尋找可以代管的物業(yè)。

物業(yè)的所有權(quán)、使用權(quán)與物業(yè)的經(jīng)營管理權(quán)相分離是物業(yè)管理社會化的必要前提，現(xiàn)代化大生產(chǎn)的社會專業(yè)分工是實現(xiàn)物業(yè)管理社會化的必要條件。

2.專業(yè)化

物業(yè)管理的專業(yè)化是指由物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過合同的簽訂，按照產(chǎn)權(quán)人和使用人的要求去實施專業(yè)化管理。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和科技的進(jìn)步，建設(shè)領(lǐng)域不斷涌現(xiàn)新技術(shù)、新產(chǎn)品，物業(yè)的智能化程度越來越高，只有那些擁有掌握管理技術(shù)和硬件技術(shù)的專業(yè)人員，具有先進(jìn)的管理工具及設(shè)備，建立科學(xué)、規(guī)范的管理措施及工作程序的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，才有能力提供相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)。

3.市場化

市場化是物業(yè)管理最主要的特性。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)管理的屬性是經(jīng)營，所提供的商品是服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)是按照現(xiàn)代企業(yè)制度組建并運(yùn)作，向業(yè)主和使用人提供服務(wù)，業(yè)主和使用人購買并消費(fèi)這種服務(wù)。這種通過市場競爭機(jī)制和商品經(jīng)營的方式所實現(xiàn)的商業(yè)行為就是市場化。

物業(yè)管理服務(wù)的基本內(nèi)容：

物業(yè)管理服務(wù)的基本內(nèi)容主要有以下幾項：

(1)物業(yè)共用部位的維護(hù)與管理;

(2)物業(yè)共用設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行、維護(hù)和管理;

(3)環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理服務(wù);

(4)機(jī)動車和非機(jī)動車的停放管理;

(5)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、消防，交通等協(xié)助管理事項的服務(wù);

(6)物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù);

(7)物業(yè)檔案資料的管理。

物業(yè)管理的主要環(huán)節(jié)：

物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)和完善，是一個復(fù)雜的、完整的系統(tǒng)工程。為保證物業(yè)管理有條不紊地順利啟動和正常運(yùn)行，從規(guī)劃設(shè)計開始到管理工作的全面運(yùn)作，各個環(huán)節(jié)都不容忽視。根據(jù)物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)和使用過程中不同時期的地位、作用、特點及工作內(nèi)容，物業(yè)管理按先后順序可分為4個階段：物業(yè)管理的策劃階段;物業(yè)管理的前期準(zhǔn)備階段;物業(yè)管理的啟動階段;物業(yè)管理的日常運(yùn)作階段。

物業(yè)管理條例確立的物業(yè)服務(wù)基本制度：

為了規(guī)范物業(yè)服務(wù)活動，維護(hù)物業(yè)服務(wù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，《物業(yè)管理條例》(國務(wù)院令第504號，根據(jù)2007年8月26日《國務(wù)院關(guān)于修改<物業(yè)管理條例>的決定》(504號令)修訂，以下簡稱《條例》)突出建章立制的重要作用，確立了以下七項物業(yè)服務(wù)的基本制度。

(一)業(yè)主大會制度

(二)管理規(guī)約制度

(三)物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)制度

(四)物業(yè)承接驗收制度

(五)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理制度

(六)物業(yè)服務(wù)專業(yè)人員職業(yè)資格制度

(七)住宅專項維修資金制度

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（責(zé)任編輯：lqh）

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