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土地估價師考試管理基礎(chǔ)與法規(guī)輔導(dǎo)：課堂筆記五（10）

(2)目前中國城市土地市場在土地市場體系中占據(jù)主導(dǎo)地位。在中國土地市場體系中，目前城市土地市場占據(jù)主導(dǎo)地位，已經(jīng)逐步走上比較規(guī)范的發(fā)展道路;而農(nóng)村土地市場仍很不發(fā)達。近些年來，中國政府重點加強了城市土地市場的培育與管理，而農(nóng)村土地市場仍處于探索和試驗階段。理論研究相對滯后，政策法規(guī)尚不規(guī)范統(tǒng)一，土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系還不十分清晰等。所有這些問題，嚴重阻礙著農(nóng)村土地市場的發(fā)育與完善。因此，目前農(nóng)村土地市場的開放還是局部性的，各地的發(fā)展很不平衡。

(3)中國城市土地市場是壟斷競爭型市場。根據(jù)《憲法》、《土地管理法》和《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定，城市土地屬于國家所有，土地所有權(quán)不進入市場。國家只對國有土地使用權(quán)實行有期限的出讓、轉(zhuǎn)讓和出租等。在土地出讓市場，也就是一級土地市場，土地的供給者只有國家，即國家對一級土地市場的供給進行壟斷。每個城市每年要進入出讓市場的土地數(shù)量、位置和用途等，都由各級政府根據(jù)市場需求和土地利用計劃、規(guī)劃等來確定。土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓市場即二級土地市場則完全放開，土地供求雙方可根據(jù)市場行情自由轉(zhuǎn)讓、出租和抵押土地使用權(quán)。

(4)在企業(yè)改制中實行土地政策性入市。中國改革開放前國有企業(yè)所使用的土地全部為行政劃撥土地;為建立社會主義市場經(jīng)濟體制，自20世紀90年代初開始對國有企業(yè)進行改革，實行公司制改造、組建企業(yè)集團、股份合作制改組、租賃經(jīng)營、企業(yè)并購、破產(chǎn)等不同形式的改革，對企業(yè)改革涉及的土地使用權(quán)，根據(jù)企業(yè)類型和性質(zhì)實行土地出讓、租賃、授權(quán)經(jīng)營、作價出資(入股)以及保留行政劃撥等處置方式。除保留行政劃撥等處置方式外，改制企業(yè)的土地使用權(quán)隨企業(yè)改革而依國家政策進入市場。這種土地的供給、需求及土地資產(chǎn)價格受政策影響較大。

2、中國土地市場的現(xiàn)狀

(1)國有土地使用配制范圍和市場配制范圍不斷擴大，在全國全面實行了國有土地有償使用制度;

(2)土地用途管制制度確立，政府對土地市場宏觀調(diào)控得到了加強和完善;

(3)土地市場運行制度和組織建設(shè)取得了明顯進展，市場服務(wù)體系逐步形成;

(4)土地產(chǎn)權(quán)進一步細化和明確，土地權(quán)利體系進一步完善。

例題：中國土地市場體系有其自身的特點，具體有()。

A.中國土地市場是政府驅(qū)動型市場

B.目前中國農(nóng)村土地市場在土地市場體系中占據(jù)主導(dǎo)地位

C.中國城市土地市場是壟斷競爭型市場

D.在企業(yè)改制中實行土地政策性入市

答案：ACD

解析：目前中國城市土地市場在土地市場體系中占據(jù)主導(dǎo)地位。

土地市場管理的內(nèi)容

(七)土地市場管理的內(nèi)容(掌握)

1、土地市場的宏觀管理

土地市場宏觀調(diào)控，是指國家從社會經(jīng)濟發(fā)展的總體和長遠目標出發(fā)，通過經(jīng)濟手段(主要包括產(chǎn)業(yè)政策、財政信貸政策和稅收政策)和行政手段(主要包括規(guī)劃和計劃)，對城市土地市場進行干預(yù)，以達到抑制土地投機、維護土地市場穩(wěn)定、優(yōu)化土地資源配置、合理分配土地收益的目的。

土地市場宏觀管理包括兩個方面：

(1)土地市場供需管理;

(2)土地市場價格管理。

2、土地市場的微觀管理

所謂土地市場的微觀管理，是指國家通過法律、行政等手段對土地市場運行進行統(tǒng)一的規(guī)范與管理，保證市場主體公平交易、平等競爭，以發(fā)揮土地市場機制的正常調(diào)節(jié)功能。

(1)對土地市場客體的管理

土地市場的客體主要是指土地及土地產(chǎn)權(quán)，對土地市場客體的管理主要是限制允許進入市場的土地產(chǎn)權(quán)的范圍。

(2)對土地市場主體的資質(zhì)審查

①土地使用權(quán)出讓人和轉(zhuǎn)讓人的資格。土地使用權(quán)出讓人只能是國家，其代表是經(jīng)國家授權(quán)的各級政府。凡因土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓而享有土地使用權(quán)的境內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他組織和個人，均可成為城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓人。

②土地使用權(quán)受讓人的資格。作為土地使用權(quán)受讓人的企業(yè)、其他組織或個人，不僅要有正當?shù)挠玫乩碛桑€要有支付土地出讓、轉(zhuǎn)讓費用的能力或籌資能力，以及相應(yīng)的經(jīng)營管理能力。

(3)土地市場交易程序的規(guī)范

①土地使用權(quán)出讓程序。

②土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓程序。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓程序是：申請、批準、簽約、公證、登記，

③土地使用權(quán)出租程序。土地使用權(quán)的出租必須符合一定的程序。一般要經(jīng)過簽約和登記兩個階段。

④土地使用權(quán)抵押程序。土地使用權(quán)抵押的手續(xù)較為簡單，一般只需出示土地使用證，證明其土地使用權(quán)的真實性，并簽訂土地使用權(quán)抵押合同。簽訂抵押合同之后，必須予以登記。只有經(jīng)過登記的抵押合同，才具有效力。土地使用權(quán)抵押一般向土地管理部門登記。

(4)土地市場中介管理

①對土地中介服務(wù)企業(yè)與個人進行嚴格的資質(zhì)審查。所謂資質(zhì)審查，是政府有關(guān)機構(gòu)(房地產(chǎn)行政管理部門、國土資源管理部門、工商行政管理部門等)對從事土地中介服務(wù)的企業(yè)或個人進行資格審定和確認。

②對土地中介服務(wù)企業(yè)與個人進行經(jīng)常性的審查和監(jiān)督。政府除了對從事土地中介服務(wù)的企業(yè)與個人進行嚴格的資質(zhì)審查外，還必須進行經(jīng)常性的審查和監(jiān)督。

例題(判斷)：政府除了對從事土地中介服務(wù)的企業(yè)與個人進行嚴格的資質(zhì)審查外，還必須進行經(jīng)常性的審查和監(jiān)督。()。

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