某工業(yè)區(qū)土地開(kāi)發(fā)完成后需要通過(guò)評(píng)估確定出讓土地的底價(jià)。該開(kāi)發(fā)區(qū)土地開(kāi)發(fā)程度已達(dá)到“五通一平”（通路、通水、通訊、通電、排水，場(chǎng)地平整），可供出讓的土地面積占開(kāi)發(fā)區(qū)總土地面積的80％，土地出讓年限為50年。

下面是估價(jià)調(diào)查所獲得的其他資料：

征地補(bǔ)償資料：該開(kāi)發(fā)區(qū)周邊地區(qū)近3年農(nóng)作物的年平均畝產(chǎn)值為2000元，根據(jù)當(dāng)?shù)匾?guī)定，征地時(shí)土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和取法律規(guī)定的最高值，青苗及地上物補(bǔ)償費(fèi)按當(dāng)?shù)剞r(nóng)作物一年的產(chǎn)值計(jì)算。

征地過(guò)程中發(fā)生的相關(guān)稅費(fèi)：征地管理費(fèi)，按照征地費(fèi)總額的4％征收；耕地占用稅，按5元／平方米征收；耕地開(kāi)墾費(fèi)，按10元／平方米計(jì)收。

土地開(kāi)發(fā)成本及費(fèi)用：開(kāi)發(fā)區(qū)土地開(kāi)發(fā)程度達(dá)到“五通一平”的開(kāi)發(fā)費(fèi)平均為90元／平方米。

假定土地開(kāi)發(fā)周期為1.5年，開(kāi)發(fā)費(fèi)在開(kāi)發(fā)周期內(nèi)均勻投入；開(kāi)發(fā)的投資回報(bào)率為15％，年貸款利率為8％，土地還原率為6％，50年期工業(yè)用地土地市場(chǎng)價(jià)格與成本價(jià)格的比率為120％，請(qǐng)根據(jù)上述資料計(jì)算土地單價(jià)。

標(biāo)準(zhǔn)答案：

1.解題思路與方法選用

根據(jù)題意，估價(jià)對(duì)象為新開(kāi)發(fā)土地，且已給定征地成本、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用等資

料，適宜選用成本逼近法進(jìn)行評(píng)估。

2.解題步驟

（1）計(jì)算土地取得費(fèi)及稅費(fèi)

土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的法定最高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為年產(chǎn)值的30倍，即為：

a.最高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：2000×30／666.67=60000／666.67=90（元／平方米）

b.青苗補(bǔ)償及地上物補(bǔ)償：2000／666.67=3.0（元／平方米）

c.征地費(fèi)合計(jì)：90＋3.0=93.0（元／平方米）

d.征地管理費(fèi)：93.0×4％=3.72（元／平方米）

e.耕地占用稅：5元/平方米

f.耕地開(kāi)墾費(fèi)：10元／平方米

g.土地取得費(fèi)及稅費(fèi)=93.0+3.72+5+10=111.72（元／平方米）

（2）土地開(kāi)發(fā)費(fèi)

土地開(kāi)發(fā)費(fèi)=90元／平方米

（3）投資利息

投資利息=111.72×[（1+8％）l.5－1]+90×[（1+8％）0.75－1]

=19.02（元／平方米）

（4）投資利潤(rùn)

投資利潤(rùn)=（111.72+90）×15％=30.26（元／平方米）

（5）計(jì)算土地成本價(jià)格

成本價(jià)格=111.72+90+19.02+30.26=251.0（元／平方米）

（6）計(jì)算土地增值

根據(jù)題意，這里土地增值率取20％，則：

土地增值=251×20％=50.2（元／平方米）

（7）計(jì)算全開(kāi)發(fā)區(qū)土地單位面積地價(jià)

全開(kāi)發(fā)區(qū)土地單位面積地價(jià)：251.0+50.2=301.2（元/平方米）

（8）計(jì)算可出讓土地單位面積地價(jià)

可出讓土地單位面積地價(jià)：301.2÷80％=376.5（元／平方米）

即開(kāi)發(fā)區(qū)50年期工業(yè)用地可出讓土地使用權(quán)價(jià)格為376.5元／平方米。

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