2012年土地估價師考試備考已經(jīng)拉開帷幕，為了幫助考生順利通過2012年土地估價師考試，小編特編輯整理了2012年土地估價師考試科目《土地估價實(shí)務(wù)基礎(chǔ)》知識點(diǎn)，希望在2012年土地估價師考試中，助您一臂之力！

土地收購價格評估應(yīng)遵循的基本原則

權(quán)利和利益的原則，是土地收購價格評估的基本原則。這一原則有兩方面的涵義：一方面，承認(rèn)被收購?fù)恋氐脑褂谜哂袡?quán)追求自身利益，確定的收購價格應(yīng)體現(xiàn)被收購?fù)恋貐^(qū)位條件及收益狀況的差異;另一方面，收購價格評估必須首先確權(quán)，即確認(rèn)被收購?fù)恋氐脑褂谜邔ζ湔加谢蚴褂猛恋負(fù)碛械臋?quán)力。確定的收購價格必須保持與被收購?fù)恋卦褂谜邫?quán)力的一致性。也就是說，被收購?fù)恋氐脑褂谜咴谄錂?quán)力范圍內(nèi)對土地的投入所產(chǎn)生的收益應(yīng)給予補(bǔ)償。

以某國有施工企業(yè)的土地使用權(quán)價格評估為例，該企業(yè)于1985年以劃撥方式取得某地塊土地使用權(quán)，證載用途為生產(chǎn)用地。該地塊所在位置較為偏僻，是未開發(fā)的蘆葦?shù)兀t線內(nèi)未達(dá)到三通一平，基本沒有路，沒有市政配套設(shè)施。為了便于生產(chǎn)，該企業(yè)花費(fèi)大量資金、人力進(jìn)行填坑墊土、平整場地、敷設(shè)上下水管道，又從1.5公里外引進(jìn)10KV高壓線路，自建變電站，并且拓寬了道路。2004年由于為使該土地得到更加有效的利用，政府欲征用該地，由于以該地塊等劃撥土地為由，擬無償征收或只給予少量補(bǔ)償。該企業(yè)則認(rèn)為他們雖是以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，但多年來對土地作了大量投入，應(yīng)予足夠的補(bǔ)償。我們在接受委托后，多次查勘現(xiàn)場，做了大量調(diào)查，筆者認(rèn)為：土地的增值收益大致有三種類型：一是由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人口增長導(dǎo)致的土地增值，應(yīng)為全社會公共所有，即為國家或政府所有;二是由于地方政府對土地的投資及規(guī)劃設(shè)計(jì)導(dǎo)致的土地升值，應(yīng)歸地方政府所有;三是由于土地使用者的投入導(dǎo)致的土地增值，應(yīng)歸土地使用者所有。因此，我們視該項(xiàng)目的具體情況提出：首先，企業(yè)將該土地由生地改造成熟地，且隨著時間的推移，該地塊周圍環(huán)境也發(fā)生了變化，整個區(qū)域的土地已經(jīng)升值;其次，該地塊為建設(shè)用地，補(bǔ)償時不應(yīng)等同于農(nóng)業(yè)用地;再次，該企業(yè)對該地的使用年限未滿，對地上附著物的投入也是產(chǎn)生效益的。我們在認(rèn)真分析委托方提供的全部資料的基礎(chǔ)上，選擇了成本逼近法和基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法進(jìn)行評估，并根據(jù)《天津市國有土地有償使用辦法》，在扣除政府凈收益后，得出該地塊的最終評估價格。最終雙方在補(bǔ)償問題方面達(dá)成了一致意見，該企業(yè)獲得了相應(yīng)的補(bǔ)償。

總之，界定收購價格，一方面要尊重我國現(xiàn)行法律法規(guī)賦予原土地使用者使用土地的權(quán)力和利益，價格內(nèi)涵應(yīng)與原土地使用者使用土地的權(quán)力和利益保持一致;另一方面要尊重我國現(xiàn)行法律法規(guī)賦予國家或政府對被收購?fù)恋負(fù)碛械臋?quán)力和利益，收購價格內(nèi)涵應(yīng)確保國家的利益不受侵犯。

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