(4)還原率的確定

按照評估對象的不同，可以將還原率分為綜合還原率、建筑物還原率和土地還原率三類。三者既有嚴(yán)格區(qū)別，又互相聯(lián)系。

從純理論上講，還原率應(yīng)等于與獲取純收益具有同等風(fēng)險和資本的獲利率。其確定方法可采用純收益與價格比率法、安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法、投資風(fēng)險與投資收益率綜合排序插入法。

(6)土地價格確定

土地純收益確定后，可根據(jù)收益變化狀況和土地使用權(quán)年限等條件，選擇適當(dāng)?shù)耐恋剡€原率和公式，求取土地的試算收益價格。

最常用的公式是土地使用年限有限且土地年純收益不變情況下的土地價格計算公式：

P——土地價格 a——土地純收益 r——土地還原率 n——土地收益年限

該公式也可用以計算房產(chǎn)價格，或者在已知土地價格時計算土地年純收益

三、收益還原法應(yīng)用

1、利用收益還原法評估土地價格

(1)基本思路：

第一步：依其他方法求得建筑物的價格

第二步：從待估房地產(chǎn)純收益中減掉建筑物的純收益，得到土地的純收益

第三步：再以土地還原率還原，得到土地價格

(2)計算公式：

土地價格 =[房地純收益-房屋純收益]/土地還原率=土地純收益/土地還原率

(3)例題解析(詳見輔導(dǎo)教材)

計算方法——計算總收益 ——計算總費用——計算房屋年純收益——計算土地年純收益——計算土地使用權(quán)價格

2、利用收益還原法評估房產(chǎn)價格

基本思路及計算公式與評估土地價格類似

例題解析

3、利用收益還原法評估不動產(chǎn)價格

基本思路依然是先計算待估不動產(chǎn)的總純收益，再用綜合還原率還原，求出不動產(chǎn)的收益價格。在實際中，根據(jù)純收益內(nèi)是否含有折舊費又分兩種情況，區(qū)別在于綜合還原率的處理有所不同。

例題解析：特別注意在總收益計算時，對押金和保證金運用收益的處理

4、利用收益還原法評估承租土地使用權(quán)價格

(1)承租土地使用權(quán)的概念

(2)采用收益還原法評估承租土地使用權(quán)價格的原理

采用收益還原法評估承租土地使用權(quán)價格又稱差額租金還原法，是將市場租金與實際支付租金之間的差額采用一定的還原率還原求取相應(yīng)的價格，即未來若干年租金差額的現(xiàn)值之和。與前幾種方式的不同之處在與以盈余租金替代土地純收益。并且所選用的還原率一般比出讓土地使用權(quán)還原率高一個百分點左右。

(3)案例解析

5、實際計算中常見錯誤

(1)項目和參數(shù)使用錯誤，收益或費用(出租方為取得收益而支出的費用)的項目判斷不準(zhǔn)或錯誤

(2)年期計算錯誤，主要錯在折舊年限或房屋剩余使用年限

(3)有幾個還原率時，還原率采用不準(zhǔn)

(4)計算錯誤，如只算單價，不算總價，或相反;未能區(qū)分樓面地價與地面地價，建筑面積與土地面積等。

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