2013年土地估價(jià)師考試備考正在進(jìn)行中，中大網(wǎng)校土地估價(jià)師考試網(wǎng)結(jié)合土地估價(jià)師考試用書(shū)內(nèi)容，為您推出土地估價(jià)師考試試題：《土地估價(jià)實(shí)務(wù)基礎(chǔ)》，幫您邊學(xué)習(xí)邊檢測(cè)，日日有提高，天天有進(jìn)步，助您順利通關(guān)!

情景分析題

某地征地、安置、拆遷及青苗補(bǔ)償費(fèi)用每畝為6萬(wàn)元，征地中發(fā)生的費(fèi)用平均每畝為2萬(wàn)元，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)平均每平方公里為2億元，當(dāng)?shù)劂y行貸款年利率一般為12%，每畝征地完成后，土地開(kāi)發(fā)周期平均為兩年且第一年開(kāi)發(fā)投資額一般占全部開(kāi)發(fā)費(fèi)用的30%，開(kāi)發(fā)商要求的投資回報(bào)率一般為15%，當(dāng)?shù)毓I(yè)用地出讓增值收益率為10%?；卮?1－55小題的問(wèn)題。

51．根據(jù)上述條件，估價(jià)人員適合選擇的估價(jià)方法有（ B D）。

A．收益還原法

B．市場(chǎng)比較法

C．剩余法

D．成本逼近法

52．根據(jù)估價(jià)的目的，對(duì)確定土地估價(jià)原則和估價(jià)時(shí)所依據(jù)的土地利用條件，下列觀點(diǎn)表述錯(cuò)誤的是（A B ）。

A．征地、安置、拆遷及青苗補(bǔ)償費(fèi)用就是土地的價(jià)格

B．開(kāi)發(fā)商的投資回報(bào)率就是本次開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)商所需要的回報(bào)率

C．土地出讓增值收益率取當(dāng)?shù)匾话闼?/p>

D．土地開(kāi)發(fā)周期與土地開(kāi)發(fā)的難易程度有關(guān)．

53．根據(jù)上述條件，在開(kāi)發(fā)完成后，該宗地土地?zé)o限年期最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)值是（D）。

A．512．33元/平方米

B．433．29元/平方米

C．417．81元/平方米

D．459．59元/平方米

54．根據(jù)估價(jià)方法，下列說(shuō)法正確的是（ABC）

A．土地取得費(fèi)和土地開(kāi)發(fā)費(fèi)均應(yīng)是評(píng)估期日的重置費(fèi)用．

B．各項(xiàng)費(fèi)用的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)有足夠的依據(jù)和充分的分析．

C．成本逼近法評(píng)估結(jié)果一般作為投入成本分析

D．成本逼近法評(píng)估的價(jià)格可以直接作為市場(chǎng)價(jià)格

55．關(guān)于成本法估價(jià)的特點(diǎn)和適用范圍正確的是（ABC）

A．成本法一般適用于新開(kāi)發(fā)土地估價(jià)，不適用建成區(qū)已開(kāi)發(fā)土地估價(jià)．

B．成本法適用于工業(yè)用地估價(jià)，對(duì)商業(yè)用地和住宅用地不是很適用

C．成本法一般適用于地產(chǎn)市場(chǎng)狹小，缺乏交易案例，無(wú)法采用其他估價(jià)方法進(jìn)行評(píng)估的土地

D．成本法沒(méi)有考慮土地的效用，價(jià)值和市場(chǎng)的需求，所以對(duì)與投資者衡量投資效益，進(jìn)行可行性分析沒(méi)有大的用處．

解答：土地取得費(fèi)＝6萬(wàn)元/畝＋2萬(wàn)元/畝＝8萬(wàn)元/畝＝120元/平方米

土地開(kāi)發(fā)費(fèi)＝2億元/平方公里＝200元/平方米

投資利息＝120×[（1＋12%）2－1]＋200×30%[（1＋12%）1．5－1]＋200×70%×[（1＋12%）0．5－1]＝30．528＋11．118＋8．162＝49．808元/平方米

開(kāi)發(fā)利潤(rùn)＝（120＋200）×15%＝48元/平方米

計(jì)算土地價(jià)格

因當(dāng)?shù)赝恋爻鲎屧鲋凳找媛蕿?0%

無(wú)限年期土地使用權(quán)價(jià)格＝（120＋200＋49．808＋48）×1．1＝459．59元/平方米

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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