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2012年房地產(chǎn)估價(jià)考試?yán)碚撆c方法精講

(三)實(shí)物狀況修正的內(nèi)容

實(shí)物狀況是對房地產(chǎn)價(jià)格有影響的房地產(chǎn)實(shí)物因素的狀況。進(jìn)行實(shí)物狀況修正，是將可比實(shí)例房地產(chǎn)在其實(shí)物狀況下的價(jià)格，調(diào)整為在估價(jià)對象房地產(chǎn)實(shí)物狀況下的價(jià)格。

實(shí)物狀況比較修正的內(nèi)容，對于土地來說，主要包括：面積大小、形狀、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度(屬于估價(jià)對象之內(nèi)的部分)、土地平整程度、地勢、地質(zhì)水文狀況等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素;對于建筑物來說，

主要包括：新舊程度、建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修、平面布置、工程質(zhì)量等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。

例題：實(shí)物狀況修正的內(nèi)容包括( )

A、面積大小;

B、容積率;

C、樓層朝向;

D、新舊程度。

答案：ACD

三、房地產(chǎn)狀況修正的思路和方法

房地產(chǎn)狀況修正的思路是：首先列出對估價(jià)對象這類房地產(chǎn)的價(jià)格有影響的房地產(chǎn)狀況各方面的因素，包括區(qū)位方面的、權(quán)益方面的和實(shí)物方面的;其次判定估價(jià)對象房地產(chǎn)和可比實(shí)例房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況;

然后將可比實(shí)例房地產(chǎn)與估價(jià)對象房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況進(jìn)行逐項(xiàng)比較，找出它們之間的差異造成的價(jià)格差異程度;

最后根據(jù)價(jià)格差異程度對可比實(shí)例的價(jià)格進(jìn)行調(diào)整。

總的來說，如果可比實(shí)例房地產(chǎn)優(yōu)于估價(jià)對象房地產(chǎn)，則應(yīng)對可比實(shí)例的價(jià)格做減價(jià)調(diào)整;反之，則應(yīng)做增價(jià)調(diào)整。

房地產(chǎn)狀況修正的方法有百分率法、差額法和回歸分析法。

采用百分率法進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正的一般公式為：

可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格×房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)=在估價(jià)對象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格

采用差額法進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正的一般公式為：

可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格±房地產(chǎn)狀況修正額=在估價(jià)對象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格

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