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一、土地估價分析

(一)分析確定土地估價技術(shù)思路的原則

1.土地估價目的與適用原則

不同的估價目的，對應(yīng)的評估結(jié)果內(nèi)涵不一致，結(jié)果也會有差別，在評估中的技術(shù)思路也不盡一致。 來源：

2.估價對象狀況與估價方法適用性分析

估價對象的不同狀況，所適用的方法應(yīng)有不同。比如收益還原法等，要求以持續(xù)使用為前提，對評估基準日時估價對象不可能持續(xù)生產(chǎn)或使用的標的是不適用的。

3.估價資料與估價方法可行性分析

市場的發(fā)達狀況決定是否適用市場比較法、剩余法、收益還原法等。只有市場上有足夠相似或相近的案例，才能從市場反應(yīng)角度認知土地的價值。

(1)運用比較法估價的資料是類似不動產(chǎn)的交易資料。它包括交易目的、交易時間、交易情況資料以及交易實例不動產(chǎn)的區(qū)位狀況、權(quán)利狀況和實物狀況等資料。

(2)運用收益還原估價法估價的資料是類似不動產(chǎn)的收益資料。包括:租賃價格、經(jīng)營收入資料;出租率或空置率、運營費用資料;收益率及風險程度資料，等等。

(3)運用成本法估價的資料是類似不動產(chǎn)的成本資料。包括：土地重新取得價格資料;建筑物的建造成本資料;開發(fā)費用、管理費用、銷售稅費、利潤率資料，等等。

(4)運用剩余法估價的資料是類似不動產(chǎn)的價格與成本資料。包括類似不動產(chǎn)的現(xiàn)有價格資料及其預(yù)期分析、開發(fā)估價對象不動產(chǎn)的成本資料及其預(yù)期分析，等等。

(5)運用基準地價修正法的資料是估價對象所在城市的基準地價資料、土地價格隨時間變化的資料。

4.估價技術(shù)思路確定

初步選定的估價方法能否最終在估價中采用取決于所搜集資料的數(shù)量和質(zhì)量。在前面已根據(jù)估價對象初步選擇了估價方法，在此再根據(jù)搜集到的資料情況，正式確定所采用的估價方法。例如，某一寫字樓需要估價，根據(jù)它的用途和權(quán)利性質(zhì)初步選擇市場比較法作為估價方法之一。在市場調(diào)查及資料搜集中發(fā)現(xiàn)，雖然該城市房地產(chǎn)市場很發(fā)達，但在頻繁的房地產(chǎn)交易中，主要是住宅不動產(chǎn)，寫字樓的交易實例很少，同一供需圈里在估價時點近期幾乎沒有交易案例。此時縱然估價對象的不動產(chǎn)類型及它的可交易性可以用市場比較法估價，但受到了搜集的資料數(shù)量限制，故不能采用市場比較法估價。

關(guān)于搜集資料的數(shù)量和質(zhì)量，值得指出的是，有的是真正缺乏所需要的資料，有的可能是估價人員沒有盡力去搜集。影響估價方法采用的情形不包括后一種情況。

5.多種方法相結(jié)合

土地的價值高，常常評估面積大，總價值也大，所以在評估中一般要求用兩種以上的方法，從不同的角度考證土地的價值。

6.考慮現(xiàn)有資料情況

巧婦難為無米之炊，因此在評估中還要充分考慮能夠了解、掌握的所有資料的 程度，比如如果沒有掌握基準地價評估的成果及修正體系，就不要采用基準地價系數(shù)修正法。

(二)土地估價目的的判斷

估價目的，即估價報告的期望用途，土地估價需要根據(jù)估價目的確定估價時采用何種估價假設(shè)前提和何種價格類型。不同的估價目的會有不同的交換價值。

(三)土地估價目的對土地估價方法、估價參數(shù)的選擇的影響

1.市場交易目的類，要根據(jù)市場客觀狀況確定;

2.抵押、擔保目的類，要根據(jù)保守原則確定;

3.稅收、記帳、價值參考目的類，要根據(jù)市場成本原則確定;

4.政府價格標準類，要綜合考慮市場、成本等確定。

(四)土地估價目的對估價過程處理的影響

不同估價目的，造成了估價過程處理的差異。如法律訴訟涉及土地價值的評估 情況非常復(fù)雜，因此在法律訴訟的土地評估中的土地價值內(nèi)涵是豐富多變，較難把握的。首先要得出估價對象的客觀市場價格，然后再根據(jù)評估目的的不同，確定最終的評估結(jié)果。

(五)土地權(quán)利資料的分析要領(lǐng)

1.合法性：

(1)在現(xiàn)有的產(chǎn)權(quán)資料中依據(jù)合法和最有效的產(chǎn)權(quán)資料。

(2)審核土地的證載使用者和實際使用者是否一致;土地的證載用途和現(xiàn)狀用途是否一致;土地證載使用面積和附圖面積是否一致。

(3)審核證載土地使用年限是否合法。

2.相關(guān)界定和限制

我國的土地產(chǎn)權(quán)制定有明顯的自身特點，城市土地所有和農(nóng)村土地集體所有的所有權(quán)制度。出讓、劃撥等土地使用制度，較為復(fù)雜，而土地的權(quán)利狀態(tài)決定了土地的價值，所以對土地權(quán)利的界定以及各種狀態(tài)下對應(yīng)的有什么樣的限制，是影響土地價值量的重要因素，這一部分可以參閱“土地產(chǎn)權(quán)”。

(六)土地估價的影響因素分析內(nèi)容與方法

1.分析內(nèi)容

影響土地價格的因素主要有：

(1)一般因素。指影響城鎮(zhèn)地價總體水平的自然、社會、經(jīng)濟和行政因素等，主要包括地理位置、自然條件、人口、行政區(qū)劃、城鎮(zhèn)性質(zhì)、城鎮(zhèn)發(fā)展過程、社會經(jīng)濟狀況、土地制度、住房制度、土地利用規(guī)劃及計劃、社會及國民經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃等。

(2)區(qū)域因素。指影響城鎮(zhèn)內(nèi)部區(qū)域之間地價水平的商服繁華程度及區(qū)域在城鎮(zhèn)中的位置、交通條件、公用設(shè)施及基礎(chǔ)設(shè)施水平、區(qū)域環(huán)境條件、土地使用限制和自然條件等。

(3)個別因素。指宗地自身的地價影響因素，包括宗地自身的自然條件、開發(fā)程度、形狀、長度、寬度、面積、土地使用限制和宗地臨街條件等。

2.分析方法

土地估價時對影響因素的分析、選擇要根據(jù)因素影響程度的大小，分主次分析、確定影響因素。

(七)土地估價的假設(shè)和限制條件分析

說明估價的假設(shè)前提，未經(jīng)調(diào)查確認或無法調(diào)查確認的資料數(shù)據(jù)，在估價中未考慮的因素和——些特殊處理及其對估價結(jié)果可能產(chǎn)生的影響等。在估價報告中陳述估價的假設(shè)和限制條件，一方面是規(guī)避估價風險，保護估價人員和估價機構(gòu);另一方面是告知、保護估價報告的使用者。

(八)土地估價適用原則的分析

1.替代原則

土地估價中的替代原則可概括如下：

(1)土地價格水平是由具有相同性質(zhì)的替代性土地的價格所決定的;

(2)土地價格水平是由最了解市場行情的買賣者按市場的交易案例相互比較后所決定的價格;

(3)土地價格可通過比較地塊的條件及使用價值來確定。

2，預(yù)期收益原則

商品的價格是由反映該商品將來的總收益所決定的。因此，土地的價格也受預(yù)期收益形成因素的變動所左右。

3.最有效使用原則

最有效使用原則應(yīng)當以預(yù)測原理和變動原理為基礎(chǔ)，就過去、現(xiàn)在以至將來作長遠的考慮后予以確定。

4.報酬遞增、遞減原則

邊際效益遞增遞減原理，是指增加各生產(chǎn)要素的單位投入量時，純收益隨之增 加;但達到某一數(shù)值以后，如繼續(xù)追加投資，其純收益不再會與追加的投資成比例增加。在任何給定的條件下，土地、勞動力、資金、管理水平之間都存在著一定的最優(yōu)組合，超過一定限度，每一要素的繼續(xù)增加，其收益卻不會相應(yīng)成比例增加。

5.需求與供需原則

由于土地具有地理位置的固定性、不增性、個別性等自然特性，使價值獨占性較強，需要與供給都局限于局部地區(qū)，供給量有限，競爭主要是在需求方面進行。因此，土地不能僅根據(jù)均衡法則來決定價格。

6;競爭和超額利潤原則

土地因為具有不動性、不增性、個別性等特點，屬剛性需求。近幾年來，土地市場需求旺盛，競爭較為激烈，地價也不斷上漲，但土地開發(fā)所帶來的也是巨大的超額利潤。

7.貢獻原則

貢獻原則是關(guān)于部分收益遞增遞減原則的應(yīng)用，也是收益還原法和剩余法估價 的基礎(chǔ)。就土地部分的貢獻而言，由于地價是在生產(chǎn)經(jīng)營活動之前優(yōu)先支付的，故土地的貢獻具有優(yōu)先性和特殊性，評估時應(yīng)特別考慮。

8.變動原則

土地的價格是各種地價形成因素相互作用的結(jié)果。而這些價格形成因素經(jīng)常處于變動之中，所以土地價格是在這些因素相互作用及其組合的變動過程中形成的。 論壇

9.協(xié)調(diào)原則

土地總是處于一定的自然與社會環(huán)境之中，必須與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)。因此，在土地估價時，一定要認真分析土地與周圍環(huán)境的關(guān)系，判斷其是否協(xié)調(diào)，這關(guān)系到該地塊的收益量的價格。

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（責任編輯：lqh）

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