第八章 房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究

第一節(jié) 可行性研究概述

1.可行性研究的含義和目的：

房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究是在房地產(chǎn)開發(fā)項目(以下簡稱項目)投資決策前，分析論證項目目標實現(xiàn)可能性的科學方法。具體的講，就是在項目投資決策前，對與項目有關的社會、經(jīng)濟和技術等方面情況進行深入細致的研究;對擬定的各種可能建設方案進行認真的技術經(jīng)濟分析、比較和論證;對項目的經(jīng)濟、社會、環(huán)境效益進行科學的預測和評價。在此基礎上，綜合研究項目的技術先進性和適用性、經(jīng)濟合理性以及建設的可能性和可行性，由此確定項目是否應該投資和如何投資等結論性意見，為投資者最終決策提供可靠的、科學的依據(jù)，并作為開展下一步工作的基礎。

可行性研究的根本目的，是減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發(fā)建設的經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益。

房地產(chǎn)開發(fā)是一項綜合性經(jīng)濟活動，投資額大，建設周期長，涉及面廣。要想使項目達到預期的經(jīng)濟效果，首先必須做好可行性研究工作，才能使項目的許多重大經(jīng)濟技術問題得以明確，形成解決方案，得出合理結論，使投資者的決策建立在科學而不是經(jīng)驗或感覺的基礎上。

2.可行性研究的作用：

(一)申請項目核準的依據(jù)

為了充分發(fā)揮市場配置資源的基礎性作用，確立企業(yè)在投資活動中的主體地位，保護投資者的合法權益，營造有利于各類投資主體公平、有序競爭的市場環(huán)境，促進生產(chǎn)要素的合理流動和有效配置，優(yōu)化投資結構，提高投資效益，推動經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展和社會全面進步，政府對企業(yè)投資的管理制度改革日益深化。

(二)項目投資決策的依據(jù)

一個房地產(chǎn)開發(fā)投資項目，需要投入大量的人力、財力和物力，很難憑經(jīng)驗或感覺進行投資決策。因此需要通過投資決策前的可行性研究，明確該項目的建設地址、規(guī)模、建設內(nèi)容與方案等技術上是否可行，法律上是否允許。還要研究項目竣工后能否找到適當?shù)馁徺I者、承租人或使用者，判斷項目的市場競爭力，計算項目投資的績效或經(jīng)濟效果等。通過這些分析研究工作，得出項目應不應該建設、如何建設、以及哪種建設方案能取得最佳的投資效果等，并以此作為項目投資決策的依據(jù)。

(三)籌集建設資金的依據(jù)

房地產(chǎn)開發(fā)商基本上都需要就其擬開發(fā)的房地產(chǎn)項目進行權益和/或債務融資。開發(fā)商要想吸引機構或個人投資者參與其擬開發(fā)項目投資，作為項目發(fā)起人和一般責任合伙人的開發(fā)商，必須要給這些潛在的有限責任合伙人提供項目可行性研究報告，以幫助它們了解擬開發(fā)項目的投資收益水平和所面臨的風險。銀行等金融機構都把可行性研究報告作為項目申請開發(fā)貸款的先決條件，需要對項目可行性研究報告進行全面、細致的分析評估，并據(jù)此完成房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款評估報告，之后才能確定是否給予貸款。

(四)開發(fā)商與有關各部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)

項目所需的建筑材料、協(xié)作條件以及供電、供水、供熱、通訊、交通等很多方面，都需要與有關部門協(xié)作。這些供應的協(xié)議、合同都需根據(jù)可行性研究報告進行商談。有關技術引進和建筑設備進口必須在項目核準工作完成后，才能據(jù)核準文件同國外廠商正式簽約。

(五)下階段規(guī)劃設計工作的依據(jù)

在可行性研究報告中，對項目的地址、規(guī)模、建筑設計方案構想、主要設備選型、單項工程結構形式、配套設施和公共服務設施的種類、建設速度等等都進行了分析和論證，確定了原則，推薦了建設方案?？尚行匝芯繄蟾嫱瓿珊?，規(guī)劃設計工作就可據(jù)此進行，不必另作方案比較選擇和重新論證。

3.可行性研究的依據(jù)：

可行性研究的依據(jù)主要有下列方面：

(1)國家相關法律法規(guī)。

(2)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、住房建設規(guī)劃以及行業(yè)發(fā)展規(guī)劃。

(3)國家宏觀調(diào)控政策、產(chǎn)業(yè)政策、行業(yè)準人標準。

(4)城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門出具的規(guī)劃意見。

(5)《國有建設用地使用權出讓合同》或國有建設用地使用權證書，國土資源行政主管部門出具的項目用地預審意見或國有土地使用權出讓文件。

(6)環(huán)境保護行政主管部門出具的環(huán)境影響評價文件的審批意見。

(7)交通行政主管部門出具的交通影響評價文件的意見。

(8)自然、地理、氣象、水文地質(zhì)、經(jīng)濟、社會等基礎資料。

(9)有關工程技術方面的標準、規(guī)范、指標、要求等資料。

(10)國家規(guī)定的相關經(jīng)濟參數(shù)和指標。

(11)項目備選方案的土地利用條件、規(guī)劃設計條件以及備選規(guī)劃設計方案等。

4.可行性研究的工作階段：

可行性研究是在投資前期所做的工作。它分為四個工作階段，每個階段的內(nèi)容逐步由淺到深。

(一)投資機會研究

該階段的主要任務是對項目或投資方向提出建議，即在一定的區(qū)域和市場范圍內(nèi)，以土地資源供給和空間市場需求的調(diào)查預測為基礎，尋找最有利的投資機會。

(二)初步可行性研究

初步可行性研究亦稱“預可行性研究”，在機會研究的基礎上，進一步對項目建設的可能性與潛在效益進行論證分析。主要解決的問題包括：

(1)分析機會研究的結論，在詳細資料的基礎上做出是否投資的決定;

(2)是否有進行詳細可行性研究的必要;

(3)有哪些關鍵問題需要進行輔助研究。

(三)詳細可行性研究

即通常所說的可行性研究。詳細可行性研究是項目投資決策的基礎，是在綜合分析項目經(jīng)濟、技術、環(huán)境等可行性后做出投資決策的關鍵步驟。

(四)項目評估與決策

按照國家有關規(guī)定，政府對《政府核準的投資項目目錄》以內(nèi)的企業(yè)投資項目實行核準制度，對《政府核準的投資項目目錄》以外的企業(yè)投資項目實行備案制度。國家、省市或區(qū)縣政府投資主管部門在對項目進行核準或備案時，開發(fā)建設單位必須提交由具備相應工程咨詢資質(zhì)的機構編制的《項目申請報告》。未取得政府核準文件的項目，均不得開工建設。

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（責任編輯：lqh）

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