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我國土地價格理論的發(fā)展歷史

20世紀(jì)80年代中期以來，我國土地價格理論伴隨著土地市場的發(fā)展逐步發(fā)展形成，在馬克思地租理論的基礎(chǔ)上，形成了社會主義級差地租理論、社會主義絕對地租理論和社會主義城市地租理論。發(fā)展了馬克思主義地價形成理論，并成功借鑒了西方地價形成理論(土地收益理論、土地供求理論)，來指導(dǎo)我國的土地使用制度改革與實踐，中國的土地估價制度的確立，形成了一整套適合我國國情的土地估價的理論、方法和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，土地估價已經(jīng)成為一項法律制度，成為土地市場的一個必不可少的環(huán)節(jié)?！冻擎?zhèn)土地估價規(guī)程》、《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》作為國家標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)正式實施;《農(nóng)用地分等規(guī)程》、《農(nóng)用地定級規(guī)程》、《農(nóng)用地估價規(guī)程》三個規(guī)程也已經(jīng)作為行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布，為建立農(nóng)用地估價制度奠定了基礎(chǔ)。

影響地價的一般因素

一般因素是指影響城鎮(zhèn)地價總體水平的自然、社會、經(jīng)濟和行政因素等，是影響土地價格的一般的、普遍的、共同的因素。這些因素會影響土地價格的整體水平，是決定各個地塊土地價格的基礎(chǔ)。包括：

1、土地制度：是指在特定的社會經(jīng)濟條件下土地關(guān)系的總稱，是一個國家人地關(guān)系的法定結(jié)合形式，包括土地所有制、土地使用制和土地管理制度等。土地制度是一切社會形態(tài)中最重要、最基本的制度，直接制約著土地價格的存在、上漲或下跌。

2、住房制度：住房制度改革是我國經(jīng)濟體制改革的重要組成部分，是對城鎮(zhèn)居民住房保障體制的改革，包括改革住房建設(shè)投資體制、改革住房建設(shè)、分配、維修、管理體制、改革住房分配體制、建立雙軌制的住房供應(yīng)體系、建立住房公積金制度、建立政策性和商業(yè)性并存的住房信貸體系，發(fā)展住房金融和住房保險、建立規(guī)范化的房地產(chǎn)交易市場等，從而促進了房地產(chǎn)投資的良性循環(huán)，推動了地價的合理實現(xiàn)。

3、城市規(guī)劃：城市規(guī)劃對城市的性質(zhì)、功能及宏觀區(qū)位產(chǎn)生決定性影響，這在整體上影響城市地價水平。城市規(guī)劃對用途、容積率和建筑密度的規(guī)定，很大程度上對地價產(chǎn)生影響;土地因其用途和利用強度的不同會具有不同的收益能力，同一塊土地在用于商業(yè)、住宅和工業(yè)時的地價有很大的差異，一般商業(yè)用地效益最高。

4、相關(guān)政策：主要有房地產(chǎn)開發(fā)政策、地價政策、稅收政策等，對地價會產(chǎn)生較大影響。高地價政策意味著政府放開對地價的管制，會促使地價上漲;低地價政策是政府采取各種手段抑制地價的上漲，從而導(dǎo)致地價水平的下跌或停滯;地價管理政策也影響著房地產(chǎn)投資者的投資興趣，從而影響地價的高低;稅收政策通過增加稅賦，會使居民和企業(yè)的儲蓄減少，從而減少社會投資，降低經(jīng)濟增長幅度，企業(yè)無力或不想擴大投資，促使土地需求降低，土地價格降低。

5、人口狀況：人口狀態(tài)是最主要的社會經(jīng)濟因素，對地價的影響很大，主要包括：人口密度、人口素質(zhì)和家庭人口構(gòu)成等。人口密度通常提高時，使土地需求上升，導(dǎo)致地價上漲。人口素質(zhì)一般對住宅用地價格的有較大影響。人口素質(zhì)高的住宅區(qū)通常社會秩序較為安定，受教育程度和文化素養(yǎng)群體集中，環(huán)境整潔優(yōu)雅，更適宜人們選擇居住，引起該類住宅區(qū)需求增加，促使地價上漲。隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，家庭人口構(gòu)成逐步由大家庭模式向以夫妻為中心的小家庭模式轉(zhuǎn)變，家庭結(jié)構(gòu)越來越小，家庭數(shù)量相應(yīng)增多，對住宅的需求增加，導(dǎo)致住宅用地價格上漲。

6、社會發(fā)展和安定狀況：社會穩(wěn)定，房地產(chǎn)投資相對來說風(fēng)險小，收益大，資金可以按預(yù)期的目標(biāo)在預(yù)期期限內(nèi)得到回收并取得利潤，從而投資者的投資信心增強，帶動地價上升。社會秩序良好，人們會感到安全，從而愿意投資、購物、居住，因此帶動地價上升。

7、城鎮(zhèn)發(fā)展過程：隨著經(jīng)濟的發(fā)展，城鎮(zhèn)化進程的加快，會增加對建設(shè)用地的需求，提高城鎮(zhèn)土地價格水平，另外，城市化發(fā)展越快，就業(yè)機會就多，人口遷入就大，城鎮(zhèn)人口分布就越密集，地價漲幅也會相應(yīng)較大。

8、國際經(jīng)濟狀況：世界經(jīng)濟逐步向一體化、多元化發(fā)展，任何一個國家經(jīng)濟都不可能脫離世界經(jīng)濟而快速發(fā)展，隨著國家間、經(jīng)濟區(qū)域集團間經(jīng)貿(mào)關(guān)系的逐漸密切，一個國家的經(jīng)濟情況與世界經(jīng)濟的變化休戚相關(guān)，地產(chǎn)市場狀況和地價水平更會受到影響。

9、國際政治因素：國家間政治關(guān)系密切為經(jīng)濟的快速發(fā)展創(chuàng)造了良好的外部環(huán)境，有利于投資者跨國投資，使土地需求上漲，推動地價水平提高;如果國家之間對立，彼此斷絕各種往來，就會限制人員流動和資金流向，如果發(fā)生戰(zhàn)爭還會直接對經(jīng)濟造成嚴(yán)重破壞，直接使土地需求下降，地價暴跌。

10、經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r：經(jīng)濟發(fā)展越快，公共投資和私人投資水平越高，財政金融景氣，就業(yè)機會增加，物價、工資處于有利于經(jīng)濟發(fā)展的狀態(tài)，社會總投資增加，因建設(shè)需要而增加對土地的需求，地價水平就會上升;反之，如果經(jīng)濟不景氣投資就會減少，對土地的需求就會減少，引致地價下降。

11、財政金融體制：在國家的財政金融體制下，政府通過財政金融達到對經(jīng)濟的干預(yù)，若政府收入主要用于經(jīng)濟性投資，政府干預(yù)經(jīng)濟的程度就較大，如某些地方政府為追求地方經(jīng)濟的高速發(fā)展，不斷提高投資水平，會導(dǎo)致土地需求的大幅增加，引致土地價格水平飛漲。

12、、居民收入、消費水平：隨著居民收入、消費水平的提高，會對物質(zhì)、精神方面的要求逐步提高，在住宅方面，則會對房屋的質(zhì)量、面積、外觀、舒適度等方面的要求會越來越高。直接促進較高水平的房地產(chǎn)市場的活躍，提升相應(yīng)房地價水平。

13、利率水平：房地產(chǎn)交易的主要特點之一，是巨額款項的往來，因此，投資或購置房地產(chǎn)與可運用的資金有關(guān)。人們在購買房地產(chǎn)時需要支付巨額款項，如果自身暫時不能達到時，需要向銀行貸款或是以其他房地產(chǎn)作抵押取得貸款。利率水平的變化也會影響人們?yōu)橘徺I房地產(chǎn)而支付的代價，間接影響地價水平的高低。

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