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土地估價(jià)報(bào)告審核的方法

1.一般報(bào)告的審核對(duì)一般報(bào)告，應(yīng)達(dá)到的審核深度要求是：

(1)估價(jià)結(jié)果是否合理，其數(shù)字和文字的表述是否正確;

(2)估價(jià)對(duì)象的表述是否正確、完整;

(3)估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)和價(jià)值定義的表述是否正確;

(4)估價(jià)的假設(shè)和限制條件的表述是否嚴(yán)密、正確;

(5)估價(jià)依據(jù)和估價(jià)原則是否進(jìn)行說(shuō)明;

(6)估價(jià)方法的表述是否正確;

(7)估價(jià)報(bào)告的格式是否規(guī)范，附件是否齊全和符合要求;

(8)報(bào)告裝禎是否整齊、大方，正文版面和字體是否統(tǒng)一;

(9)報(bào)告文本制作是否采取一定的防篡改措施。

2.重要報(bào)告的審核應(yīng)在一般報(bào)告達(dá)到的審核深度基礎(chǔ)上，再加上以下審核要求：

(1)估價(jià)依據(jù)是否正確、充分，并有詳細(xì)說(shuō)明;

(2)選擇的估價(jià)方法是否進(jìn)行正確、詳細(xì)的說(shuō)明;

(3)估價(jià)測(cè)算過(guò)程、計(jì)算公式以及各項(xiàng)數(shù)據(jù)的出處和參數(shù)的確定，是否進(jìn)行正確、詳細(xì)的說(shuō)明;

(4)估價(jià)報(bào)告全文的文字表述是否用詞準(zhǔn)確、嚴(yán)謹(jǐn)、邏輯性強(qiáng)，全文的標(biāo)點(diǎn)符號(hào)是否正確。

征地區(qū)片綜合地價(jià)的特點(diǎn)

與原有的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)相比，征地區(qū)片綜合地價(jià)主要有以下特點(diǎn)：

1.征地區(qū)片綜合地價(jià)是按照均值性區(qū)片的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn);

2.征地區(qū)片綜合地價(jià)是針對(duì)土地確定的綜合補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，不包括地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi);

3.征地區(qū)片綜合地價(jià)在同一區(qū)片內(nèi)不同宗地的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)相同;

4.征地區(qū)片綜合地價(jià)是一種預(yù)設(shè)性標(biāo)準(zhǔn)，在征地沒(méi)有發(fā)生時(shí)統(tǒng)一制訂，剛性較強(qiáng)。

征地案例比較測(cè)算法

1.基本概念

征地案例比較測(cè)算法是將區(qū)片看作一個(gè)評(píng)估對(duì)象，根據(jù)本區(qū)片和其他可比區(qū)片征地案例的實(shí)際補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，通過(guò)比較修正得到征地區(qū)片價(jià)的方法。

2.基本公式

基本公式為：

Px=Pb×100/A1×100/A2×AT

式中：P——征地案例比較價(jià);

Pb——征地案例價(jià)格;

A1——區(qū)域因素修正系數(shù);

A2——個(gè)別因素修正系數(shù);

AT——時(shí)間修正指數(shù)。

3.基本步驟：

(1)選擇征地案例

需要選擇三個(gè)以上有代表性的征地案例。選擇的征地案例應(yīng)是近三年之內(nèi)發(fā)生的，并發(fā)生在本區(qū)片或其它可比區(qū)片的項(xiàng)目。征地案例的選擇要注意到項(xiàng)目的不同類(lèi)別。

由于目前征地案例存在很大的差異，因此，在使用案例前，還要對(duì)案例的合理性進(jìn)行判斷。即判斷該案例的補(bǔ)償費(fèi)用是否能夠滿(mǎn)足被征地農(nóng)民生產(chǎn)、生活和發(fā)展的需求，是否代表當(dāng)?shù)氐恼Ｋ降取?/p>

(2)統(tǒng)一可比內(nèi)涵

征地案例的可比內(nèi)涵要與征地區(qū)片價(jià)的設(shè)定內(nèi)涵一致。主要是指在對(duì)案例進(jìn)行整理時(shí)，要將青苗補(bǔ)償費(fèi)、附著作物補(bǔ)償費(fèi)和其它額外損失的補(bǔ)償費(fèi)用等剔除出去。

(3)進(jìn)行比較

對(duì)征地案例的比較修正應(yīng)考慮區(qū)域因素、個(gè)別因素和時(shí)間因素等。

區(qū)域因素是指區(qū)片所在地區(qū)的自然條件與社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、行政等因素相結(jié)合所產(chǎn)生的地區(qū)特性，并對(duì)土地價(jià)格水平產(chǎn)生影響的因素。區(qū)域因素包含的內(nèi)容主要有區(qū)片的位置、交通狀況、區(qū)域環(huán)境條件、城市規(guī)劃、土地使用限制、區(qū)域農(nóng)業(yè)發(fā)展程度等。

個(gè)別因素是指構(gòu)成區(qū)片的個(gè)別特性并對(duì)其補(bǔ)償費(fèi)用產(chǎn)生影響的因素。個(gè)別因素比較的內(nèi)容，要有區(qū)片的土地類(lèi)型、地形、地質(zhì)、人均耕地、收入水平和征地項(xiàng)目類(lèi)型等。

時(shí)間因素修正是指根據(jù)征地案例費(fèi)用發(fā)生的日期對(duì)補(bǔ)償費(fèi)用進(jìn)行調(diào)整。

(4)計(jì)算征地區(qū)片價(jià)

通過(guò)案例比較，編制比較修正系數(shù)表，代人比較測(cè)算法基本公式，計(jì)算各區(qū)片比較價(jià)。在區(qū)片比較價(jià)的基礎(chǔ)上，采用簡(jiǎn)答平均、加權(quán)平均等方法將三個(gè)案例的結(jié)果進(jìn)行平均處理，得到各征地區(qū)片價(jià)。

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（責(zé)任編輯：lqh）

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