為了幫助考生順利通過2012年土地估價師考試，小編特編輯整理了2012年土地估價師考試科目《土地估價案例與報告》知識點，希望在2012年土地估價師考試中，助您一臂之力！

基準地塊評估法

①評估步驟

采用基準地塊評估基準地價，是指根據(jù)農(nóng)用地土地質(zhì)量條件劃分均質(zhì)區(qū)域，然后在均質(zhì)地域內(nèi)選定若干地塊作為基準地塊，依據(jù)農(nóng)用地市場交易資料和投入產(chǎn)出資料評估基準地塊價格，再將同一均質(zhì)地域內(nèi)基準地價的平均地價作為該均質(zhì)地域的基準地價。具體評估步驟如下：

a)調(diào)查和收集資料;

b)劃分均質(zhì)地域;

c)選定基準地塊;

d)評估基準地塊價格;

e)核定基準地塊價格水平;

f)計算均質(zhì)地域基準地價。

②資料調(diào)查的內(nèi)容及要求

a)資料調(diào)查的內(nèi)容

●農(nóng)用地自然條件資料：包括氣候條件、地貌、土壤條件、水文狀況、農(nóng)田基本建設(shè)等資料;

●農(nóng)用地社會經(jīng)濟資料：包括人均耕地、農(nóng)產(chǎn)品市場供求、土地利用規(guī)劃、交通條件等資料;

●農(nóng)用地承包、轉(zhuǎn)包、出租、拍賣、抵押等市場交易資料;

●其他資料：如農(nóng)用地歷史地價資料等。

b)資料調(diào)查的一般要求

③劃分均質(zhì)地域

a)確定農(nóng)用地地價影響因素

●自然因素。是指影響農(nóng)用地生產(chǎn)力的各種自然條件，包括≥10℃有效積溫、降雨量、降雨均衡度、無霜期、災(zāi)害性氣候狀況、地形坡度、土壤質(zhì)地、土層厚度、有機質(zhì)含量、鹽漬化程度、地下水埋深、農(nóng)田基本設(shè)施狀況、地塊形狀等。

●社會經(jīng)濟因素。是指影響農(nóng)用地收益的社會經(jīng)濟發(fā)展條件、土地制度和交通條件等，包括區(qū)域城市化水平、城市規(guī)模、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)傳統(tǒng)、人均土地指標(人均耕地、人均農(nóng)用地)、農(nóng)民人均收入水平、單位土地投入資本量、單位土地投入勞動量、農(nóng)產(chǎn)品市場供求、農(nóng)機應(yīng)用方便度、土地利用規(guī)劃限制、交通通達性等。

●特殊因素。是指影響農(nóng)用地生產(chǎn)力和收益所獨有的條件或不利因素，如特殊的氣候條件、土壤條件、環(huán)境條件、環(huán)境污染狀況等。

b)影響因素權(quán)重的確定可采用特爾菲法、層次分析法、因素成對比較法等方法。

c)劃分均質(zhì)地域單元

均質(zhì)地域單元的劃分應(yīng)滿足下列條件：

●同一單元內(nèi)用地類型、耕作制度的一致性;

●同一單元內(nèi)的土地質(zhì)量的一致性。

d)測算各單元各影響因素分值

各單元各影響因素分值的計算，可采用特爾菲法或因素分值定量測算的方法進行。

●特爾菲法

選擇當?shù)氐霓r(nóng)業(yè)、土地利用專家及有關(guān)專業(yè)人士作為專家，設(shè)計打分表，由專家進行打分。

●因素分值定量測算法

按照評分估價法中的因素分值計算方法進行測算。

e)各單元影響因素綜合分值計算

計算出各單元各影響因素的分值后，按照下式計算各單元影響綜合分值：

Fj=∑Wj×fij(i=1……n)

式中：Fj——j單元綜合分值;

Wi——i因素權(quán)重;

n——因素個數(shù);

fij——j單元i因素分值。

f)劃分基準地價均質(zhì)地域

按上述得到單元影響因素綜合分值后，采用總分數(shù)軸確定法、總分頻率曲線法等劃分均質(zhì)地域。

④選定基準地塊

在各均質(zhì)地域內(nèi)，根據(jù)土壤、日照、灌溉、排水、面積、形狀及耕作制度等方面條件，選擇具有普遍性的一定數(shù)量的宗地作為基準地塊。具體選擇過程牛主要考慮下列條件：

●日照的時間、田面的干濕、保水、排水、旱地的坡度等自然條件屬于一般的;

●耕作距離、距市場的遠近、交通條件等屬于一般的;

●面積、形狀、土壤條件屬于一般的;

●在標準耕作制度下，土地利用程度、單產(chǎn)水平等一般的;

●災(zāi)害條件屬于一般的。

均質(zhì)地域內(nèi)每類農(nóng)用地基準地塊數(shù)量不應(yīng)少于3塊。

⑤評估基準地塊價格

●利用市場交易資料，按照市場比較法要求評估基準地塊價格。若基準地塊在近三年內(nèi)發(fā)生過市場交易行為，可直接通過對其進行交易方式、交易期日等修正，求取其在正常市場條件下的土地價格;

●利用基準地塊本身的投入產(chǎn)出資料，采用收益還原法求取基準地塊的價格;

●利用農(nóng)用地開發(fā)資料采用成本逼近法評估基準地塊價格;

●基準地塊價格評估必須采用兩種以上方法進行。

⑥核定基準地塊價格水平

對均質(zhì)地域基準地塊價格加以比較檢查，并作必要的調(diào)整。

⑦計算均質(zhì)地域基準地價

按照調(diào)整后均質(zhì)地域內(nèi)各基準地塊地價，采用簡單算術(shù)平均法或加權(quán)算術(shù)平均法求取各均質(zhì)地域的平均地價，并作為該均質(zhì)地域基準地價。

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（責任編輯：中大編輯）