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2013年土地估價(jià)師考試土地估價(jià)案例與報(bào)告考點(diǎn)精選第三章

發(fā)表時(shí)間:2013/8/8 13:59:03 來源:互聯(lián)網(wǎng) 點(diǎn)擊關(guān)注微信:關(guān)注中大網(wǎng)校微信
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第三章 常見用途土地估價(jià)

考試范圍

1.商服用地的主要價(jià)格影響因素、估價(jià)思路、估價(jià)方法的選擇與應(yīng)用

2.居住用地的主要價(jià)格影響因素、估價(jià)思路、估價(jià)方法的選擇與應(yīng)用

3.工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)用地的主要價(jià)格影響因素,估價(jià)思路、估價(jià)方法的選擇與應(yīng)用

4.公共管理與公共服務(wù)用地的主要價(jià)格影響因素、估價(jià)思路、估價(jià)方法的選擇與應(yīng)用

5.交通運(yùn)輸用地的主要價(jià)格影響因素、估價(jià)思路、估價(jià)方法的選擇與應(yīng)用

6.農(nóng)用地(耕地、園地、林地、草地等)的主要價(jià)格影響因素、估價(jià)思路、估價(jià)方法的選擇與應(yīng)用。

一、商業(yè)用地估價(jià)

(一)商業(yè)用地特點(diǎn)

商業(yè)用地的特點(diǎn)是:收益高,集中分布在城區(qū)人流量大的區(qū)域,市場(chǎng)活躍,價(jià)值量大,附屬設(shè)施較多。

(二)商業(yè)用地主要價(jià)格影響因素

1.一般因素

(1)自然因素:城鎮(zhèn)地理位置及與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系、氣候條件等;

(2)社會(huì)因素:人口數(shù)量與家庭規(guī)模、城鎮(zhèn)發(fā)展與公共設(shè)施建設(shè)、居民生活方式等;

(3)經(jīng)濟(jì)因素:城鎮(zhèn)的性質(zhì)與國(guó)際化程度、地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、財(cái)政金融狀況與利率水平、交通體系、物價(jià)水平、就業(yè)與居民收人水平、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與商業(yè)服務(wù)業(yè)的發(fā)展前景、此類市場(chǎng)狀況等;中 華 考 試 網(wǎng)

(4)行政因素:土地利用規(guī)劃與管制、建筑規(guī)劃與管制、房地產(chǎn)租金與稅收政策等。

2.區(qū)域因素

(1)自然因素:區(qū)域在城鎮(zhèn)中的位置等;

(2)社會(huì)因素:常住人口及流動(dòng)人口數(shù)量、社會(huì)人文環(huán)境等;

(3)交通狀況:街道狀況、道路狀況與交通便捷程度等;

(4)基礎(chǔ)設(shè)施狀況:供水、排水、供電、供氣、供熱、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施與公用服務(wù)設(shè)施狀況等;

(5)商業(yè)繁華程度:距商業(yè)中心的距離、商務(wù)設(shè)施的種類規(guī)模與集聚程度、經(jīng)營(yíng)類別、客流的數(shù)量與質(zhì)量等,

例題:商業(yè)繁華程度的內(nèi)容包括( )

A. 區(qū)域在城鎮(zhèn)中的位置

B. 交通體系

C. 客流的數(shù)量與質(zhì)量

D.距商業(yè)中心的距離

E.經(jīng)營(yíng)類別

答案:C,D E.

解析:商業(yè)繁華程度;距商業(yè)中心的距離、商務(wù)設(shè)施的種類規(guī)模與集聚程度、經(jīng)營(yíng)類別、客流的數(shù)量與質(zhì)量等,

(6)行政因素:區(qū)域經(jīng)濟(jì)政策、土地規(guī)劃及城鎮(zhèn)規(guī)劃限制、交通管制等;

(7)環(huán)境因素:區(qū)域環(huán)境與景觀、噪音空氣污染及危險(xiǎn)設(shè)施或污染源的臨近程度等。

3.個(gè)別因素

宗地地形、地質(zhì)、地勢(shì)、日照、通風(fēng)、干濕、寬度、深度、面積、形狀、臨街狀況、鄰接道路等級(jí)、通達(dá)性、宗地利用狀況、與商業(yè)中心的接近程度、與客流的適應(yīng)性、相鄰不動(dòng)產(chǎn)的使用狀況、規(guī)劃限制、地上建筑物的成新度、土地權(quán)利狀況及使用年限等。

(三)商業(yè)用地估價(jià)的技術(shù)思路

商業(yè)用地,宜采用市場(chǎng)比較法、收益還原法、剩余法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法估價(jià)。

例題:商業(yè)用地評(píng)估不宜使用的評(píng)估方法是()

A.市場(chǎng)比較法

B.成本逼近法

C.收益還原法

D.剩余法

答案:B.

解析:商業(yè)用地,宜采用市場(chǎng)比較法、收益還原法、剩余法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法估價(jià)。

(四)商業(yè)用地估價(jià)方法選擇與應(yīng)用

1. 各類商業(yè)用地價(jià)格評(píng)估必須區(qū)分因土地利用方式的差別所帶來土地收益的差異

2.各類旅游用地評(píng)估,應(yīng)注意國(guó)家旅游區(qū)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。

例題:各類旅游用地評(píng)估,應(yīng)注意( )評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。

A.地方旅游區(qū)

B.國(guó)家旅游區(qū)

C.省級(jí)旅游區(qū)

D.以上都是

答案:B

解析:各類旅游用地評(píng)估,應(yīng)注意國(guó)家旅游區(qū)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。

二、居住用地估價(jià)

(一)居住用地特點(diǎn)

居住用地的特點(diǎn)是:開發(fā)量大,分布廣,主要集中在城區(qū),而且也具有一定收益性,市場(chǎng)活躍。

(二)居住用地主要價(jià)格影響因素

1.一般因素考試

(1)自然因素:城鎮(zhèn)地理位置及與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系、氣候條件、發(fā)生自然災(zāi)害等的機(jī)率等。

(2)社會(huì)因素:人口數(shù)量與家庭規(guī)模、城鎮(zhèn)發(fā)展與公共設(shè)施建設(shè)、居民生活方式等。

(3)經(jīng)濟(jì)因素: 城區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、財(cái)政金融狀況與利率水平、交通體系、物價(jià)水平、就業(yè)與居民收入水平、住宅的供給與需求、住宅的租賃比率等。

(4)行政因素:土地利用規(guī)劃與管制、建筑規(guī)劃與管制、房地產(chǎn)租金與稅收政策、住宅政策等。

2.區(qū)域因素

(1)自然因素:區(qū)域在城鎮(zhèn)中的位置、自然條件及發(fā)生自然災(zāi)害的機(jī)率等;

(2)社會(huì)因素:社區(qū)規(guī)模功能與安全保障、人口密度、鄰里的社會(huì)歸屬文化程度及生活方式等;

(3)交通條件:距社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中心的距離、道路狀況與交通便捷程度等;

(4)基礎(chǔ)設(shè)施狀況:供水、排水、供熱、供電、供氣、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施與公用服務(wù)設(shè)施狀況等;

(5)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平:區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模及水平、居民收人水平等;

(6)行政因素:區(qū)域經(jīng)濟(jì)政策、土地規(guī)劃及城鎮(zhèn)規(guī)劃限制;

(7)環(huán)境因素:區(qū)域環(huán)境與景觀、噪音空氣污染及危險(xiǎn)設(shè)施或污染源的臨近程度等。

3.個(gè)別因素

宗地地形、地質(zhì)、地勢(shì)、日照、通風(fēng)、干濕、寬度、深度、面積、形狀、臨街狀況、鄰接道路等級(jí)、通達(dá)性、規(guī)劃限制、宗地利用狀態(tài)、地上建筑物的成新度、土地權(quán)利狀況及使用、與交通設(shè)施的距離、與商業(yè)設(shè)施公共設(shè)施及公益設(shè)施的接近程度、與危險(xiǎn)設(shè)施及污染源的接近程度、相鄰?fù)恋乩玫取?/p>

(三)居住用地估價(jià)的技術(shù)思路

居住用地估價(jià),宜選用市場(chǎng)比較法、剩余法、收益還原法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法,對(duì)新開發(fā)完成的居住用地,可以使用成本逼近法。

(四)居住用地估價(jià)方法選擇與應(yīng)用

1.評(píng)估別墅等獨(dú)立居住用地,應(yīng)重點(diǎn)分析:城鎮(zhèn)地理位置與氣候條件、居民生活方式、地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、財(cái)政金融狀況與利率水平、景觀、人文環(huán)境、建筑密度與間距、容積率、綠化率等因素對(duì)地價(jià)的影響。一般應(yīng)首選市場(chǎng)比較法,但如極具特性則不宜采用。

2.評(píng)估高檔公寓用地,應(yīng)重點(diǎn)分析:居民生活方式、人文環(huán)境與景觀、基礎(chǔ)設(shè)施與公用設(shè)施狀況、交通通達(dá)程度、規(guī)劃限制、容積率、地形條件等因素對(duì)地價(jià)的影響。一般應(yīng)首選市場(chǎng)比較法,輔之以收益還原法、假設(shè)開發(fā)法或基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法。

3.評(píng)估普通居住用地,應(yīng)重點(diǎn)分析:城鎮(zhèn)人口數(shù)量與家庭規(guī)模、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民收入與消費(fèi)水平、居民住房條件、政府的住房消費(fèi)政策與住房金融政策、區(qū)域位置、公交便捷程度、基礎(chǔ)設(shè)施與公用設(shè)施狀況、規(guī)劃限制、容積率、宗地面積、形狀、地形及地質(zhì)條件等因素對(duì)地價(jià)的影響。一般應(yīng)首選市場(chǎng)比較法,輔之以收益還原法、假設(shè)開發(fā)法或基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法。對(duì)新開發(fā)土地,可以用成本逼近法。

4.對(duì)于待拆遷改造的危舊居住用地,如無特殊需要一般不得依現(xiàn)狀用途評(píng)估,而應(yīng)按規(guī)劃用途評(píng)估。

例題:對(duì)于待拆遷改造的危舊居住用地,如無特殊需要應(yīng)按( )評(píng)估。

A.現(xiàn)狀用途評(píng)估

B.約定用途

C.規(guī)劃用途評(píng)估

D.最佳用途評(píng)估

答案:C

三、工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)用地估價(jià)

四、公共管理與公共服務(wù)用地估價(jià)

五、交通運(yùn)輸用地估價(jià)

(一)交通運(yùn)輸用地特點(diǎn)

除交通站場(chǎng)外,交通運(yùn)輸用地多呈線狀分布,因線路漫長(zhǎng),跨越多個(gè)地理區(qū)域,土地利用條件復(fù)雜。

(二)交通運(yùn)輸用地主要價(jià)格影響因素

所在地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平,交通運(yùn)輸工具通行流量、類型、停駐數(shù)量和時(shí)間,地貌、土質(zhì)、氣候等自然條件等。

(三)交通運(yùn)輸用地估價(jià)思路

作為與地區(qū)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展配套利用的基礎(chǔ)設(shè)施用地,宜從成本核算的角度來考慮其價(jià)

格,一般宜選用成本逼近法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法。有經(jīng)營(yíng)收益的路段、碼頭、站場(chǎng)等可根據(jù)具體情況選用市場(chǎng)比較法、收益法。

(四)交通運(yùn)輸用地估價(jià)方法的選擇與應(yīng)用

(1)位于城鎮(zhèn)中心的交通運(yùn)輸站場(chǎng)用地,應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況,參照同區(qū)域相近用途的可比交易案例或基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行評(píng)估,并進(jìn)行年限和用途修正;位于城鎮(zhèn)中心外圍或邊遠(yuǎn)的交通運(yùn)輸站場(chǎng)用地,宜優(yōu)先選用成本逼近法,其次可參照當(dāng)?shù)叵嘟猛咀钅┮患?jí)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行評(píng)估,并進(jìn)行開發(fā)程度和年限、用途等修正。

(2)港口、碼頭用地通常通過特許經(jīng)營(yíng)權(quán)獲取收益,具有一定的壟斷性,適宜選用收益還原法評(píng)估;在同一區(qū)域同一類型用地有正常交易案例的,也可采用市場(chǎng)比較法評(píng)估。

(3)其他交通運(yùn)輸用地的經(jīng)營(yíng)收益體現(xiàn)的是整體收益,很難將其分?jǐn)偟侥骋蛔谕恋厣?,故不適宜采用收益還原法。

六、農(nóng)用地估價(jià)

(一)農(nóng)用地特點(diǎn)

該類地的特點(diǎn)是:價(jià)值主要體現(xiàn)在自然質(zhì)量上,面積大,分布于城市邊沿。

(二)農(nóng)用地主要價(jià)格影響因素

該類用地的價(jià)格影響因素主要有自然因素、社會(huì)因素及特殊因素。

1.自然因素:氣候條件、地貌、土壤條件、水文狀況、農(nóng)田基本設(shè)施狀況等。

2.社會(huì)因素:社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件、土地制度、交通條件等。

3.特設(shè)因素:特殊的氣候條件、特設(shè)的土壤條件、特設(shè)的環(huán)境條件、環(huán)境污染狀況等。

例題:下列不是農(nóng)用地主要價(jià)格影響因素有( )

A.交通便捷程度 B.土地制度 C社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件 D.環(huán)境污染狀況

答案:A

解析:農(nóng)用地主要價(jià)格影響因素

(三)農(nóng)用地估價(jià)的技術(shù)思路

該類用地適宜采用收益還原法、市場(chǎng)比較法、成本逼近法、剩余法和評(píng)分估價(jià)法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等。

(四)農(nóng)用地估價(jià)方法選擇與應(yīng)用試

1.由于農(nóng)用地的特殊性,國(guó)內(nèi)農(nóng)用地市場(chǎng)尚處于封閉狀態(tài),市場(chǎng)交易案例很少,難以滿足市場(chǎng)比較法測(cè)算地價(jià)的要求。農(nóng)用地的自然屬性和不可再生性也局限了成本逼近法和剩余法測(cè)算地價(jià)的應(yīng)用。

2.評(píng)分估價(jià)法是指按照一定的原則,建立影響農(nóng)用地價(jià)格的因素體系和因素評(píng)分標(biāo)準(zhǔn),依據(jù)因素評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)對(duì)待估農(nóng)用地的相應(yīng)條件進(jìn)行評(píng)價(jià)賦分,按其得分值的大小,乘以客觀的農(nóng)用地單位分值價(jià)格,從而得到農(nóng)用地價(jià)格的一種估價(jià)方法。

3,考慮農(nóng)用地資料的可獲取性、政策法規(guī)的控制性、評(píng)估結(jié)果的應(yīng)用性,目前在評(píng)估宗地農(nóng)用地質(zhì)量?jī)r(jià)格時(shí),收益還原法是常用主要方法之一,即根據(jù)當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)用地投入產(chǎn)出水平和待估宗地的實(shí)際情況,估算出待估農(nóng)用地的客觀預(yù)期收益,以適當(dāng)?shù)耐恋剡€原率還原,確定宗地農(nóng)用地質(zhì)量?jī)r(jià)格。

4.對(duì)于已建立農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū),可采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、定級(jí)指數(shù)模型評(píng)估法、基準(zhǔn)地塊法評(píng)估得出宗地農(nóng)用地質(zhì)量?jī)r(jià)格。

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