2012年土地估價師考試備考已經(jīng)拉開帷幕，為了幫助考生順利通過2012年土地估價師考試，小編特編輯整理了2012年土地估價師考試科目《土地估價實務(wù)基礎(chǔ)》地價的影響因素知識點，希望在2012年土地估價師考試中，助您一臂之力！

地價的影響因素

(一)主要地價影響因素：土地價格是由其效用、相對稀缺度及有效需求三者相互作用、相互影響所形成的。影響土地價格的因素，按因素與土地的關(guān)系及影響范圍可分為一般因素、區(qū)域因素和個別因素。

1、一般因素

一般因素是指影響土地價格的一般、普遍、共同的因素。這些因素對土地價格總體水平產(chǎn)生影響，是決定各個地塊土地價格的基礎(chǔ)。

(1)行政因素：土地與住房制度、城市規(guī)劃、地價政策、稅收政策、交通管制、行政隸屬變更等。

(2)人口因素：人口密度、人口素質(zhì)(主要對住宅用地)、家庭人口構(gòu)成。

(3)社會因素：政治安定狀況、社會治安狀況、城市化進程、房地產(chǎn)投機等。

(4)國際因素：國際經(jīng)濟、政治因素。

(5)經(jīng)濟因素：經(jīng)濟發(fā)展狀況、儲蓄和投資水平、財政收支與金融狀況、居民收入與消費水平、物價變動、利率水平等。

①行政因素

行政因素主要是指國家政策對土地價格的干預(yù)。國家從全社會利益和宏觀經(jīng)濟發(fā)展角度出發(fā)，制訂有關(guān)政策，或推動土地的轉(zhuǎn)移，或限制某類土地的利用等，從而達到提高土地總體利用效益的目的。這種干預(yù)，對土地價格影響至關(guān)重大。

影響地價的行政因素有：土地制度、住房制度、城市規(guī)劃、地價政策、稅收政策、交通管制和行政隸屬變更等。

土地制度：包括土地所有制和土地使用制等。土地制度直接制約著土地價格的存在、上漲或下跌。

住房制度：住房制度改革以取消補貼、實行住房商品化為目標，從而促進了房地產(chǎn)投資的良性循環(huán)，推動了地價的合理實現(xiàn)。

城市規(guī)劃：在城市規(guī)劃中，對用途、容積率和建筑密度的規(guī)定，對地價有重要的影響。同一塊土地用于商業(yè)、住宅和工業(yè)時的地價有很大的差異。一般商業(yè)用地效益最高，住宅用地次之，工業(yè)用地效益最低。規(guī)定土地用途對維護城市功能分區(qū)的完整性、土地利用總體效益的最佳及土地利用社會效益與經(jīng)濟效益結(jié)合的最大合理性有重要意義。

容積率：指建筑用地中總建筑面積與總用地面積之比。容積率大，意味著單位用地面積上可建的建筑面積大，可以獲取的預(yù)期收益高，因而單位面積地價也就高;反之則地價也低。在限制容積率的地區(qū)，容積率的高低直接影響著所限制地區(qū)的地價高低。

地價政策：高地價政策即政府放開對地價的管制，會促使地價上漲;低地價政策是政府采取各種手段抑制地價的上漲，從而導致地價水平的下跌或停滯。同時，地價管理政策也影響著房地產(chǎn)投資者的投資興趣，從而影響地價的高低。

稅收政策：稅賦增加--→居民和企業(yè)的儲蓄減少--→社會投資減少--→經(jīng)濟增長幅度降低--→企業(yè)無力或不想擴大投資--→土地需求降低--→土地價格降低。

行政隸屬變更：行政隸屬變更一般都會引起當?shù)赝恋貎r格的變動。通常分為以下兩類，一是級別升格，如某一城市由縣級市上升為地級市，或某非建制鎮(zhèn)上升為建制鎮(zhèn)等等;另一類是級別不變，其管轄權(quán)由原地區(qū)劃歸另一地區(qū)。如廣東省寶安縣的行政隸屬關(guān)系由原地區(qū)劃歸深圳市管轄后，該縣利用特區(qū)的優(yōu)惠政策吸引了大批外資，經(jīng)濟迅速發(fā)展，從而帶動了地價的上漲。

②人口因素

人口狀態(tài)是最主要的社會經(jīng)濟因素。人口因素對地價的影響與人口密度、人口素質(zhì)和家庭人口構(gòu)成密切相關(guān)。

人口密度：人口密度提高，對土地的需求上升，導致地價上漲。例如日本所有城市土地價格增加率1956—1960年為11%—13%，1960—1961年為17%-18%;而美國，1956—1966年土地價格的變動率僅為5.5%-6.9%。其主要原因就是日本是經(jīng)濟發(fā)達國家中城市人口密度最大、人口增長率最高的國家。美國的城市經(jīng)濟發(fā)展速度也很快，但由于人口密度低、人口增長率比日本低，對土地需求不如日本強烈，因而地價增長幅度較小。

人口素質(zhì)：這一因素一般對住宅用地價格的影響較大。人口素質(zhì)高的住宅區(qū)通常社會秩序安定，環(huán)境優(yōu)美，給人們形成良好印象，間接引起對該類住宅區(qū)的需求增加，促使地價上漲。

家庭人口構(gòu)成：傳統(tǒng)的三代、四代同堂的大家庭逐漸被以夫妻為中心的小家庭所替代，家庭結(jié)構(gòu)越小，對住宅的需求相應(yīng)增加，對小面積套房和出租性住宅的需求也會增加，從而導致住宅用地的地價上漲，而且這種上漲的趨勢越來越明顯。

③社會因素

社會發(fā)展狀況和安定狀況對地價有很大的影響。影響地價的社會因素有政治安定狀況、社會治安狀況、房地產(chǎn)投機和城市化進程等四個主要方面。

政治安定狀況：政局穩(wěn)定，則房地產(chǎn)投資的運轉(zhuǎn)渠道正常，風險小，資金可以按預(yù)期的目標在預(yù)期期限內(nèi)得到回收并取得利潤，從而投資者的投資信心增強，帶動地價上升。

社會治安狀況：社會秩序良好，人們會感到安全，從而愿意投資、購物、居住，因此帶動地價上升。

房地產(chǎn)投機：是指投機者期望并利用房地產(chǎn)價格的變動獲得超常利潤的行為。這個因素對市場地價水平有突出的影響。土地供不應(yīng)求，投機者搶購哄抬地價;土地供大于求，投機者拋售使地價下跌。

城市化進程：城市化或工業(yè)化程度越高的地區(qū)就有更多的就業(yè)機會，而城市土地的總面積相對而言是不變的，所以城市化進程對地價的影響表現(xiàn)在以下兩個方面：一是城市地區(qū)人口分布密集的地點，地價漲幅較高;二是人口遷入比例高，即城市化進程速度快的地區(qū)，地價漲幅和上漲速度都要高于一般地區(qū)。

④國際因素：

國際政治、經(jīng)濟狀況對地價的影響是通過對國內(nèi)的政治、經(jīng)濟狀況的影響而間接反映出來的。

國際經(jīng)濟狀況：一個國家的經(jīng)濟發(fā)展不可能完全孤立于世界經(jīng)濟發(fā)展之外，總是或多或少地與其他國家發(fā)生經(jīng)濟上的聯(lián)系。隨著世界市場的進一步開放，這種聯(lián)系只會越來越密切。因此，一個國家的經(jīng)濟興衰通常與世界經(jīng)濟發(fā)展休戚相關(guān)，地產(chǎn)市場狀況也不例外。比如，在1929年爆發(fā)的全球性經(jīng)濟危機中，美國的地價急劇下降，自1925年高峰值直線下跌，1933年降至最低點;直至世界經(jīng)濟復(fù)蘇之后，地價才回升。

國際政治因素：國家之間關(guān)系良好，外交環(huán)境寬松、和諧，有利于投資者的越洋投資，致使土地需求和地價上漲;反之，對立國家彼此經(jīng)濟封鎖，限制人員往來和資金的流向，其結(jié)果就是對土地的需求下降，地價下跌。

⑤經(jīng)濟因素

經(jīng)濟情況的演變對國計民生及國際地位的影響有著重要的作用。在政府積極追求經(jīng)濟增長及經(jīng)濟穩(wěn)定的過程中，一切民用物資均通過經(jīng)濟政策的影響而趨于穩(wěn)定。

經(jīng)濟發(fā)展狀況：衡量經(jīng)濟發(fā)展狀況的重要指標之一是國民收入。國民收入增加，意味著社會總投資增加，對土地的總需求不斷擴大，帶動土地價格上漲。從各國、各地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展與土地需求變動來看，土地需求變動趨勢大體與經(jīng)濟循環(huán)趨勢一致。

儲蓄和投資水平：儲蓄水平和投資水平是正相關(guān)的，即儲蓄增長則投資也相應(yīng)增長。這是經(jīng)濟學中的“儲蓄、投資一致性”的原理。因此，分析儲蓄和投資水平對地價的影響，就可以用分析儲蓄水平對地價水平的影響來概括。當儲蓄能力愈大而且儲蓄意愿愈高時，儲蓄額越多，資本積累就越快。從資本積累的角度看，房地產(chǎn)價格比其他財產(chǎn)價格總量要高。一般家庭購買不動產(chǎn)時，必須經(jīng)歷一段較長時間的儲蓄，而儲蓄率高，有利于資本的積累，才能提供足夠的購屋準備款。所以，儲蓄率水平的高低與家庭儲蓄行為的循環(huán)過程與房地產(chǎn)市場的波動有密切的關(guān)系。一般地講，一系列儲蓄率高的時期往往是超額儲蓄累積期;儲蓄率在連續(xù)較高的情況下突然轉(zhuǎn)為較低時，則是房地產(chǎn)熱潮期，此時地價會飛漲。

財政收支與金融狀況：財政、金融狀況的外在表現(xiàn)是貨幣供給量，其增加則表示市面上的流通資金增加，即社會閑散資金增加。游資過剩會導致過多的貨幣，爭相購買少數(shù)的貨品，特別是購置可以保值的房地產(chǎn)，造成對房地產(chǎn)的需求增加，促使地價上漲。

居民收入和消費水平：從收入水平和消費水平變化中看不動產(chǎn)市場，一是高收入的家庭將住宅專供居住用的比率較高;二是高收入的家庭使用新建房屋的比率較高;三是高收入者有較高的自有住宅比率，與之相應(yīng)的是租房者中收入水平略低;四是家庭人均住宅建筑面積與其人均收入水平成正比。

物價變動：房地產(chǎn)越是在物價變動時期越能體現(xiàn)其保值性，因此物價變動對房地產(chǎn)市場的影響成正比，需要說明的是，房地產(chǎn)價格巨漲，只會發(fā)生在城市地區(qū)，鄉(xiāng)村地區(qū)較少受影響，甚至在某些人口外流嚴重的地區(qū)地價還有下跌現(xiàn)象。

利率水平：一般投資者的收入不可能一次性支付巨額款項，所以必須直接向銀行貸款或是以房地產(chǎn)作抵押取得抵押貸款。為此，投資者或地產(chǎn)評估人員就要時刻了解金融機構(gòu)現(xiàn)行的融資、房屋貸款政策，特別是了解利率水平的變化。

2、區(qū)域因素

區(qū)域因素是指土地所在地區(qū)的

（責任編輯：中大編輯）

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