城鎮(zhèn)住房制度改革是經(jīng)濟(jì)體制改革的重要組成部分。我國傳統(tǒng)的城鎮(zhèn)住房制度是一種以國家統(tǒng)包、無償分配、低租金、無限期使用為特點(diǎn)的實(shí)物福利性住房制度。這種住房制度存在著一系列嚴(yán)重弊端和難以克服的矛盾，其根本問題在于不能有效地滿足城鎮(zhèn)居民的住房需求，不適應(yīng)社會主義商品經(jīng)濟(jì)的客觀要求，實(shí)行低租金出租的辦法，房租低得連住房的維修費(fèi)也補(bǔ)償不了，不僅年年國家投入住宅建設(shè)的大量資金收不回來，還要再拿出一大筆資金用于補(bǔ)貼住房的維修和管理費(fèi)用.因此，對這種傳統(tǒng)的城鎮(zhèn)住房制度必須進(jìn)行全面徹底的改革，實(shí)現(xiàn)機(jī)制轉(zhuǎn)換，創(chuàng)立具有中國特色的新型住房制度，實(shí)現(xiàn)住房商品化、市場化、社會化。

我國城鎮(zhèn)住房制度改革經(jīng)歷了三個階段：

(一)城鎮(zhèn)住房制度改革的探索和試點(diǎn)階段

1978年鄧小平同志提出了關(guān)于房改的問題。1980年4月，他更明確地提出了住房制度改革的總體構(gòu)想，提出要走住房商品化的道路。同年6月，中共中央、國務(wù)院批轉(zhuǎn)了《全國基本建設(shè)工作會議匯報(bào)提綱》，正式宣布將實(shí)行住宅商品化的政策。

1979年開始實(shí)行向居民全價(jià)售房的試點(diǎn)，中央撥款給西安、柳州、梧州、南寧四市，建房向居民出售。1980年試點(diǎn)擴(kuò)大到50個城市，1981年又?jǐn)U大到23個省、直轄市、自治區(qū)的60多個城市及部分縣鎮(zhèn)。

1982年開始實(shí)行補(bǔ)貼出售住房的試點(diǎn)，即政府、單位、個人各負(fù)擔(dān)房價(jià)的1/3。1982年先在鄭州、常州、四平及沙市四市進(jìn)行試點(diǎn)。1984年國務(wù)院批準(zhǔn)北京、上海、天津三個直轄市擴(kuò)大試點(diǎn)。截至1985年底，全國共有160個城市和300個縣鎮(zhèn)實(shí)行了補(bǔ)貼售房，共出售住房1093萬排㎡。

自1986年以后，城鎮(zhèn)住房制度改革取得了重大突破，掀起了第一輪房改熱潮。1986年2月，成立了“國務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組”，下設(shè)辦公室，負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)和協(xié)調(diào)全國的房改工作。這一時期的主要特點(diǎn)是針對低租金的傳統(tǒng)住房制度，提出了以大幅度提租為基本環(huán)節(jié)的改革思路。在總結(jié)試點(diǎn)工作經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，1988年1月國務(wù)院召開了“第一次全國住房制度改革工作會議”，同年2月國務(wù)院批準(zhǔn)印發(fā)了國務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組《關(guān)于在全國城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革的實(shí)施方案>(國發(fā)[1988]11號)。這是國務(wù)院頒發(fā)的全面指導(dǎo)城鎮(zhèn)住房制度改革的重要文件，充分肯定了試點(diǎn)城市的做法和經(jīng)驗(yàn)，確定了房改

的目標(biāo)、步驟和主要政策，對全國房改的工作進(jìn)行了部署，標(biāo)志著住房制度改革進(jìn)入了整體方案設(shè)計(jì)和全面試點(diǎn)階段。

(二)城鎮(zhèn)住房制度改革的全面推進(jìn)和配套改革階段

1991年城鎮(zhèn)住房制度改革取得了重大突破和實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，結(jié)束了一段時期以來的徘徊局面，進(jìn)入了全面推進(jìn)和綜合配套改革的新階段。1991年6月，國務(wù)院頒發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進(jìn)行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》(國發(fā)[1991]30號)，其中明確規(guī)定了城鎮(zhèn)住房制度改革的根本目的，重申了城鎮(zhèn)住房制度改革的有關(guān)政策，提出了部分產(chǎn)權(quán)理論，要求實(shí)行新房新制度，強(qiáng)調(diào)了國家統(tǒng)一政策的嚴(yán)肅性。

1991年11月，國務(wù)院辦公廳下發(fā)了《關(guān)于全面進(jìn)行城鎮(zhèn)住房制度改革的意見》，這是城鎮(zhèn)住房制度改革的一個綱領(lǐng)性文件，明確了城鎮(zhèn)住房制度改革的指導(dǎo)思想和根本目的，制定了城鎮(zhèn)住房制度改革的總體目標(biāo)和分階段目標(biāo)，提出了城鎮(zhèn)住房制度改革的四項(xiàng)基本原則，規(guī)定了城鎮(zhèn)住房制度改革的十二大政策，要求在1992年至1993年內(nèi)在全國范圍內(nèi)全面推進(jìn)城鎮(zhèn)住房制度改革。這標(biāo)志著城鎮(zhèn)住房制度改革已從探索和試點(diǎn)階段，進(jìn)入全面推進(jìn)和綜合配套改革的新階段。1992年2月，國務(wù)院正式批復(fù)了上海市的住房制度改革方案。同年5月1日，《上海市住房制度改革實(shí)施方案》正式出臺實(shí)施，上海市實(shí)行了“五位一體”的房改實(shí)施方案，具體包括推行住房公積金、提租發(fā)補(bǔ)貼、配房買債券、買房給優(yōu)惠、建立房委會五項(xiàng)措施。上海市借鑒新加坡的成功經(jīng)驗(yàn)，在全國率先建立了住房公積金制度，開辟了新的穩(wěn)定的住宅資金籌集渠道。上海市住房制度改革方案的實(shí)施對全國的房改產(chǎn)生了巨大影響和推動作用，引起了所謂“上海效應(yīng)”。

(三)城鎮(zhèn)住房制度改革的深化和全面實(shí)施階段

1994年7月18日國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》(國發(fā)[1994]43號，以下簡稱《決定》).它是在認(rèn)真總結(jié)10多年房改實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上制定的，是指導(dǎo)今后一段時期房改工作的主要政策文件?！稕Q定》確定房改的根本目的是：建立與社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的新的城鎮(zhèn)住房制度，實(shí)現(xiàn)住房商品化、社會化;加快住房建設(shè)，改善居住條件，滿足城鎮(zhèn)居民不斷增長的住房需求。房改的基本內(nèi)容可以概括為“三改四建”?！叭摹奔锤淖冇?jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的福利性的舊體制，包括：改變住房建設(shè)投資由國家、單位統(tǒng)包的體制為國家、單位、個人三者合理負(fù)擔(dān)的體制;改變各單位建房、分房和維修、管理住房的體制為社會化、專業(yè)化運(yùn)行的體制;改變住房實(shí)物福利分配的方式為以按勞分配的貨幣工資分配為主的方式?！八慕ā奔唇⑴c社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的新的住房制度，包括：建立以中低收人家庭為對象、具有社會保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)體系和以高收入家庭為對象的商品房供應(yīng)體系;建立住房公積金制度;發(fā)展住房金融和住房保險(xiǎn)，建立政策性和商業(yè)性并存的住房信貸體系;建立規(guī)范化的房地產(chǎn)交易市場和房屋維修、管理市場。從而逐步實(shí)現(xiàn)住房資金投入產(chǎn)出的良性循環(huán)、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?！稕Q定》要求全面推行住房公積金制度，積極推進(jìn)租金改革，穩(wěn)步出售公有住房，加快經(jīng)濟(jì)適用住房的開發(fā)建設(shè)，做好原有政策與《決定》的銜接工作等，標(biāo)志著城鎮(zhèn)住房制度改革已進(jìn)入深化和全面實(shí)施階段。

1998年7月3日發(fā)布《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》(國發(fā)[1998]23號).宣布從1998年下半年開始，全國城鎮(zhèn)停止住房實(shí)物分配，實(shí)行住房分配貨幣化。新的深化城鎮(zhèn)住房制度改革的基本內(nèi)容是：①停止住房實(shí)物分配，實(shí)行住房分配貨幣化;②建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的住房供應(yīng)體系;⑧繼續(xù)推進(jìn)現(xiàn)有公有住房改革，培育和規(guī)范住房交易市場;④采取扶持政策，加快經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè);⑤發(fā)展住房金融;⑥加強(qiáng)住房物業(yè)管理。由于實(shí)施上述政策，使全國住房制度改革取得突破性的進(jìn)展，同時，也因此形成了新的住房制度的分水嶺和企業(yè)住房制度改革的重要里程碑。

黨的十八大提出加快建立市場配置和政府保障相結(jié)合的住房制度，完善符合國情的住房體制機(jī)制和政策體系，立足保障基本需求、引導(dǎo)合理消費(fèi)，加快構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系，逐步形成總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、房價(jià)與消費(fèi)能力基本適應(yīng)的住房供需格局，實(shí)現(xiàn)廣大群眾住有所居的住房目標(biāo)。

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