中國土地估價(jià)師考試網(wǎng)幫您備戰(zhàn)2014年土地估價(jià)師考試，網(wǎng)校結(jié)合土地估價(jià)師考試大綱，特編輯整理了2014年土地估價(jià)師考試科目《土地估價(jià)實(shí)務(wù)基礎(chǔ)》考點(diǎn)解析，希望對您參加本次考試有所幫助!

土地使用權(quán)

一宗地不僅有其物質(zhì)實(shí)體，而且其上有多種權(quán)利，主要包括土地所有權(quán)、土地使用權(quán)、土地租賃權(quán)、土地抵押權(quán)、地役權(quán)等。對于這些權(quán)利的總和，我們可以理解為是由諸權(quán)利所組成的一個(gè)“權(quán)利束”或一個(gè)產(chǎn)權(quán)體系。我國現(xiàn)行法律法規(guī)規(guī)定有土地所有權(quán)和土地使用權(quán)，且土地的所有權(quán)和土地使用權(quán)相分離。土地的所有權(quán)和使用權(quán)依法確立并受法律保護(hù)。土地的所有權(quán)不能買賣、出租、抵押、處理等，但土地可以依法確定給單位或個(gè)人使用。

由于土地收購、儲備的資金量大，收儲中心可以通過政府財(cái)政撥款、商業(yè)銀行貸款等渠道獲得土地儲備資金。當(dāng)收儲中心以儲備的土地作為抵押物向商業(yè)銀行貸款融通資金時(shí)，土地資產(chǎn)價(jià)值就需要由具有資質(zhì)的地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行估價(jià)。評估機(jī)構(gòu)就會遇到收儲中心抵押貸款的抵押物的性質(zhì)問題，也就是作為抵押物的土地使用權(quán)是一種什么性質(zhì)的土地使用權(quán)，是否為收儲中心所擁有。根據(jù)(城市房地產(chǎn)管理法)和(擔(dān)保法)的規(guī)定，以出讓方式取得的土地使用權(quán)和經(jīng)批準(zhǔn)的劃撥土地使用權(quán)可以設(shè)定抵押權(quán)，并辦理抵押登記，實(shí)際操作過程中，收儲中心代表政府，對國有土地依法收購、收回，對集體土地依法征用后予以儲備，并對儲備的土地實(shí)施開發(fā)或再開發(fā)，使生地、毛地變成熟地;然后，根據(jù)城市發(fā)展對土地市場的需要，有計(jì)劃地出讓土地，從而盤活存量土地，有效配置土地資源。若國土資源行政主管部門沒有為收儲中心頒發(fā)(國有土地使用權(quán)證)，則收儲中心并非是實(shí)質(zhì)意義上的土地使用者，不擁有土地的使用權(quán)，不能辦理抵押登記手續(xù);若為收儲中心辦理《國有土地使用權(quán)證)，收儲中心將土地出讓給用地單位或個(gè)人時(shí)，則應(yīng)該屬于轉(zhuǎn)讓行為，這些土地只能按(城市房地產(chǎn)管理法)和國務(wù)院第 55號令(1990年)規(guī)定的轉(zhuǎn)讓條件轉(zhuǎn)讓給土地受讓方，而不能由代表政府的收儲中心出讓給用地單位或個(gè)人，這與土地儲備實(shí)施辦法不一致。一般情況下，評估機(jī)構(gòu)是以土地使用權(quán)為收儲中心所擁有來考慮的。

《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定，房屋拆遷貨幣補(bǔ)償金額由房地產(chǎn)市場評估價(jià)格確定。因此，由補(bǔ)償金額引起的拆遷糾紛，實(shí)際是因估價(jià)結(jié)果不能被房屋拆遷當(dāng)事人接受而引起的糾紛，或者說實(shí)際是估價(jià)糾紛。為了維護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，減少、防止估價(jià)糾紛產(chǎn)生，公正解決估價(jià)糾紛，建設(shè)部頒布了《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》(以下簡稱《指導(dǎo)意見》)。《指導(dǎo)意見》對城市房屋拆遷估價(jià)的估價(jià)目的、估價(jià)依據(jù)、估價(jià)行為原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、職業(yè)道德、估價(jià)程序、價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)、估價(jià)方法、估價(jià)結(jié)果異議處理辦法等進(jìn)行了規(guī)范。按照《指導(dǎo)意見》進(jìn)行城市房屋拆遷估價(jià)，從理論上說其結(jié)果是公正的，能夠達(dá)到制定《指導(dǎo)意見》的預(yù)定目的。但是，實(shí)際操作中，仍然很難減少估價(jià)結(jié)果導(dǎo)致的估價(jià)糾紛，甚至?xí)构纼r(jià)糾紛增加，估價(jià)糾紛解決曠日持久。本文擬對其原因及對策談?wù)勎覀兊目捶ā?/p>

一、難以減少估價(jià)糾紛產(chǎn)生的原因

1、客觀公正的估價(jià)結(jié)果標(biāo)準(zhǔn)至今沒有定量界定

房地產(chǎn)估價(jià)是由專業(yè)估價(jià)人員按照估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素及其影響大小的基礎(chǔ)上，采用合適估價(jià)方法對估價(jià)對象價(jià)格做出客觀公正的判斷、推測的過程。據(jù)此，一般認(rèn)為，凡是按照上述過程對估價(jià)對象評估的結(jié)果，只要不超過公開市場價(jià)格一定范圍，都應(yīng)該認(rèn)為是客觀公正的結(jié)果。但是，到底“一定范圍”是多大的數(shù)量范圍?是5%?10%?15%?公開市場價(jià)格的具體值是什么值?至今沒有明確界定。關(guān)于公開市場價(jià)格，對于有較多類似房地產(chǎn)交易資料的估價(jià)對象，可以通過三個(gè)以上交易實(shí)例價(jià)格的修正，綜合確定公開市場價(jià)格。對于沒有類似房地產(chǎn)交易實(shí)例的估價(jià)對象，其公開市場價(jià)格的具體值如何確定?如果公開市場價(jià)格的具體值不予界定，如果評估價(jià)格與公開市場價(jià)格差異范圍不予嚴(yán)格數(shù)量界定，對于直接關(guān)系到拆遷當(dāng)事人利益的房屋拆遷補(bǔ)償評估結(jié)果，很難讓拆遷當(dāng)事人公認(rèn)為是客觀公正的價(jià)格。在當(dāng)前評估機(jī)構(gòu)林立，評估業(yè)務(wù)競爭激烈，按照《指導(dǎo)意見》又允許多家評估機(jī)構(gòu)對同一被拆遷房屋評估的情況下，很可能出現(xiàn)一個(gè)評估機(jī)構(gòu)公示估價(jià)結(jié)果后，被拆遷人私自委托其他估價(jià)機(jī)構(gòu)對被拆遷房屋進(jìn)行重新評估的情況。當(dāng)重新評估價(jià)格高于原估價(jià)結(jié)果時(shí)，被拆遷人就會認(rèn)為原估價(jià)結(jié)果不公正。當(dāng)估價(jià)結(jié)果異議不能協(xié)商一致時(shí)，就會產(chǎn)生估價(jià)糾紛，甚至在裁決、訴訟階段，仍然產(chǎn)生估價(jià)糾紛，使估價(jià)糾紛解決曠日持久。

2、缺乏估價(jià)參數(shù)值選取的客觀標(biāo)準(zhǔn)

房地產(chǎn)的評估價(jià)格，最終由估價(jià)人員根據(jù)同一區(qū)位內(nèi)房地產(chǎn)市場交易價(jià)格、估價(jià)對象房地產(chǎn)凈收益、建筑物重置價(jià)格、土地區(qū)位價(jià)格等資料，選取具體參數(shù)值，依據(jù)市場法、收益法、成本法等估價(jià)方法的估價(jià)公式計(jì)算、推測出來。在此，筆者把直接代入估價(jià)值計(jì)算公式求取估價(jià)值的參數(shù)，稱為終級估價(jià)參數(shù)。把代入終級參數(shù)值計(jì)算公式求取終級參數(shù)值的參數(shù)，稱為前級估價(jià)參數(shù)。把代入前級參數(shù)值計(jì)算公式求取前級參數(shù)值的參數(shù)，稱為更前級估價(jià)參數(shù)。有些參數(shù)在一種估價(jià)方法中屬于終級估價(jià)參數(shù)，在另一種估價(jià)方法中可能屬于前級估價(jià)參數(shù)或更前級估價(jià)參數(shù)。

市場比較法的終級估價(jià)參數(shù)包括交易狀況修正系數(shù)、交易日期修正系數(shù)、區(qū)域因素修正系數(shù)、個(gè)別因素修正系數(shù)。其中，交易狀況修正系數(shù)由估價(jià)人員依據(jù)不正常交易具體情況選取前級參數(shù)值求取。交易日期修正系數(shù)由估價(jià)人員依據(jù)比準(zhǔn)實(shí)例從交易日期到估價(jià)時(shí)點(diǎn)的交易價(jià)格指數(shù)等情況選取前級參數(shù)值求取。區(qū)域因數(shù)修正系數(shù)由估價(jià)人員依據(jù)估價(jià)對象與比準(zhǔn)實(shí)例各自區(qū)位在商業(yè)繁華程度，交通通達(dá)程度，基礎(chǔ)設(shè)施配套程度，人文、自然環(huán)境條件、質(zhì)量狀況，人文、自然景觀狀況，城市規(guī)劃限制等因素方面差異狀況選取前級參數(shù)值求取。個(gè)別因素修正系數(shù)由估價(jià)人員依據(jù)估價(jià)對象與比準(zhǔn)實(shí)例在土地面積大小、形狀、臨路狀況、平整程度、地勢地質(zhì)水文資料、規(guī)劃管理限制條件、土地使用年限、建筑物新舊程度、裝修、設(shè)施設(shè)備、平面布置、工程質(zhì)量、建筑結(jié)構(gòu)、樓層、朝向等差異狀況選取前級參數(shù)值求取。

收益法的終級估價(jià)參數(shù)包括年凈收益、收益年限、資本化率。其中，凈收益由估價(jià)人員依據(jù)估價(jià)對象毛收益;運(yùn)營費(fèi)用、空置率等情況選取前級參數(shù)值求取。收益年限由估價(jià)人員依據(jù)出讓年限、尚可使用年限等情況選取前級參數(shù)值求取。資本化率由估價(jià)人員依據(jù)同類有收益房地產(chǎn)的租金、售價(jià)等資料選取前級參數(shù)值求取。

舊房屋成本法拆遷評估的終級估價(jià)參數(shù)包括土地重新取得價(jià)格，土地重新取得價(jià)格分?jǐn)傆囝~，建筑物重置價(jià)格，成新率等。其中，土地重新取得價(jià)格一般由估價(jià)人員選取交易狀況修正系數(shù)、交易日期修正系數(shù)、區(qū)域因素修正系數(shù)、個(gè)別因素修正系數(shù)四個(gè)前級參數(shù)值(注意，這四個(gè)參數(shù)在市場比較法中為終級參數(shù)!)求取。交易狀況修正系數(shù)、交易日期修正系數(shù)、區(qū)域因素修正系數(shù)、個(gè)別因素修正系數(shù)四個(gè)前級參數(shù)值由估價(jià)人員按照市場比較法中四個(gè)終級參數(shù)值求取方法選取他們的更前級參數(shù)值求取。土地價(jià)格分?jǐn)傆囝~由估價(jià)人員按照土地出讓年限，已經(jīng)使用年限，土地重新取得價(jià)格等情況選取前級參數(shù)值求取。建筑物重置價(jià)格由估價(jià)人員按照建筑物的設(shè)計(jì)費(fèi)用、報(bào)建規(guī)費(fèi)、建安造價(jià)、監(jiān)理費(fèi)、建設(shè)單位管理費(fèi)、建設(shè)期投資利息、銷售稅費(fèi)、開發(fā)商利潤、環(huán)境狀況等因素資料選取前級參數(shù)值求取。建筑物的設(shè)計(jì)費(fèi)用、報(bào)建規(guī)費(fèi)、建安造價(jià)、監(jiān)理費(fèi)、建設(shè)單位管理費(fèi)、建設(shè)期投資利息、銷售稅費(fèi)、開發(fā)商利潤、環(huán)境狀況等前級參數(shù)值，由估價(jià)人員按照這些前級參數(shù)形成狀況，選取他們的更前級參數(shù)值求取。成新率由估價(jià)人員按照建筑物竣工時(shí)間、使用年限、法定耐用年限、現(xiàn)場勘察記錄、新舊程度標(biāo)準(zhǔn)等資料選取前級參數(shù)值求取。

求取終級參數(shù)值的前級參數(shù)值、更前級參數(shù)值都由估價(jià)人員依據(jù)公開市場價(jià)格形成的客觀要求，針對估價(jià)對象的具體狀況主觀選取。主觀選取的參數(shù)值是否符合客觀性要求直接關(guān)系估價(jià)結(jié)果的客觀準(zhǔn)確與否。當(dāng)前，尚沒有前級參數(shù)、更前級參數(shù)值的客觀標(biāo)準(zhǔn)值或標(biāo)準(zhǔn)值范圍，具體估價(jià)時(shí)都由估價(jià)人員憑主觀判斷選取。一般說，估價(jià)理論知識系統(tǒng)、全面，實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)豐富的估價(jià)人員，其選取的前級參數(shù)值、更前級參數(shù)值較符合客觀性要求。但是，即使這些估價(jià)人員，其選取的參數(shù)值也會因?yàn)閭€(gè)人的閱歷、資歷、愛好、感覺等差別而存在著差別。如果估價(jià)人員理論知識、實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)水平相差較大，或者其中有人主觀故意想使估價(jià)結(jié)果偏向于委托估價(jià)人，則估價(jià)人員之間選取的參數(shù)值就可能相差很大。

房屋一般是一個(gè)家庭最貴重、金額最大的財(cái)產(chǎn)，其絕對價(jià)值較其他財(cái)產(chǎn)大得多。如果房屋拆遷估價(jià)結(jié)果較其客觀價(jià)值偏低兩個(gè)百分點(diǎn)，客觀價(jià)值為十萬元的房屋，其拆遷補(bǔ)償金額就比客觀價(jià)值少兩千元。兩千元的補(bǔ)償差額，對于中低收入家庭，特別對于特困家庭，不是一筆小數(shù)字。當(dāng)這些被拆遷房屋產(chǎn)權(quán)人、承租人明白他們少得兩千元拆遷補(bǔ)償款是由估價(jià)結(jié)果偏低引起時(shí)，怎么會不聞不問、不予主張權(quán)利呢?怎么會不產(chǎn)生估價(jià)糾紛呢?

二、對策建議

為了防止、減少估價(jià)糾紛的產(chǎn)生，建議采取如下對策：

1、專題研究各級參數(shù)客觀標(biāo)準(zhǔn)及其修正體系，編制估價(jià)參數(shù)參考手冊、軟件

當(dāng)前，估價(jià)理論是完善的、系統(tǒng)的。各種估價(jià)方法的估價(jià)值計(jì)算公式，理論依據(jù)也是充分的、正確的。由前面“難以減少估價(jià)糾紛產(chǎn)生的原因”分析看出，按照估價(jià)公式求取的估價(jià)值不能準(zhǔn)確反映公開市場價(jià)格或客觀價(jià)格、進(jìn)而引起估價(jià)糾紛產(chǎn)生的根本原因是參數(shù)值不客觀。如果專題研究各級參數(shù)客觀標(biāo)準(zhǔn)及其修正體系，并編制成估價(jià)參數(shù)參考手冊、軟件，只要估價(jià)人員不是理論、估價(jià)操作水平達(dá)不到要求，或故意偏袒拆遷當(dāng)事人一方，估價(jià)人員一般都能夠針對估價(jià)對象公開市場價(jià)格形成具體影響因素的具體情況，利用手冊、軟件，找出參數(shù)標(biāo)準(zhǔn)值及其修正值，求出各級參數(shù)客觀值，進(jìn)而求出估價(jià)對象的客觀估價(jià)值。

房價(jià)與地價(jià)

房價(jià)與地價(jià)關(guān)系的焦點(diǎn)主要集中在地價(jià)上。筆者認(rèn)為，形成意見分歧的主要原因是，對土地在房地產(chǎn)市場中所處不同階段的價(jià)值形態(tài)、價(jià)格內(nèi)涵、價(jià)格形成的市場背景及供需條件等缺乏了解。針對此問題，本文從土地在房地產(chǎn)市場中流動(dòng)的主要環(huán)節(jié)入手，對地價(jià)進(jìn)行簡要的分析和解釋。

沒有市場就沒有價(jià)格。和其他商品價(jià)格一樣，土地價(jià)格無疑也是市場交易的結(jié)果。由于不同的市場主體有不同的特質(zhì)，其產(chǎn)生的價(jià)格也就具有不同的價(jià)值形態(tài)、價(jià)格內(nèi)涵。如果將房地產(chǎn)市場分解成不同的幾個(gè)階段，我們會發(fā)現(xiàn)，在不同的階段，土地不僅會發(fā)生形態(tài)上的變化，而且其價(jià)值形態(tài)、價(jià)格內(nèi)涵也完全不一樣。同時(shí)，每一階段的市場市場背景及供需條件也是不一樣的，市場行為主體對地價(jià)的理解也是不一樣的。從這一點(diǎn)來說，地價(jià)的概念是具有一定的相對性的。

為了分析的方便，把土地在市場中的流動(dòng)按理想狀態(tài)描述為三個(gè)主要階段，即土地出讓、土地轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)出售(土地與房屋一起出售)。其中，土地轉(zhuǎn)讓過程與房屋開發(fā)出售過程往往是一個(gè)行為主體，但是，其行為本身是可以分割的，為了說明問題，在此將兩者分開。下面我們對地價(jià)在這三個(gè)基本階段中情形進(jìn)行以下描述和分析。

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