中國(guó)土地估價(jià)師考試網(wǎng)幫您備戰(zhàn)2014年土地估價(jià)師考試，網(wǎng)校結(jié)合土地估價(jià)師考試大綱，特編輯整理了2014年土地估價(jià)師考試科目《土地估價(jià)實(shí)務(wù)基礎(chǔ)》考點(diǎn)解析，希望對(duì)您參加本次考試有所幫助!

土地取得費(fèi)的概念、構(gòu)成及計(jì)算方法

(一)土地取得費(fèi)的概念

土地取得費(fèi)是為取得土地而向原土地使用者支付的費(fèi)用。

(二)不同土地取得情況下土地取得費(fèi)和計(jì)算方法

土地取得費(fèi)按用地單位為取得土地使用權(quán)而支付的各項(xiàng)客觀費(fèi)用計(jì)算。

1.征用農(nóng)村集體土地時(shí)，土地取得費(fèi)就是征地費(fèi)用。征地中各項(xiàng)費(fèi)用以待估宗地所在區(qū)域政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，或應(yīng)當(dāng)支付的客觀費(fèi)用來(lái)確定。征地費(fèi)用包括兩部分：土地取得費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi)，詳情如下：

1)土地取得費(fèi)轉(zhuǎn)自

國(guó)家征用集體土地，而支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的費(fèi)用，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》(1999年1月1日起施行)中第四十七條規(guī)定：“征用土地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、勞動(dòng)力安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上物補(bǔ)償費(fèi)和青苗補(bǔ)償費(fèi)?！备鶕?jù)土地管理法》的規(guī)定，征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。由于與被征地原有收益有關(guān)，故可認(rèn)為其中包含一定的級(jí)差地租。

根據(jù)《土地管理法》的中第四十七條規(guī)定：“征用耕地的補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征用前3年平均產(chǎn)值的6—10倍;征用耕地的安置補(bǔ)償費(fèi)，按照被征用的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征用單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算。每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征前3年平均年產(chǎn)值的4—6倍。但是，每公頃被征用耕地的安置補(bǔ)償費(fèi)，最高不得超過(guò)被征用前3年平均年產(chǎn)值的15倍。支付土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)后，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省級(jí)人民政府批準(zhǔn)，可以增加安置補(bǔ)助費(fèi)。但是，土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過(guò)土地被征用前三年平均年產(chǎn)值的30倍。

地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)是對(duì)被征地單位已投入土地而未收回的資金的補(bǔ)償，類(lèi)似地租中所包含的投資補(bǔ)償部分。

界定土地價(jià)格定義

(一)土地價(jià)格對(duì)應(yīng)權(quán)利的內(nèi)涵

1.土地使用權(quán)價(jià)格

常見(jiàn)的土地使用權(quán)價(jià)格是對(duì)企業(yè)改制、出讓、轉(zhuǎn)讓等的評(píng)估。

2.土地抵押權(quán)價(jià)格

對(duì)于抵押貸款的評(píng)估，一般是評(píng)估土地使用權(quán)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格，土地抵押權(quán)價(jià)格由金額機(jī)構(gòu)自行確定(如為劃撥土地，應(yīng)扣除尚未繳納的出讓金及有關(guān)稅費(fèi)等)。

3.土地租賃權(quán)價(jià)格

對(duì)于租賃目的的評(píng)估，一般是先評(píng)估土地使用權(quán)價(jià)格，然后利用收益還原法，選擇合適的計(jì)算公式，計(jì)算土地租賃權(quán)價(jià)格。

(二)土地利用現(xiàn)狀及設(shè)定.

利用現(xiàn)狀包括估價(jià)對(duì)象上的建構(gòu)筑物及其用途、建筑容積率、綠化率等，重要建構(gòu)筑物應(yīng)說(shuō)明建筑物的耐用年限、已使用年限、建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)、建筑細(xì)部說(shuō)明、設(shè)備和安裝狀況、成新度、建筑密度、層數(shù)以及其他地上附著物狀況等。

(三)土地使用年限及設(shè)定

1.土地使用年限的概念

土地使用權(quán)年限是指土地使用者通過(guò)國(guó)家授權(quán)或以土地出讓方式所取得的國(guó)有土地的使用權(quán)期限。

2.土地使用年限的設(shè)定

根據(jù)國(guó)務(wù)院1990年頒布的《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條規(guī)定;土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：

(1)居住用地70年;

(2)工業(yè)用地50年;

(3)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年;

(4)商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年;

(5)綜合或其他用地50年。

有效使用年限等于土地使用證或者相關(guān)土地權(quán)屬證明上登載的剩余使用年限或者最高出讓年限減去已使用年限。

(四)估價(jià)期日的設(shè)定

1.估價(jià)期日的概念：估價(jià)期日是指估價(jià)結(jié)果對(duì)應(yīng)的日期，通常具體到某年某月某日。

2.估價(jià)期日的設(shè)定：由委托人確定，或者由委托人與估價(jià)師商定。

確定估價(jià)基本事項(xiàng)

估價(jià)師接受估價(jià)業(yè)務(wù)后，首先必須決定估價(jià)的基本項(xiàng)目，主要包括：

(1)確認(rèn)評(píng)估對(duì)象。確認(rèn)待估宗地類(lèi)型、范圍、權(quán)利狀況、宗地條件及估價(jià)期日、所估價(jià)格種類(lèi)等。

(2)確定委估者委托估價(jià)的目的。估價(jià)目的包括：轉(zhuǎn)讓、補(bǔ)償、交換、區(qū)段重建、權(quán)利交換、訴訟、課稅、保險(xiǎn)、抵押、資產(chǎn)核定、入股以及租金確定或租金重新議定等具體內(nèi)容。

(3)確定估價(jià)條件。估價(jià)條件不同則所評(píng)估的價(jià)格或租金種類(lèi)也不相同。估價(jià)條件包括委估宗地的交易時(shí)間、交易方式以及與價(jià)格或租金種類(lèi)有關(guān)的基本項(xiàng)目。同一目的中的租賃條件、合同條件或使用目的變更等條件也應(yīng)考慮在內(nèi)。

(4)考慮使用年期，尤其是租金評(píng)估時(shí)，更要確定使用期限、實(shí)質(zhì)租金、租金支付類(lèi)別、支付日期、支付條件、合同期限、水電費(fèi)及其他附加費(fèi)支付情況等。

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（責(zé)任編輯：lqh）

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