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(五)需求與供給原則

在完全的自由市場中，一般商品的價(jià)格，取決于需求與供給關(guān)系的均衡點(diǎn)。需求超過供給，價(jià)格隨之提高;反之，供給超過需求，價(jià)格隨之下降，這就是供求均衡法則。其成立條件是：① 供給者與需求者各為同質(zhì)的商品而進(jìn)行競爭;②同質(zhì)的商品隨價(jià) 格變動而自由調(diào)節(jié)其供給量。土地也是一樣，其價(jià)格也是由需求 與供給的互相關(guān)系而定。但因?yàn)橥恋夭煌谝话闵唐?，具有一?人文與自然特性，使得它除了遵循上述供求均衡以外，也遵循其 特有的供求規(guī)律。

由于土地具有地理位置的固定性、不增性、個別性等自然特 性，使價(jià)格獨(dú)占性較強(qiáng)，需求與供給都限于局部地區(qū)，供給量有 限，競爭主要是在需求方面進(jìn)行。即土地不能實(shí)行完全競爭，其價(jià)格的獨(dú)占傾向性較強(qiáng)。

(1)需求與供給方都不容易了解何處有供給或需求信息

(2)替代性有限。由于成為交易對象的土地具有個別性，各個地塊都有獨(dú)特的價(jià)格，因此其替代性也有限。

因此，土地不能僅根據(jù)均衡法則來決定價(jià)格。尤其在我國城 市土地屬國家所有，市場中能夠流動的僅是有限年期的土地使用 權(quán)，土地供方主要由國家控制，這一因素對地價(jià)具有至關(guān)重要的 影響。在進(jìn)行土地估價(jià)時，應(yīng)充分了解土地市場的上述特性。此外，在進(jìn)行供求分析時，應(yīng)考慮時間因素，作動態(tài)分析。因?yàn)楝F(xiàn) 在的供求狀況，常常是在考慮將來發(fā)展?fàn)顩r而形成的，即從現(xiàn)在 思考將來，因此供需原則是以預(yù)期收益原則及下述的變動原則和競爭原則為基礎(chǔ)的。

(六)競爭和超額利潤原則

一般商品的競爭是在供給和需求雙方發(fā)生的，價(jià)格正是在供 需關(guān)系均衡點(diǎn)上的競爭結(jié)果，所以競爭原則是供給與需求原則的 前提，二者有密切關(guān)系。商品競爭的結(jié)果是供需雙方均不能企望 得到合理利潤之外的超額利潤。

土地因?yàn)榫哂胁粍有浴⒉辉鲂?、個別性等特點(diǎn)，尤其在我國土地一級供給量由政府控制，所以在供給方面不容易引起競爭.競爭主要是在需求者之間進(jìn)行。需求者之間的競爭，又是在該地塊價(jià)格明顯低于其收益的情形下發(fā)生的。這種競爭，對替代性較小的土地來講，價(jià)格更有提高的傾向。如商業(yè)用地，可供給量少，替代性小，競爭比住宅等用地劇烈，價(jià)格上漲也快。因此，競爭原則與替代原則也密切相關(guān)。

對于前述的最有效使用原則來講，競爭原則也是其基礎(chǔ)之一。因?yàn)樽钣行褂檬侵敢欢〞r期內(nèi)能從土地上獲取最大純收益的利用方式，所以最有效使用應(yīng)根據(jù)其收益量判定。而競爭原則可說明土地外部競爭程度如何，對收益大小影響至關(guān)重要，因此可成為判定最有效使用的一項(xiàng)原則。

競爭原則也是收益還原法估價(jià)的基礎(chǔ)之一。因?yàn)樵摲椒ㄖ械募兪找媸窃趯硪欢〞r期土地市場的競爭關(guān)系及供求關(guān)系作出正確判斷的基礎(chǔ)上預(yù)測出來的。

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