A——估價對象交易情況指數(shù)/比較實例交易情況指數(shù);

B——估價對象估價基準(zhǔn)日地價指數(shù)/比較實例交易期日地價指數(shù);

C——估價對象區(qū)域因素條件指數(shù)/比較實例區(qū)域因素條件指數(shù);

D——估價對象個別因素條件指數(shù)/比較實例個別因素條件指數(shù)。

(2)基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法的基本原理

基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價和基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表等評估成果，按照替代原則，對估價對象的區(qū)域條件和個別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對基準(zhǔn)地價進(jìn)行修正，進(jìn)而求取估價對象在估價基準(zhǔn)日價格的方法。

基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法計算公式為：

宗地價格=宗地所處區(qū)域基準(zhǔn)地價×(1+ ∑Ki)×相關(guān)修正系數(shù)

式中：∑Ki-影響地價的個別因素修正系數(shù)之和。

(3)成本逼近法的基本原理

成本逼近法是以土地取得費、土地開發(fā)所耗各項費用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地使用權(quán)出讓金或土地增值收益來確定土地價格。其計算公式為：

土地價格=土地取得費+土地開發(fā)費+土地稅費+投資利息+投資利潤+土地增值收益

其中：

土地取得費，指征用農(nóng)地或者購買土地的費用，包括土地補償和人員安置補償及相關(guān)稅費;

土地開發(fā)費，指為使土地達(dá)到能夠使用狀況的改良投入，比如平整費用、道路修建費用、水電費用等;

土地稅費，是指征地中發(fā)生的相關(guān)稅費，比如耕地占用稅、菜田基金等等，各地不同;

投資利息，指土地取得費及土地開發(fā)費實際投入資金按照當(dāng)時利息率計算的利息，是一種機會利息，或者是利息損失，開發(fā)商或土地購買者并不需要另外支付;

投資利潤，指以土地取得費及土地開發(fā)費的投入量為基礎(chǔ)，按照土地開發(fā)市場平均收益率計算的利潤;

土地增值收益，指集體土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋睾笤诟鞣N因素作用下帶來的土地增值，以土地取得費及土地開發(fā)費為基礎(chǔ)計算。

(二)估價過程(略)

問題(每小題3分)：

1.這段關(guān)于估價方法選擇的敘述比較完整。參照這段敘述并結(jié)合你自己的理解，用最簡潔的語言進(jìn)行總結(jié)，估價報告中關(guān)于估價方法選擇的敘述一般應(yīng)該包括哪幾方面?

2.從上述內(nèi)容看，一宗土地的具體估價方法的選擇需要考慮哪些方面的因素?

3.以上述內(nèi)容為基礎(chǔ)，用簡短的語言說明，決定選擇基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法估價之前，一般需要對其進(jìn)行哪幾個方面的分析和考察?

4.上述內(nèi)容選擇了成本逼近法。你認(rèn)為成本逼近法中，關(guān)于土地增值收益的來源，一般表現(xiàn)在哪幾個方面?

5.在基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法計算公式中，除正常的個別因素修正外，還有相關(guān)修正一項，根據(jù)你的經(jīng)驗，一般包括哪些方面的內(nèi)容?

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（責(zé)任編輯：fky）

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