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對某復合結局事件(A，B，C)，已知它的有關(暴露)因素在特定的范圍內(nèi)(a,b,c)，通過先前的歸納又知道b說明B，c說明C，那么剩余的a必定說明A。

1.1 基本公式

以剩余法評估土地價格用下列公式：

V=A-B-C (21)

式中：V：待估土地價格

A：開發(fā)完成后的土地總價值或房地產(chǎn)總價值

B：整個開發(fā)項目的開發(fā)成本

C：開發(fā)商合理利潤

1.2 程序：

(1) 調(diào)查待估宗地的基本情況;

(2) 確定待估宗地的最有效利用方式;

(3) 估計開發(fā)建設周期和投資進度安排;

(4) 估算開發(fā)完成后的土地總價值或房地產(chǎn)總價值;

(5) 估算開發(fā)成本和開發(fā)商合理利潤;

(6) 確定待估宗地的土地價格。

1.3 估算開發(fā)完成后的不動產(chǎn)價值

必須根據(jù)待估宗地的最有效利用方式和當?shù)胤康禺a(chǎn)市場現(xiàn)狀及未來變化趨勢,采用市場比較法與長期趨勢法結合進行。對開發(fā)完成后擬采用出租或自營方式經(jīng)營的土地或房地產(chǎn)價值，也可以根據(jù)同一市場狀況采用收益還原法與長期趨勢法來確定其價值。

1.4 確定開發(fā)周期和投資進度安排

應參照類似不動產(chǎn)的開發(fā)過程進行確定。

1.5 確定開發(fā)成本

開發(fā)成本是項目開發(fā)建設期間所發(fā)生的一切費用的總和。

在土地開發(fā)項目中，整個開發(fā)項目的開發(fā)成本包括購地稅費、將土地開發(fā)成熟地的開發(fā)費用、管理費用、投資利息和銷售稅費;在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，整個項目的開發(fā)成本包括購地稅費、房屋建造成本、管理費用、投資利息和銷售稅費。

1.6 計算利息

地價款、土地開發(fā)費用或房屋建造成本、管理費用和購地稅費等全部預付資本要計算利息。銷售稅費不計利息。利息的計算要充分考慮資本投入的進度安排，按復利計算。

在實際評估工作中，也可把土地或房地產(chǎn)的未來價值及開發(fā)成本用折現(xiàn)的方法貼現(xiàn)至估價期日，從而在剩余法公式中沒有利息項。

折現(xiàn)率和利息率的選取應參照同期銀行公布的貸款利率。

1.7 計算利潤

開發(fā)項目正常利潤一般以土地或房地產(chǎn)總價值或全部預付資本的一定比例計算。利潤率宜采用同一市場上類似土地或房地產(chǎn)開發(fā)項目的平均利潤率。

1.8 現(xiàn)有房地產(chǎn)項目的土地估價

運用剩余法評估現(xiàn)有房地產(chǎn)項目的土地價格，其公式如下：

V=Vr-Ph-T (22)

式中：V：土地價格

Vr：房地產(chǎn)交易價格

Ph：房屋現(xiàn)值

T：交易稅費

房地產(chǎn)交易價格可用正常交易成交價格，或采用市場比較法確定，或結合房地產(chǎn)的經(jīng)營狀況和市場條件運用收益還原法確定。

1.9 適用范圍

剩余法適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的土地估價。允許運用于以下情形：(1)待開發(fā)房地產(chǎn)或待拆遷改造后再開發(fā)房地產(chǎn)的土地估價;(2)僅將土地開發(fā)整理成可供直接利用的土地估價;(3)現(xiàn)有房地產(chǎn)中地價的單獨評估。

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（責任編輯：何以笙簫默）

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