（一）某土地估價(jià)師接到一項(xiàng)業(yè)務(wù)，委托方A公司要求就一宗土地補(bǔ)償問(wèn)題提出一個(gè)價(jià)格咨詢意見(jiàn)，價(jià)格基準(zhǔn)日確定在2008年6月30日。下面是估價(jià)師與委托方交談并到現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查的記錄要點(diǎn)，閱讀后回答相關(guān)問(wèn)題。

（1）A公司是一家國(guó)營(yíng)公司，主要從事紡織品貿(mào)易，規(guī)模中等。

（2）委托估價(jià)的土地是A公司于1999年2月與B村委會(huì)簽訂協(xié)議取得的，面積共17畝，原計(jì)劃興建辦公樓及宿舍，在簽訂協(xié)議時(shí)土地臨近一條普通馬路，周邊為農(nóng)地，距縣城約1千米左右。

（3）與農(nóng)民協(xié)商過(guò)程順利，簽訂協(xié)議后修建圍墻將土地圈起來(lái)但沒(méi)有實(shí)質(zhì)性使用。

（4） 2001年5月，當(dāng)?shù)貒?guó)土資源局查知，認(rèn)為未經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)屬于違法用地，要求A公司補(bǔ)辦土地征用手續(xù)，加上前期支付B村的費(fèi)用，A公司累計(jì)支出征地費(fèi)用100萬(wàn)元，向政府交納17畝土地的出讓金及處罰金各為20萬(wàn)元。

（5） 2002年2月，因修建環(huán)城道路和綠化帶，縣政府占用其中4畝土地，所占土地為帶狀，位于其東側(cè)邊緣，現(xiàn)已完成環(huán)城道路和綠化建設(shè)。

（6）與此同時(shí)，該縣設(shè)置開(kāi)發(fā)區(qū)，將A公司所占剩余的13畝土地納入開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)，A公司領(lǐng)取了國(guó)有土地使用證。

（7）目前開(kāi)發(fā)區(qū)已經(jīng)完成統(tǒng)一規(guī)劃和建設(shè)，基礎(chǔ)設(shè)施完善，為“六通一平”，并陸續(xù)有一些企業(yè)購(gòu)買土地，其中，A公司北側(cè)土地為寰宇電器公司所有，西側(cè)土地為天天食品服務(wù)公司所有，南側(cè)土地為時(shí)代醫(yī)藥公司所有，由于修建開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)部道路占用了A公司1畝的土地。

（8）委托方提供了土地使用證書，但在土地證書中來(lái)看到關(guān)于土地使用年限說(shuō)明，也沒(méi)有能夠提供政府核發(fā)的劃撥土地決定書、建設(shè)用地許可證。委托方還提供了縣國(guó)土資源局2002年5月為A公司補(bǔ)開(kāi)的出讓金收據(jù)，但沒(méi)有補(bǔ)簽的土地出讓合同書。2002年5月，開(kāi)發(fā)區(qū)曾經(jīng)要求A公司交納12畝土地共48萬(wàn)元的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，但沒(méi)有落實(shí)。

（9）現(xiàn)場(chǎng)看見(jiàn)，土地東側(cè)已經(jīng)建設(shè)1棟辦公樓，使用了5畝土地，建設(shè)時(shí)間為2002年4月；12畝地重新修建了通透式圍墻，北側(cè)與寰宇公司通過(guò)圍墻隔開(kāi)。土地交通條件很好，西邊為興城路，是開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的一條主要馬路，南側(cè)為原來(lái)道路改造的通城路，可以直達(dá)縣城中心區(qū)，并且有第8路和第11路公交車站。

（10）委托方提供了2003年3月該縣規(guī)劃局將剩余的7畝土地用途確定為工業(yè)（原建設(shè)的辦公樓也視為工業(yè)配套辦公樓，地塊容積率與開(kāi)發(fā)區(qū)整體容積率一致）的通知書，以及2003年8月縣政府以開(kāi)發(fā)區(qū)郵局建設(shè)公共目的收回剩余的7畝土地的通知書，通知以劃撥用地進(jìn)行補(bǔ)償；A公司同意土地收回但要求按照出讓土地補(bǔ)償，并要求補(bǔ)償為綠化用地和道路用地支付的出讓金。

（11）調(diào)查時(shí)，該開(kāi)發(fā)區(qū)工業(yè)地價(jià)市場(chǎng)平均價(jià)為每畝16萬(wàn)元，土地出讓金比2001年增長(zhǎng)了20%，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)比2002年增長(zhǎng)了10%。

問(wèn)題（每小題4分）

1、 用簡(jiǎn)單的語(yǔ)言，以上述內(nèi)容為基礎(chǔ)，按照時(shí)間順序?qū)懗鐾恋厝〉眉皺?quán)利變化的基本過(guò)程。

2、 按照土地登記要求描述最后A公司所有土地的四至。

3、 縣政府收回了剩余的7畝土地，如果要按照出讓用地進(jìn)行補(bǔ)償，一般可以以哪些相關(guān)文件作為出讓用地性質(zhì)的證據(jù)（包括上述描述中沒(méi)有提到的）。

4、 如果剩余的7畝土地按照出讓土地性質(zhì)進(jìn)行補(bǔ)償，請(qǐng)列出出讓地價(jià)內(nèi)涵的要點(diǎn)。

5、 請(qǐng)根據(jù)記錄要點(diǎn)中給定的工業(yè)地價(jià)市場(chǎng)平均價(jià)資料，列出 7畝出讓土地實(shí)際能夠得到的補(bǔ)償和要求返還的土地出讓金總額及計(jì)算過(guò)程。

（一）答題要點(diǎn)及參考答案

1.土地取得及權(quán)利變化的基本過(guò)程

（1） 1999年2月，A公司與B村委會(huì)私下簽訂協(xié)議取得17畝土地；

（2） 2001年5月，A公司補(bǔ)辦了土地征用手續(xù)，取得17畝土地使用權(quán)，但

性質(zhì)不清；

（3） 2002年2月，被占用4畝，取得13畝國(guó)有土地使用證：

（4） 2002年4月，開(kāi)發(fā)區(qū)占用A公司1畝土地：

（5） 2002年5月，縣國(guó)土局為A公司補(bǔ)開(kāi)了出讓金收據(jù)，雖未補(bǔ)簽土地出

讓合同，但土地性質(zhì)明確為出讓；

（6） 2003年8月，縣政府收回了剩余的7畝土地。

2.A公司所有土地的四至

（1）東：環(huán)城綠化帶；

（2）南：通城路；

（3）西：縣政府收回的原屬于A公司的7畝土地；

（4）北：寰宇電器公司。

3.可以以以下相關(guān)文件作為出讓用地性質(zhì)的證據(jù)（包括上述描述中沒(méi)有提

到的）

（1）出讓合同；

（2）出讓金收據(jù)；

（3）土地使用權(quán)證；

（4）土地登記檔案。

4.出讓地價(jià)內(nèi)涵的要點(diǎn)

（1）時(shí)點(diǎn)：2008年6月30日；

（2）用途：工業(yè)用地；

（3）使用年期：43年；

（4）開(kāi)發(fā)程度：內(nèi)外“六通一平”；

（5）土地性質(zhì)：出讓；

（6）容積率：開(kāi)發(fā)區(qū)平均容積率。

5.7畝出讓土地實(shí)際能夠得到的補(bǔ)償和要求返還的土地出讓金總額及計(jì)算

過(guò)程

（1）土地出讓市場(chǎng)價(jià)=該開(kāi)發(fā)區(qū)工業(yè)地價(jià)市場(chǎng)平均價(jià)×畝數(shù)

=16×7

= 112（萬(wàn)元）

（2）土地基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)=該開(kāi)發(fā)區(qū)工業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)市場(chǎng)平均水平×（1+增長(zhǎng)

率）×畝數(shù)

=48/12×（1 +10%） ×7

=30.80（萬(wàn)元）

（3）返還的出讓金：出讓金當(dāng)年實(shí)際支付價(jià)×（綠化用地畝數(shù)+后期占用l畝）

=20÷（17 -4） ×（4+1）

=7.69（萬(wàn)元）

（4）補(bǔ)償估算式：7畝土地出讓市場(chǎng)價(jià)-7畝土地的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)+返還的土

地出讓金

=112 -30.80 +7.69

=150.49（萬(wàn)元）

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