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(五)我國土地使用權(quán)制度(掌握)

(五)我國土地使用權(quán)制度(掌握)

1、土地使用權(quán)的含義

土地使用權(quán)是依法對一定土地進(jìn)行利用，管理并取得收益的權(quán)利，是土地使用制的法律體現(xiàn)形式。

2、國有土地使用權(quán)的種類及權(quán)能

國有土地使用權(quán)包括劃撥國有土地使用權(quán)、出讓國有土地使用權(quán)、租賃國有土地使用權(quán)、外商投資企業(yè)場地使用權(quán)、城市私房用地使用權(quán)等五類。

(1)劃撥國有土地使用權(quán)

劃撥國有土地使用權(quán)是土地使用者經(jīng)縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，無償取得的或者繳納補償、安置等費用后取得的沒有使用期限限制的國有土地使用權(quán)。

1)劃撥國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件

劃撥國有土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。

①劃撥國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，對符合出讓條件的，應(yīng)經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門批準(zhǔn)并補辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，由受讓方繳納出讓金。

②劃撥國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，對不具備出讓條件的土地，可以不辦理出讓手續(xù)，但轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳給國家。

2)劃撥國有土地使用權(quán)的出租

①劃撥國有土地使用權(quán)人以營利為目的，將劃撥國有土地使用權(quán)連同其地上建筑物、其他附著物出租的，應(yīng)按規(guī)定的定額或比例標(biāo)準(zhǔn)向國家上繳土地收益金。

②劃撥國有土地使用權(quán)出租是出租人將權(quán)利租給承租人使用一定年期，出租人并不因此失去土地使用權(quán)。這不同于劃撥國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。

例題：以營利為目的，房屋所有權(quán)人將劃撥土地上的房屋出租的，租金中所含的土地收益應(yīng)( ) (2000年土地管理基礎(chǔ)試題)

A.由房屋所有權(quán)人與國家按約定比例分配

B.上繳國家

C.由房屋所有權(quán)人與房屋租賃人按比例分配

D.全部歸房屋所有權(quán)人

答案: B

解析:

劃撥國有土地使用權(quán)人以營利為目的，將劃撥國有土地使用權(quán)連同其地上建筑物、其他附著物出租的，應(yīng)按規(guī)定的定額或比例標(biāo)準(zhǔn)向國家上繳土地收益金。

3)劃撥國有土地使用權(quán)的抵押

劃撥國有土地使用權(quán)與其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)同時設(shè)定抵押權(quán)時，應(yīng)按照國務(wù)院規(guī)定報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。

4)國企改革中對劃撥國有土地使用權(quán)的處置

第一、企業(yè)改革中對劃撥國有土地使用權(quán)的處置方式

國有企業(yè)改革中涉及劃撥國有土地使用權(quán)處置的，根據(jù)企業(yè)改革的不同形式和具體情況，可分別采取保留劃撥、出讓、租賃、作價出資(入股)或授權(quán)經(jīng)營的方式處置。

第二、保留劃撥國有土地使用權(quán)的情形：基礎(chǔ)設(shè)施用地、公益事業(yè)用地和國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地;關(guān)系國家安全利益、高新技術(shù)、重點技術(shù)改造項目的用地;改造或改組后的國有企業(yè)用地。

第三、下列情況應(yīng)采取土地出讓或出租方式處置：①國有企業(yè)改造或改組為有限責(zé)任或股份有限公司以及組建企業(yè)集團(tuán)的;②國有企業(yè)改組為股份合作制的;③國有企業(yè)租賃經(jīng)營的;④非國有企業(yè)兼并國有企業(yè)的。

下列情況經(jīng)批準(zhǔn)可保留劃撥土地使用權(quán)：①繼續(xù)作為城市基礎(chǔ)設(shè)施用地，公益事業(yè)用地和國有重點扶持的能源、交通、水利等項目用地，原土地用途不發(fā)生改變，但改造或改組為公司制企業(yè)除外;②國有企業(yè)兼并國有企業(yè)、非國有企業(yè)及國有企業(yè)合并后的企業(yè)是國有工業(yè)企業(yè)的;③在國有企業(yè)兼并、合并中，一方屬于瀕臨破產(chǎn)企業(yè)的;④國有企業(yè)改造或改組為國有獨資公司的。

②、③、④項保留劃撥土地方式的期限不超過5年。

例題：對國有企業(yè)改革中涉及的劃撥土地使用權(quán)，根據(jù)企業(yè)改革的不同形式和具體情況，可分別采取(

)方式予以處置。(2000年土地管理基礎(chǔ)試題)

A.國有土地使用權(quán)出讓

B.國有土地使用權(quán)租賃

C.國有土地使用權(quán)作價出資(入股)

D.保留劃撥用地

答案：ABCD

解析：國有企業(yè)改革中涉及劃撥國有土地使用權(quán)處置的，根據(jù)企業(yè)改革的不同形式和具體情況，可分別采取保留劃撥、出讓、租賃、作價出資(入股)或授權(quán)經(jīng)營的方式處置。

(2)出讓國有土地使用權(quán)

1)出讓國有土地使用權(quán)的內(nèi)容和限制

①出讓國有土地使用權(quán)的內(nèi)容

出讓國有土地使用權(quán)的處分權(quán)能包括轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或用于合資、合作經(jīng)營及其他經(jīng)濟(jì)活動。出讓國有土地使用權(quán)人在出讓土地使用權(quán)期限內(nèi)，依法對土地享有占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和部分處分權(quán)(轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或用于合資、合作經(jīng)營及其他經(jīng)濟(jì)活動)。但對以分期付款方式取得出讓國有土地使用權(quán)的，在領(lǐng)取臨時土地使用權(quán)證期間，土地使用者對土地不享有部分處分權(quán)。

②出讓國有土地使用權(quán)的權(quán)利限制

土地使用權(quán)出讓合同中約定的使用土地的條件，如土地的用途、建設(shè)項目的完成年限、必須投入的資金總額、容積率和地下深度等，既體現(xiàn)了國家與土地使用權(quán)人之間的財產(chǎn)利益關(guān)系，又體現(xiàn)了城市建設(shè)發(fā)展規(guī)劃部門與土地使用權(quán)人之間的管理關(guān)系。因此，出讓國有土地使用權(quán)人必須按出讓合同的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求，開發(fā)、利用、經(jīng)營土地，如需改變用途，應(yīng)當(dāng)征得出讓方的同意，經(jīng)主管部門和城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)，依照有關(guān)規(guī)定重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記手續(xù)。

③違約責(zé)任

超過合同約定的期限滿一年未開發(fā)土地的，國有土地所有者代表有權(quán)征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費。除因不可抗力或者政府，政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延除外，以出讓方式等有償方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的閑置土地，超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)。

2)出讓國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓

①轉(zhuǎn)讓條件

《房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定了以出讓方式取得的土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目時的條件。

A、按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書，這是出讓合同成立的必要條件，也只有出讓合同成立，才允許轉(zhuǎn)讓，

B、按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，完成一定開發(fā)規(guī)模后才允許轉(zhuǎn)讓，這里又分為兩種情形：一是屬于房屋建設(shè)的，開發(fā)單位除土地使用權(quán)出讓金外，實際投入房屋建設(shè)工程的資金額應(yīng)占全部開發(fā)投資總額的25%以上;二是屬于成片開發(fā)土地的，應(yīng)形成工業(yè)或其他建設(shè)的用地條件，方可轉(zhuǎn)讓.這兩項條件必須同時具備，才能轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目.這樣規(guī)定，其目的在于嚴(yán)格限制炒買炒賣地皮，牟取暴利，以保證開發(fā)建設(shè)的順利實施。

②權(quán)利義務(wù)同時轉(zhuǎn)移原則

權(quán)利義務(wù)同時轉(zhuǎn)移原則，即“認(rèn)地不認(rèn)人”原則，是指土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，轉(zhuǎn)讓人與原土地使用權(quán)出讓人所簽訂的出讓合同以及登記文件中所載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。

出讓國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，需要改變土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途的，應(yīng)當(dāng)征得出讓方的同意，經(jīng)土地管理部門和城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)，依照有關(guān)規(guī)定重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記手續(xù)。依照有關(guān)規(guī)定重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記手續(xù)。

③轉(zhuǎn)受讓的年限

出讓國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，受讓人土地使用權(quán)的期限為原土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。

3)出讓國有土地使用權(quán)的出租

出讓國有土地使用權(quán)人出租其權(quán)利的，應(yīng)按土地使用權(quán)出讓合同約定的期限和條件完成土地的投資、開發(fā)和利用。依《劃撥國有土地使用權(quán)管理辦法》第19條的規(guī)定，土地使用權(quán)出租是出租人將權(quán)利租給承租人使用一定的年限，出租人并不因此失去土地使用權(quán)，只是自己不直接使用土地。租賃期屆滿，出租人有權(quán)收回土地使用權(quán)。因此，出讓國有土地使用權(quán)出租后，出租人必須繼續(xù)履行出讓合同。同時，出租期限不得超過出讓合同規(guī)定的期限。

4)出讓國有土地使用權(quán)的抵押

以出讓國有土地使用權(quán)設(shè)定土地抵押權(quán)的，土地使用權(quán)人必須按照出讓合同的約定，已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金并領(lǐng)取出讓國有土地使用權(quán)證書，同時，還應(yīng)按土地使用權(quán)出讓合同約定的期限和條件完成對土地的投資、開發(fā)和利用。

出讓國有土地使用權(quán)抵押后，出讓國有土地使用權(quán)人必須繼續(xù)履行出讓合同。

例題：土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限為70年，原土地使用者使用30年后轉(zhuǎn)讓，受讓人的使用年限只有()年。

A、20

B.30

C.40

D.70

答案：C

解析：根據(jù)“以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式取得出讓土地使用權(quán)的權(quán)利人，其實際使用年限不是出讓合同約定的年限，而是出讓合同約定的年限減去原土地使用權(quán)已經(jīng)使用年限后的剩余年限。”70年減去年30年，為40年，因此，應(yīng)選取C。

(3)租賃國有土地使用權(quán)

租賃國有土地使用權(quán)是土地使用者以按期向土地所有者支付租金為代價而原始取得的一定期限的國有土地使用權(quán)。租賃土地使用權(quán)與土地使用權(quán)租賃是不同的，前者是以國家所有者為出租人，屬于土地使用權(quán)的原始取得，而后者是以出讓土地使用權(quán)人為出租人，屬于土地使用權(quán)部分權(quán)能的傳來取得。在實際操作中，租賃土地使用權(quán)發(fā)生在土地一級市場，租賃土地使用權(quán)應(yīng)作為土地使用權(quán)登記;土地使用權(quán)租賃發(fā)生在二級土地市場，土地登記時作為土地他項權(quán)利登記。

1)租賃國有土地使用權(quán)的內(nèi)容和限制

①租賃土地使用權(quán)的內(nèi)容

租賃

（責(zé)任編輯：）