單選：

1、區(qū)位

2、應(yīng)充分考慮租約

3、規(guī)劃條件

4、2014-4-15

5、市場背景分析

6、三手房交易量

7、整體估價，折現(xiàn)到整個開發(fā)活動起始點 8、各期銷售時的市場價格分別折現(xiàn)到估價時點 9、銷售費用、銷售稅費、購地稅費

指錯題有幾處很明顯的錯誤：

1、缺附件

2、封面應(yīng)該是“估價報告出具日期”

3、缺實地查勘期

4、估價方法和估價結(jié)果中，選擇的兩個估價方法不一致

5、不可預(yù)見費(1)+(2)*3%，計算得數(shù)錯了

6、成本利潤率取值基數(shù)錯，不應(yīng)該有銷售稅費

7、結(jié)果報告缺單價8、收益法總收益計算中缺少押金和租金利息收入

9、剩余收益年限錯，應(yīng)該是41年

10、收益法公式取每年凈收益不變無依據(jù)11、估價方法中缺少不選用方法的理由

12、建安費計算錯，不應(yīng)該用總面積，應(yīng)該把動力車間的面積減去還有一個是什么來著，實在想不起來了

13、抵押估價遵循謹慎原則，應(yīng)考慮租約，不能對已知事實做違背事實的假設(shè)。

14、年總收益計算錯誤 應(yīng)該為 總收益*(1-1%-1%)而不是總收益*(1-1%)*(1-1%)

15、投資利息中，假定開發(fā)期間稅費在開發(fā)期初一次性投入錯誤

16、附屬工程費 計算結(jié)果錯誤 (我算了幾次都不對)

問答題：

甲公司1993年通過有償出讓的方式獲得某宗地的使用權(quán)，土地用途為高檔住宅，樓面地價為3500元/㎡。甲公司擬分兩期建設(shè)80棟別墅。當(dāng)?shù)谝黄?0棟于1996年12月竣工時，因債務(wù)糾紛被法院裁定拍賣20棟還債。拍賣行委托乙房地產(chǎn)估價所評估出拍賣底價為3800元/㎡。拍賣行在當(dāng)月以此為依據(jù)拍賣，賣出6棟，平均價格為3860元/㎡，其余14無人承接，退還給甲公司。

當(dāng)1996年6月第二期工程竣工后，建成的別墅以5200元/㎡售出，甲公司因此而指責(zé)乙房地產(chǎn)估價所當(dāng)時評估的拍賣底價過低，而且別墅的拍賣低價竟然只比樓面地價高300元/㎡，遠低于其投入的建設(shè)成本，很不合理。而乙房地產(chǎn)估價所堅持當(dāng)時的估價結(jié)論合理。請問，乙房地產(chǎn)估價所堅持當(dāng)時估價結(jié)論的理由有哪些?

答：1.乙估價所可以從如下5個方面說明自己給出估價結(jié)論的理由。

一是從估價目的看，當(dāng)時估價所是按照以拍賣評估對象償還債務(wù)的情況進行評估測算的，需要考慮限期變現(xiàn)償債因素，而第二期別墅的售價是在正常公開市場交易情形下達成的價格;

二是從估價時點看，拍賣時是1996年12月，而第二期工程在1999年6月竣工后出售，時點的不同相應(yīng)房地產(chǎn)市場狀況也會不同;

三是從估價對象看，當(dāng)時的估價對象是第一期別墅，建筑具有單件生產(chǎn)的特點，第二期別墅當(dāng)然與第一期別墅會有所不同，加之一期工程完工后，環(huán)境、配套、人氣、物業(yè)管理等因素相應(yīng)改善，對第二期工程銷售產(chǎn)生有利影響;

四是應(yīng)該說該兩期工程的售價主要受到房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的影響，個別工程的實際成本因素不能用來衡量房地產(chǎn)價格的高低，而應(yīng)以平均的社會一般水平成本衡量;五是從市場銷售結(jié)果看，拍賣底價為3800元/㎡，售出6棟的平均價格為3860元/㎡，比較吻合，尚有14棟沒有拍出，也從市場方面反映了估價結(jié)果的合理性。這是模擬題口答案，應(yīng)該可以借鑒

關(guān)注：

2014房地產(chǎn)估價師考試真題及答案全國首發(fā)

2014年房地產(chǎn)估價師考試考后專題

2014年房地產(chǎn)估價師考試合格標(biāo)準(zhǔn)

（責(zé)任編輯：fky）

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