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第三部分 土地估價(jià)

一、估價(jià)原則

土地使用權(quán)價(jià)格是由其效用、相對(duì)稀缺性及有效需求三者相互作用、相互影響而形成 的，而這些因素又經(jīng)常處于變動(dòng)中，本次估價(jià)我們?cè)谧裱健⒐?、客觀、合理總原則的基礎(chǔ)上，遵循了以下原則(內(nèi)容略)：

1.替代原則

2.預(yù)期收益原則

3.需求與供給原則

4.變動(dòng)原則

5.綜合分析原則

6.多種方法相結(jié)合的原則

二、估價(jià)方法與估價(jià)過(guò)程

(一)估價(jià)方法

選擇根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》(以下簡(jiǎn)稱《規(guī)程》)，宗地地價(jià)的估價(jià)方法有市場(chǎng)比較法、收益還原法、剩余法(假設(shè)開(kāi)發(fā)法)、成本逼近法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、路線價(jià)估價(jià)法等多種方法，估價(jià)方法的選擇應(yīng)按照《規(guī)程》，根據(jù)當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況，并結(jié)合估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)，選取適宜的方法。

待估宗地位于XXXX路以南，在《XXXX市城區(qū)土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)更新》范圍內(nèi);屬于商業(yè)三級(jí)地，采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法切實(shí)可行;且宗地作為商業(yè)用地，同類區(qū)域市場(chǎng)交易資料較豐富，可采用市場(chǎng)比較法作為第二種估價(jià)方法。故依據(jù)《規(guī)程》并結(jié)合評(píng)估對(duì)象的特點(diǎn)及項(xiàng)目的實(shí)際情況，確定采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法和市場(chǎng)比較法測(cè)算地價(jià)，并將兩種方法測(cè)算結(jié)果進(jìn)行綜合分析調(diào)整，從而得到待估商業(yè)用地的地價(jià)。

建筑物現(xiàn)值采用重置價(jià)格折舊法計(jì)算。

(二)估價(jià)過(guò)程

1.基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法

1)基準(zhǔn)地價(jià)是某一級(jí)別或均質(zhì)區(qū)域內(nèi)分用途的土地使用權(quán)平均價(jià)格;基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修 正法是依估價(jià)對(duì)象所處土地級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià)，結(jié)合區(qū)域因素、個(gè)別因素等修正系數(shù)的調(diào)整，得到估價(jià)對(duì)象土地價(jià)格的一種方法。

2)《XXXX市城區(qū)土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)更新》測(cè)算區(qū)范圍是XXXX，面積XXXXkm.共分為商業(yè)、住宅、工業(yè)三類用地，其中商業(yè)分為XX級(jí)，住宅為XX級(jí)，工業(yè)為XX級(jí)。該《XXXX市城區(qū)土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)更新》于XXXX年XXXX月通過(guò)XXXX省國(guó)土資源廳組織的鑒定驗(yàn)收并經(jīng)XXXX市人民政府公布實(shí)行。

3)XXXX市商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)是指土地用途為商業(yè)，土地使用年限為40年，容積率設(shè)定為城區(qū)商業(yè)平均容積率1.8，土地開(kāi)發(fā)程度為紅線外五通(即通上、下水、電、路、訊)及紅線內(nèi)場(chǎng)地平整條件下的級(jí)別內(nèi)的土地使用權(quán)平均價(jià)格。

采用基準(zhǔn)地價(jià)計(jì)算商業(yè)用地宗地地價(jià)的公式為，Pi=P×(1+k)×y×t×kij×f式中 Pi——待估宗地地價(jià)P——待估宗地對(duì)應(yīng)的基準(zhǔn)地價(jià)K、y、t、kij、f——宗地地價(jià)修正系數(shù)和年期、期日、容積率、基礎(chǔ)設(shè)施條件修正系數(shù)。

估價(jià)對(duì)象設(shè)定用途為商業(yè)用地，處于XXXX市商業(yè)用地三級(jí)地內(nèi)，其基準(zhǔn)地價(jià)水平1200～1600元/㎡.

4)編制估價(jià)對(duì)象各因素條件說(shuō)明、優(yōu)劣度及修正系數(shù)表

①在評(píng)估中，根據(jù)《XXXX市城區(qū)土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)更新》及估價(jià)對(duì)象的具體條件，我們選擇了以下因素：(略)，并進(jìn)行了期日、使用年期、容積率、基礎(chǔ)設(shè)施條件等項(xiàng)修正。

②根據(jù)《XXXX市城區(qū)土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)更新》，商業(yè)用地二級(jí)地地價(jià)修正幅度說(shuō)明表和宗地地價(jià)影響因素修正幅度表(略)，根據(jù)影響估價(jià)對(duì)象地價(jià)的因-素條件分析，確定待估宗地各因素條件說(shuō)明、優(yōu)劣度及修正系數(shù)表。(略)

5)確定宗地地價(jià)評(píng)估的修正系數(shù)k k=∑ki i=(1…N)

式中

k——某一宗地所有地價(jià)影響因素總修正幅度(%)

ki——宗地第i個(gè)因素條件下修正幅度(%)

N——修正因素個(gè)數(shù)，根據(jù)上表可得k=8.44% 6)確定土地使用年期修正系y y=[1-(1+r)m]/ [1-(1+r)n]式中

y——宗地使用年期修正系數(shù);

m——待估宗地設(shè)定使用年期;

n——基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵確定的土地使用年期;

r——土地還原利率，9%。

經(jīng)計(jì)算，待估宗地年期修正系數(shù)y=0.9622. 7)確定期日修正系數(shù)t根據(jù)調(diào)查分析和測(cè)算，2002年1月至2003年6月20日，X X X X市地價(jià)指數(shù)上漲10.8%，故期日修正系數(shù)t=1.108. 8)確定容積率修正系數(shù)根據(jù)《XXXX市城市土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)更新》成果，當(dāng)宗地容積率為1.4～1.6時(shí)，其修正系數(shù)為0.98.

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