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成本逼近法

成本逼近法是以開發(fā)土地所耗費的各項費用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來推算土地價格的估價方法。

成本逼近法的基本思路是把對土地的所有投資，包括土地取得費用和基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)費用兩大部分作為“基本成本”，運用經(jīng)濟學(xué)等量資金應(yīng)獲取等量收益的投資原理，加上“基本成本”這一投資所應(yīng)產(chǎn)生的相應(yīng)利潤和利息，組成土地價格的基礎(chǔ)部分，并同時根據(jù)國家對土地的所有權(quán)在經(jīng)濟上得到實現(xiàn)的需要，加上土地所有權(quán)應(yīng)得的收益，從而求得土地價格。

計算公式：

土地價格=土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利潤+土地增值收益

其一般適用范圍為新開發(fā)的土地估計;土地市場欠發(fā)育，交易實例少的地區(qū);工業(yè)用地，城區(qū)或失去工業(yè)用地除外;既無收益又無交易情況的特殊土地。成本逼近法不適用建成區(qū)域已開發(fā)土地。

土地逼近法的評估步驟為:

1.判斷待估土地是否適用成本逼近法。

2.手機與估價有關(guān)的成本費用、利息、利潤及增值收益等。

3.通過直接或間接方式求取待估土地的土地取得費、土地開發(fā)費及相關(guān)稅費、利息和利潤。

4.確定土地開發(fā)后較開發(fā)前的價值增加額。

5.按地價公式求取估價土地的土地價格。

6.對地價進行修正，確定待估土地的最終價格。

在不同時代和不同地區(qū)，對城市的發(fā)展水平和建設(shè)要求不同，因此城市規(guī)劃的研究重點不盡一致，并隨時代的發(fā)展而轉(zhuǎn)變。

多學(xué)科參與城市研究的歷史自古就有，近來更趨活躍，從地理學(xué)、社會學(xué)、經(jīng)濟學(xué)、環(huán)境工程學(xué)、生態(tài)學(xué)、行為心理學(xué)、歷史學(xué)、考古學(xué)等方面研究城市問題所取得的成果，極大地豐富了城市規(guī)劃理論。這個趨勢將繼續(xù)下去，今后還會有更多的學(xué)科滲入并開拓城市問題的研究領(lǐng)域。

系統(tǒng)工程學(xué)、工程控制論等數(shù)理方法及電子計算機遙感等新技術(shù)手段在墟市規(guī)劃領(lǐng)域中的應(yīng)用在逐步推廣它們在資料的收集處理，預(yù)測評價方面所提供的方法和手段，有助于提高城市規(guī)劃工作的質(zhì)量。

對城市與城市規(guī)劃工作的認(rèn)識不斷深化。基于城市是綜合的動態(tài)的體系，城市規(guī)劃研究不僅著眼于平面上土地的利用劃分，也不僅局限于三維空間的布局，而是引入了時間、經(jīng)濟、社會多種要求的“融貫的綜合研究”。在城市規(guī)劃工作中，將考慮最大范圍內(nèi)可以預(yù)見和難以預(yù)見的情況，提供盡可能多的選擇自由，并給未來的發(fā)展留有充分的余地和多種可能性。

由于城市問題包羅萬象，有人提出在有關(guān)學(xué)科群的基礎(chǔ)上建立以研究城市性質(zhì)、城市模型、城市系統(tǒng)和發(fā)展戰(zhàn)略為目的的城市學(xué);也有人提出建立以系統(tǒng)地研究鄉(xiāng)村、集鎮(zhèn)、城市的各種人類聚居地為目的的人類聚居學(xué)等。這類新學(xué)科的建樹，或有助于加深對城市的宏觀認(rèn)識，但它的進展需要建立在完成大量城市問題研究工作的基礎(chǔ)上。

城市研究任務(wù)艱巨而紛繁，這也說明它豐富的活力。城市永遠(yuǎn)在發(fā)展，城市問題也總是相伴而生，但人類必將更為自覺地運用廣泛的知識與豐富的想象力和創(chuàng)造力，發(fā)展城市環(huán)境的規(guī)劃、建設(shè)和管理的科學(xué)。城市規(guī)劃工作從最初社會經(jīng)濟發(fā)展的戰(zhàn)略研究起，最終要落實到物質(zhì)建設(shè)上，形成供人們生活和工作的體形環(huán)境。

城市規(guī)劃是建筑和園林建設(shè)的前提，并為所需的空間準(zhǔn)備條件，城市規(guī)劃研究的進展也為建筑學(xué)和園林學(xué)的開拓提供了前所未有的廣闊天地。規(guī)劃師與建筑師、園林設(shè)計師的工作目標(biāo)是一致的。隨著人類社會的發(fā)展，這三學(xué)科的有機結(jié)合和協(xié)同創(chuàng)造，勢必將體形環(huán)境的建設(shè)推向更高的境界。

土地純收益的概念

以收益為目的的土地及與此有關(guān)的設(shè)施、勞力及經(jīng)營等要素相結(jié)合而產(chǎn)生的總收益扣除總費用和房屋折舊費、房屋收益等，即為純收益。

不同條件下土地純收益的計算要求及方法

土地純收益的計算可以根據(jù)具體評估對象的不同和總收益、總費用的計算方式不同采用不同的計算方法。

1.土地租賃中的土地純收益求取

土地純收益=年租金總收入一年總費用

2.房地出租中的土地純收益求取

土地純收益=房地純收益-房屋純收益

房地純收益=房地出租年總收入-房地出租年總費用

房屋純收益=房屋現(xiàn)值×建筑物還原率

房屋現(xiàn)值=房屋重置價×房屋成新度

=房屋重置價-房屋總折舊

房屋重置價也稱房屋重置成本，是指根據(jù)估價期日的人工和建筑材料價格，并按照目前的材料、標(biāo)準(zhǔn)與設(shè)計，建造功能相同的建筑物所需的建造成本，一般根據(jù)當(dāng)?shù)赝惤ㄖ锏慕ㄔ斐杀具M行分析計算;房屋成新度是指房屋建筑物在估價期日的新舊狀況;房屋總折舊是指房屋建筑物在已使用年限內(nèi)由于物理、經(jīng)濟和功能等因素引起的房屋折舊總額，通常采用平均折舊法計算，其計算公式如下：

房屋總折舊額=房屋年折舊額×已使用年限

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