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土地估價(jià)技術(shù)思路的確定，不僅要考慮本次評(píng)估的目的、估價(jià)對(duì)象的狀況，還要結(jié)合評(píng)估標(biāo)的所處市場(chǎng)的狀況、所能了解到的資料的狀況，最終能采用多種方法進(jìn)行校驗(yàn)，這樣才能保證土地估價(jià)結(jié)果的相對(duì)準(zhǔn)確性。

一、土地估價(jià)分析

(一)分析確定土地估價(jià)技術(shù)思路的原則

1.土地估價(jià)目的與適用原則

不同的估價(jià)目的，對(duì)應(yīng)的評(píng)估結(jié)果內(nèi)涵不一致，結(jié)果也會(huì)有差別，在評(píng)估中的技術(shù)思路也不盡一致。 來源：

2.估價(jià)對(duì)象狀況與估價(jià)方法適用性分析

估價(jià)對(duì)象的不同狀況，所適用的方法應(yīng)有不同。比如收益還原法等，要求以持續(xù)使用為前提，對(duì)評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)估價(jià)對(duì)象不可能持續(xù)生產(chǎn)或使用的標(biāo)的是不適用的。

3.估價(jià)資料與估價(jià)方法可行性分析

市場(chǎng)的發(fā)達(dá)狀況決定是否適用市場(chǎng)比較法、剩余法、收益還原法等。只有市場(chǎng)上有足夠相似或相近的案例，才能從市場(chǎng)反應(yīng)角度認(rèn)知土地的價(jià)值。

(1)運(yùn)用比較法估價(jià)的資料是類似不動(dòng)產(chǎn)的交易資料。它包括交易目的、交易時(shí)間、交易情況資料以及交易實(shí)例不動(dòng)產(chǎn)的區(qū)位狀況、權(quán)利狀況和實(shí)物狀況等資料。

(2)運(yùn)用收益還原估價(jià)法估價(jià)的資料是類似不動(dòng)產(chǎn)的收益資料。包括:租賃價(jià)格、經(jīng)營收入資料;出租率或空置率、運(yùn)營費(fèi)用資料;收益率及風(fēng)險(xiǎn)程度資料，等等。

(3)運(yùn)用成本法估價(jià)的資料是類似不動(dòng)產(chǎn)的成本資料。包括：土地重新取得價(jià)格資料;建筑物的建造成本資料;開發(fā)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售稅費(fèi)、利潤率資料，等等。

(4)運(yùn)用剩余法估價(jià)的資料是類似不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格與成本資料。包括類似不動(dòng)產(chǎn)的現(xiàn)有價(jià)格資料及其預(yù)期分析、開發(fā)估價(jià)對(duì)象不動(dòng)產(chǎn)的成本資料及其預(yù)期分析，等等。

(5)運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)修正法的資料是估價(jià)對(duì)象所在城市的基準(zhǔn)地價(jià)資料、土地價(jià)格隨時(shí)間變化的資料。

4.估價(jià)技術(shù)思路確定

初步選定的估價(jià)方法能否最終在估價(jià)中采用取決于所搜集資料的數(shù)量和質(zhì)量。在前面已根據(jù)估價(jià)對(duì)象初步選擇了估價(jià)方法，在此再根據(jù)搜集到的資料情況，正式確定所采用的估價(jià)方法。例如，某一寫字樓需要估價(jià)，根據(jù)它的用途和權(quán)利性質(zhì)初步選擇市場(chǎng)比較法作為估價(jià)方法之一。在市場(chǎng)調(diào)查及資料搜集中發(fā)現(xiàn)，雖然該城市房地產(chǎn)市場(chǎng)很發(fā)達(dá)，但在頻繁的房地產(chǎn)交易中，主要是住宅不動(dòng)產(chǎn)，寫字樓的交易實(shí)例很少，同一供需圈里在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期幾乎沒有交易案例。此時(shí)縱然估價(jià)對(duì)象的不動(dòng)產(chǎn)類型及它的可交易性可以用市場(chǎng)比較法估價(jià)，但受到了搜集的資料數(shù)量限制，故不能采用市場(chǎng)比較法估價(jià)。

關(guān)于搜集資料的數(shù)量和質(zhì)量，值得指出的是，有的是真正缺乏所需要的資料，有的可能是估價(jià)人員沒有盡力去搜集。影響估價(jià)方法采用的情形不包括后一種情況。

5.多種方法相結(jié)合

土地的價(jià)值高，常常評(píng)估面積大，總價(jià)值也大，所以在評(píng)估中一般要求用兩種以上的方法，從不同的角度考證土地的價(jià)值。

6.考慮現(xiàn)有資料情況

巧婦難為無米之炊，因此在評(píng)估中還要充分考慮能夠了解、掌握的所有資料的 程度，比如如果沒有掌握基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的成果及修正體系，就不要采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法。

(二)土地估價(jià)目的的判斷

估價(jià)目的，即估價(jià)報(bào)告的期望用途，土地估價(jià)需要根據(jù)估價(jià)目的確定估價(jià)時(shí)采用何種估價(jià)假設(shè)前提和何種價(jià)格類型。不同的估價(jià)目的會(huì)有不同的交換價(jià)值

(三)土地估價(jià)目的對(duì)土地估價(jià)方法、估價(jià)參數(shù)的選擇的影響

1.市場(chǎng)交易目的類，要根據(jù)市場(chǎng)客觀狀況確定;

2.抵押、擔(dān)保目的類，要根據(jù)保守原則確定;

3.稅收、記帳、價(jià)值參考目的類，要根據(jù)市場(chǎng)成本原則確定;

4.政府價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)類，要綜合考慮市場(chǎng)、成本等確定。

(四)土地估價(jià)目的對(duì)估價(jià)過程處理的影響

不同估價(jià)目的，造成了估價(jià)過程處理的差異。如法律訴訟涉及土地價(jià)值的評(píng)估 情況非常復(fù)雜，因此在法律訴訟的土地評(píng)估中的土地價(jià)值內(nèi)涵是豐富多變，較難把握的。首先要得出估價(jià)對(duì)象的客觀市場(chǎng)價(jià)格，然后再根據(jù)評(píng)估目的的不同，確定最終的評(píng)估結(jié)果。

(五)土地權(quán)利資料的分析要領(lǐng) 來源：

1.合法性：

(1)在現(xiàn)有的產(chǎn)權(quán)資料中依據(jù)合法和最有效的產(chǎn)權(quán)資料。

(2)審核土地的證載使用者和實(shí)際使用者是否一致;土地的證載用途和現(xiàn)狀用途是否一致;土地證載使用面積和附圖面積是否一致。

(3)審核證載土地使用年限是否合法。

2.相關(guān)界定和限制

我國的土地產(chǎn)權(quán)制定有明顯的自身特點(diǎn)，城市土地所有和農(nóng)村土地集體所有的所有權(quán)制度。出讓、劃撥等土地使用制度，較為復(fù)雜，而土地的權(quán)利狀態(tài)決定了土地的價(jià)值，所以對(duì)土地權(quán)利的界定以及各種狀態(tài)下對(duì)應(yīng)的有什么樣的限制，是影響土地價(jià)值量的重要因素，這一部分可以參閱“土地產(chǎn)權(quán)”。

(六)土地估價(jià)的影響因素分析內(nèi)容與方法

1.分析內(nèi)容

影響土地價(jià)格的因素主要有：

(1)一般因素。指影響城鎮(zhèn)地價(jià)總體水平的自然、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和行政因素等，主要包括地理位置、自然條件、人口、行政區(qū)劃、城鎮(zhèn)性質(zhì)、城鎮(zhèn)發(fā)展過程、社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況、土地制度、住房制度、土地利用規(guī)劃及計(jì)劃、社會(huì)及國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃等。

(2)區(qū)域因素。指影響城鎮(zhèn)內(nèi)部區(qū)域之間地價(jià)水平的商服繁華程度及區(qū)域在城鎮(zhèn)中的位置、交通條件、公用設(shè)施及基礎(chǔ)設(shè)施水平、區(qū)域環(huán)境條件、土地使用限制和自然條件等。

(3)個(gè)別因素。指宗地自身的地價(jià)影響因素，包括宗地自身的自然條件、開發(fā)程度、形狀、長度、寬度、面積、土地使用限制和宗地臨街條件等。

2.分析方法

土地估價(jià)時(shí)對(duì)影響因素的分析、選擇要根據(jù)因素影響程度的大小，分主次分析、確定影響因素。 來源:-土地估價(jià)師考試

(七)土地估價(jià)的假設(shè)和限制條件分析

說明估價(jià)的假設(shè)前提，未經(jīng)調(diào)查確認(rèn)或無法調(diào)查確認(rèn)的資料數(shù)據(jù)，在估價(jià)中未考慮的因素和——些特殊處理及其對(duì)估價(jià)結(jié)果可能產(chǎn)生的影響等。在估價(jià)報(bào)告中陳述估價(jià)的假設(shè)和限制條件，一方面是規(guī)避估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，保護(hù)估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu);另一方面是告知、保護(hù)估價(jià)報(bào)告的使用者。

(八)土地估價(jià)適用原則的分析

1.替代原則

土地估價(jià)中的替代原則可概括如下：

(1)土地價(jià)格水平是由具有相同性質(zhì)的替代性土地的價(jià)格所決定的;

(2)土地價(jià)格水平是由最了解市場(chǎng)行情的買賣者按市場(chǎng)的交易案例相互比較后所決定的價(jià)格;

(3)土地價(jià)格可通過比較地塊的條件及使用價(jià)值來確定。

2，預(yù)期收益原則

商品的價(jià)格是由反映該商品將來的總收益所決定的。因此，土地的價(jià)格也受預(yù)期收益形成因素的變動(dòng)所左右。

3.最有效使用原則

最有效使用原則應(yīng)當(dāng)以預(yù)測(cè)原理和變動(dòng)原理為基礎(chǔ)，就過去、現(xiàn)在以至將來作長遠(yuǎn)的考慮后予以確定。

4.報(bào)酬遞增、遞減原則

邊際效益遞增遞減原理，是指增加各生產(chǎn)要素的單位投入量時(shí)，純收益隨之增 加;但達(dá)到某一數(shù)值以后，如繼續(xù)追加投資，其純收益不再會(huì)與追加的投資成比例增加。在任何給定的條件下，土地、勞動(dòng)力、資金、管理水平之間都存在著一定的最優(yōu)組合，超過一定限度，每一要素的繼續(xù)增加，其收益卻不會(huì)相應(yīng)成比例增加。

5.需求與供需原則

由于土地具有地理位置的固定性、不增性、個(gè)別性等自然特性，使價(jià)值獨(dú)占性較強(qiáng)，需要與供給都局限于局部地區(qū)，供給量有限，競(jìng)爭主要是在需求方面進(jìn)行。因此，土地不能僅根據(jù)均衡法則來決定價(jià)格。

6;競(jìng)爭和超額利潤原則

土地因?yàn)榫哂胁粍?dòng)性、不增性、個(gè)別性等特點(diǎn)，屬剛性需求。近幾年來，土地市場(chǎng)需求旺盛，競(jìng)爭較為激烈，地價(jià)也不斷上漲，但土地開發(fā)所帶來的也是巨大的超額利潤。

7.貢獻(xiàn)原則

貢獻(xiàn)原則是關(guān)于部分收益遞增遞減原則的應(yīng)用，也是收益還原法和剩余法估價(jià) 的基礎(chǔ)。就土地部分的貢獻(xiàn)而言，由于地價(jià)是在生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)之前優(yōu)先支付的，故土地的貢獻(xiàn)具有優(yōu)先性和特殊性，評(píng)估時(shí)應(yīng)特別考慮。

8.變動(dòng)原則

土地的價(jià)格是各種地價(jià)形成因素相互作用的結(jié)果。而這些價(jià)格形成因素經(jīng)常處于變動(dòng)之中，所以土地價(jià)格是在這些因素相互作用及其組合的變動(dòng)過程中形成的。

9.協(xié)調(diào)原則

土地總是處于一定的自然與社會(huì)環(huán)境之中，必須與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)。因此，在土地估價(jià)時(shí)，一定要認(rèn)真分析土地與周圍環(huán)境的關(guān)系，判斷其是否協(xié)調(diào)，這關(guān)系到該地塊的收益量的價(jià)格。

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