為了幫助考生順利通過2013年土地估價(jià)師考試，小編特編輯整理了2013年土地估價(jià)師考試科目《土地估價(jià)案例與報(bào)告》相關(guān)知識點(diǎn)，希望在2013年土地估價(jià)師考試中，助您一臂之力！

第四章《其他土地權(quán)利估價(jià)》

主要內(nèi)容：

1.承租土地使用權(quán)估價(jià)方法的選擇與應(yīng)用

2.土地租賃權(quán)估價(jià)方法的選擇與應(yīng)用

3.地役權(quán)估價(jià)方法的選擇與應(yīng)用

4.設(shè)有租賃權(quán)的土地使用權(quán)估價(jià)方法的選擇與應(yīng)用

5.設(shè)有地役權(quán)的土地使用權(quán)估價(jià)方法的選擇與應(yīng)用

一、承租土地使用權(quán)估價(jià)方法的選擇與應(yīng)用

1.估價(jià)特點(diǎn)

承租土地使用權(quán)是國家將國有土地使用權(quán)出租給使用者而設(shè)定的，出租主體是國家。承

租土地使用權(quán)價(jià)格評估，是在承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、抵押和轉(zhuǎn)讓時(shí)，對剩余年期的承租權(quán)進(jìn)行估價(jià)。估價(jià)應(yīng)遵循替代原則、預(yù)期收益原則、供需原則、最有效使用原則等。

2.價(jià)格影響因素

關(guān)于土地用途主要考慮政策因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素，另外還應(yīng)特別關(guān)注承租合同中的內(nèi)容、約定的條件、特別的規(guī)定、已出租的時(shí)間和剩余期限等因素，這些內(nèi)容將限制承租土地使用權(quán)權(quán)益的實(shí)現(xiàn)。

3.估價(jià)技術(shù)思路

(1)收集可比市場交易案例，利用市場比較法原理，通過對影響承租土地使用權(quán)價(jià)格的主要因素進(jìn)行比較、修正，得到估價(jià)結(jié)果。

(2)通過市場比較法求得與承租土地使用權(quán)同一供需圈內(nèi)的類似土地使用權(quán)市場租金，

其與合同租金的差額即承租期間每年獲得的承租土地使用權(quán)純收益，再利用收益還原法，將純租金還原為估價(jià)期日的承租土地使用權(quán)價(jià)格。

4.估價(jià)方法應(yīng)用

可采用市場比較法和收益還原法。單純采用市場比較法評估承租土地使用權(quán)價(jià)格時(shí)，采用的可比實(shí)例應(yīng)是承租土地使用權(quán)的成交實(shí)例，并通過交易情況修正、期日修正、區(qū)域因素修正和個(gè)別因素修正后確定的價(jià)格;運(yùn)用收益還原法評估時(shí)，由于承租土地使用權(quán)投資風(fēng)險(xiǎn)高于出讓土地使用權(quán)，所以承租土地使用權(quán)還原利率一般比出讓土地使用權(quán)還原利率高1個(gè)百分點(diǎn)左右。

二、土地租賃權(quán)估價(jià)方法的選擇與應(yīng)用(略)

三、地役權(quán)估價(jià)方法的選擇與應(yīng)用

1.估價(jià)特點(diǎn)

地役權(quán)是為自己土地使用方便而在他人土地上設(shè)定的權(quán)利，如通過權(quán)、通行權(quán)等。一般在地役權(quán)設(shè)定、轉(zhuǎn)讓、收回、征收及調(diào)整地役權(quán)租金時(shí)需要進(jìn)行地役權(quán)估價(jià)。

2.價(jià)格影響因素

針對土地用途應(yīng)考慮區(qū)域因素和個(gè)別因素，另外還要考慮地役權(quán)的設(shè)定內(nèi)容、支付方式、

約定的期限和剩余期限等因素。

3.估價(jià)技術(shù)思路

根據(jù)設(shè)定的地役權(quán)對土地利用的影響程度來評估地役權(quán)價(jià)格。

4.估價(jià)方法應(yīng)用

采用市場比較法時(shí)，可比實(shí)例應(yīng)選用同一區(qū)域或相鄰地區(qū)類似地役權(quán)轉(zhuǎn)讓成交實(shí)例，再根據(jù)市場比較法程序，進(jìn)行相應(yīng)的修正。采用收益還原法，地役權(quán)還原利率一般比出讓土地使用權(quán)還原利率高1個(gè)百分點(diǎn)左右。

【判斷題】

地役權(quán)價(jià)格具有補(bǔ)償性，類似于租金。( )

【參考答案】

√

四、設(shè)有租賃權(quán)或地役權(quán)的土地使用權(quán)估價(jià)方法的選擇與應(yīng)用

1.設(shè)有租賃權(quán)的土地使用權(quán)估價(jià)方法的選擇與應(yīng)用

(1)估價(jià)特點(diǎn)：因估價(jià)對象帶有租約，租期內(nèi)估價(jià)參數(shù)取值依據(jù)租約，其他同一般常見的土地使用權(quán)價(jià)格評估。

(2)價(jià)格影響因素：除了針對土地用途應(yīng)考慮到政策因素，區(qū)域因素、個(gè)別因素外，還應(yīng)注意租賃契約中的內(nèi)容、約定的條件、租期和剩余租期、租金調(diào)整的約定等因素。

(3)估價(jià)技術(shù)思路：先評估不考慮租賃權(quán)的情況下的土地使用權(quán)價(jià)格，再作減價(jià)修正。

(4)估價(jià)方法應(yīng)用

采用收益還原法估價(jià)時(shí)，在租賃期限內(nèi)的土地收益依合同租金計(jì)算，超出租賃期限的土地收益，按土地剩余使用年限內(nèi)最有效利用方式下的未來土地收益確定;采用市場比較法時(shí)，需要考慮各比較實(shí)例與待估宗地間因租賃期限不同所帶來的影響。

2.設(shè)有地役權(quán)的土地使用權(quán)估價(jià)方法的選擇與應(yīng)用

先評估不考慮地役權(quán)的情況下的土地使用權(quán)價(jià)格，再作地價(jià)修正。

【判斷題】

1.設(shè)有租賃權(quán)的土地使用權(quán)估價(jià)技術(shù)思路是：先評估不考慮租賃權(quán)的情況下的土地使用權(quán)價(jià)格，再根據(jù)租約內(nèi)容對價(jià)格進(jìn)行修正。 ( )

2.采用收益還原法對設(shè)有租賃權(quán)的土地使用權(quán)估價(jià)，土地收益按土地剩余使用年限內(nèi)最有效利用方式下的未來土地收益計(jì)算。( )

【參考答案】

1.√ 2.×

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