為了幫助考生有效的復(fù)習(xí)2012年土地估價(jià)師考試小編特地整理出2012年土地估價(jià)師考試的資料，希望各位考生可以在2012年土地估價(jià)師考試中取得理想的成績!

復(fù)習(xí)要點(diǎn)：

1、掌握收益還原法的原理、特點(diǎn)和適用范圍

2、重點(diǎn)是熟練運(yùn)用收益還原法的基本公式和計(jì)算步驟

一、收益還原法概述

1、收益還原法的定義和原理

是在估算土地在未來每年預(yù)期純收益的基礎(chǔ)上，以一定的還原率，將評估對象在未來每年的純收益折算為評估時(shí)日收益總和的一種方法。

來自土地的收益相對于土地使用者而言，稱為土地收益;而相對于土地所有者而言，稱為地租。

2、收益還原法的基本公式

(1)土地年純收益不變，使用年期無限的土地價(jià)格計(jì)算公式：

P=a/r P-土地價(jià)格 a-土地純收益 r-土地還原率 a = P·r

(2)土地年純收益不變，使用年期有限的土地價(jià)格計(jì)算公式：

P= a/ r·[1-1/(1+ r)n] n- 使用土地的年限或土地收益的年限

(3)土地純收益在若干年內(nèi)有變化的土地價(jià)格計(jì)算公式

(4)未來若干年后的土地價(jià)格已知的條件下的計(jì)算公式

(5)純收益按等差級數(shù)遞增或遞減的土地價(jià)格計(jì)算公式

(6)純收益按一定比率遞增或遞減時(shí)的土地價(jià)格計(jì)算公式

(7)純收益、還原率有變化的土地價(jià)格計(jì)算公式：

P= a1 /(1+ r1)+a 2/(1+ r1)(1+ r2)+…+ a3 /(1+ r1)(1+ r2)…(1+ r n)

本公式實(shí)際上是收益還原法基本原理的公式化，也就是收益還原法公式的最一般形式，前面六類公式都是它的特例。

3、收益還原法的特點(diǎn)與適用范圍

(1)收益還原法的特點(diǎn)

A.收益還原法以地租理論和生產(chǎn)要素分配理論為理論依據(jù)

B.收益還原法以收益途徑評估價(jià)格，求得的價(jià)格稱為“收益價(jià)格”

C.收益還原法評估結(jié)果的準(zhǔn)確度取決于土地的純收益及還原率的準(zhǔn)確程度

(2)收益還原法的適用范圍

只適用于有收益或潛在收益的土地和建筑物，或房地產(chǎn)的估價(jià)。但對于沒有收益的不動(dòng)產(chǎn)的估價(jià)則大多不適用。

收益還原法是具有理論依據(jù)而應(yīng)用面很廣的一種估價(jià)方法，但它也有一個(gè)缺點(diǎn)，就是穩(wěn)定純收益和適當(dāng)還原率的求取比較困難。

二、收益還原法估價(jià)的程序和方法

(一)估價(jià)程序

1、計(jì)算總收益

2、計(jì)算總費(fèi)用和折舊費(fèi)、房屋收益或其他資產(chǎn)的收益等

3、計(jì)算土地純收益

4、確定合適的還原率

5、選擇公式求取地價(jià)

(二)計(jì)算方法

1、總收益計(jì)算方法

采用客觀收益，確定客觀收益一般要考慮三個(gè)條件。

總收益產(chǎn)生的形式包括土地租金、房地出租的租金以及企業(yè)經(jīng)營收益。計(jì)算總收益時(shí)，還應(yīng)準(zhǔn)確分析測算由評估對象所引起的其他衍生收益，確定的原則是只要由評估對象所產(chǎn)生的并為其產(chǎn)權(quán)主體所取得的收益都應(yīng)計(jì)入總收益之中。另外，還應(yīng)充分考慮受益的損失。

2、總費(fèi)用計(jì)算方法

(1)單純土地租賃中總費(fèi)用的計(jì)算：包括土地稅、管理費(fèi)和維護(hù)費(fèi)

(2)房地出租中總費(fèi)用的計(jì)算

包括管理費(fèi)、維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、稅金和房屋折舊費(fèi)，都以年為期計(jì)算。

房屋年折舊費(fèi)采用平均折舊法計(jì)算，分兩種情況：

A.房屋耐用年限沒有超過土地使用權(quán)出讓年限，計(jì)算公式為

                  房屋重置價(jià)–殘值            房屋重置價(jià)×(1- 殘值率)

年折舊費(fèi) = ———————— = ————————————

                           耐用年限                              耐用年限

B. 房屋耐用年限超過了土地使用權(quán)出讓年限，需按土地使用權(quán)出讓調(diào)整房屋可使用年限，并且計(jì)算時(shí)不考慮殘值，相應(yīng)計(jì)算公式為

                          房屋重置價(jià)

年折舊費(fèi) = ————————

                       房屋可使用年限

(3)土地純收益計(jì)算方法

房地出租中的土地純收益求?。?/p>

土地純收益 =房地純收益–房屋純收益=總收益-總費(fèi)用-房屋純收益

房屋純收益 = 房屋現(xiàn)值 × 建筑物還原率

房屋現(xiàn)值 = 房屋重置價(jià) × 房屋成新度 = 房屋重置價(jià) - 房屋總折舊

房屋總折舊額 = 房屋年折舊額 × 房屋已使用年限

（責(zé)任編輯：中大編輯）

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